매각기일 전,후 확인사항 및 입찰시 준비물은?

글쓴이 : 설춘환

 

처음 경매를 접하시는 분들은 어렵게 느낄수도 있겠으나 참고 꾸준히 학습하시면 머지 않아 여러분의 지식으로 거듭날것임을 확신합니다.
먼저, 입찰전에 입찰자의 입장에서 준비하여야 할 사항은 다음과 같습니다.

1) 해당 등기부등본에 의한 권리분석을 정확히 해야 하겠지요
가령 상가나 주택일 경우에 선순위임차인은 존재하는지, 유치권자가 있는지, 낙찰후 낙찰자인 매수인이 인수해야 할 부담이 있는지등을 확인해야 하겠지요

2) 반드시 현장방문을 통해서 경매목적물이 잘 있는지, 훼손되지는 않았는지, 아울러 주위에 혐오시설등은 없는지등을 잘 확인해야 하겠지요

3) 매각기일 7일전부터 모든 입찰자들에게 오픈되는 매각물건명세서를 통해서 다시금 인수부담할 것등이 있는지를 확인해야 하겠지요
또한 다음에 기재된 사람은 입찰에 참여할 수 없습니다.

1) 채무자 겸 소유자는 입찰에 참여할 수 없습니다. 다만, 임의경매시에는 물상보증인인 소유자는 입찰에 참여할 수 있습니다.
2) 재경매의 경우에 종전에 낙찰자는 입찰에 참여할 수 없습니다. 즉 낙찰후 잔대금을 납부하지 않아 재경매가 진행된 경우에 종전낙찰자는 입찰에 참여할 수 없습니다. 그러한 종전낙찰자는 재매각기일 3일전까지 종전 잔대금 및 비용등을 납부하므로서 소유권을 취득할 수 있습니다.
3) 경매부동산의 감정인과 그 친족은 입찰에 참여할 수 없습니다.
4) 집행법원의 법관 및 담당 직원도 입찰에 참여할 수 없습니다.
5) 강제집행면탈 범죄자 및 경매를 교사하거나 방해한 자 역시도 입찰에 참여할 수 없습니다.

입찰시에 준비물은 무엇일까?

1) 본인이 직접 입찰할 경우에는
본인의 신분증과 도장, 그리고, 보증금을 준비해야 하겠다.
즉 본인의 주민등록증, 운전면허증, 여권등을, 그리고 일반도장, 그리고 통상 최저매각가격의 10%에 해당하는 보증금을 준비해야 한다. 최근에는 보증금을 현금 및 수표 또는    보증보험증권으로 제공하면 된다.

2) 개인의 대리인이 입찰할 경우에는
본인의 임감도장으로 날인된 위임장과 인감증명서를 준비해야하겠다.
또한 대리인 본인의 도장과 신분증을 준비해야 하고, 아울러 매수신청보증금을 준비해야 하겠다.

3) 대표이사가 법인명의로 입찰에 참가할 경우에는
법인등기부등본을 지참해야 하고, 대표이사의 신분증, 대표이사의 도장을 준비하면 되고, 아울러 매수신청보증금을 준비하면 되겠다.

4) 법인명의로 대리인이 입찰에 참가할 경우에는
법인등기부등본을 지참해야 하고, 법인인감도장으로 날인된 위임장과 인감증명서 그리고 대리인의 신분증, 도장을 준비하면 되겠다. 물론 매수신청보증금도 준비해야 하겠다.

5) 미성년자를 대리하여 법정대리인이 입찰할 경우에는
법정대리인의 신분증과 도장을 준비해야 하고, 법정대리인임을 증명할 수 있는 호적등본 또는 주민등록등본을 준비해야 하겠다. 물론 매수신청보증금도 준비해야 하겠다.
입찰당일에 이러한 것을 준비하기란 쉽지 않다.
따라서 입찰전날까지는 이러한 내용을 반드시 확인하고 준비하여 입찰당일날 낭패를 보게하는 경우가 없도록 하여야 할 것이다. 
 

NOTE

1. 입찰에 참여하기 전에 매각물건명세서, 등기부등본, 현장답사를 통해 정확한 권리분석을 하여야 한다.
2. 입찰에 참여할 수 없는자 인지를 정확히 확인하자.
3. 입찰시 준비해야할 준비물을 입찰전에 챙겨서 입찰기일날 낭패보는 일이 없도록 하자 말소기준권리에는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 개시결정기입등기가 있다.