경매 와 공매의 차이점

경매의 의미

	ㆍ	채권의 만족을 위한 채권자의 신청에 따라 국가 즉 법원이 담보물(부동산)을 강제적으로 매각하는 것을 의미

경매의 종류

	ㆍ	강제경매 - 채무명의 즉, 확정된 판결문, 가집행선고부판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 청구의 .. 인낙조서, 공증에 의한 경매를 의미
	ㆍ	임의경매 -저당권, 전세권 등의 담보물권에 의한 경매
	ㆍ	경매 장점과 단점 장점 단점 ㆍ좋은 물건을 시세보다 구입할 수 있슴 ㆍ등기절차가 간편 ㆍ잘된 낙찰은 몇 배의 이익을 남겨줌 ㆍ경매대상물건을 검토할 수 있는 시간이 너무 짧음 ㆍ잘못된 권리분석으로 많은 돈을 손해볼 수 있슴

경매절차

		경매신청 → 입찰 → 낙찰 → 확정 → 대금지급 → 배당 → 종결
	ㆍ	경매신청 : 강제, 임의경매, 경매개시 결정, 이해관계인 송달, 감정평가
	ㆍ	경매신청입찰 : 경매신청일로부터 약3개월 뒤 지정. 최고가 매수인 결정. 약1개월 간격으로 진행. 1회 진행시 20~30%내려감
	ㆍ	낙찰 : 모든 권리신고 마감. 최고가 매수인에게 낙찰 허, 부 결정. 낙찰허가 및 불허가에 대한 즉시항고
	ㆍ	확정 : 허가 후 7일 경과 후 없으면 확정, 확정 후 1개월 내로 잔금기일 지상계신청(채무인수 신청)
	ㆍ	대금지급 : 대금납부/소유권 이전 등기, 소유자 및 세입자 명도(인도명령 및 명도소송)
		배당 : 대금납부 후 약1개월 내 지정. 상계 허가시 대금지급 기일과 동일 날짜에 지정. 명도 확인서

대금납부 절차

	ㆍ	담임법관으로부터 납부명령서 수령 법원 출납공무원에게 납부명령서 제출 출납공무원으로부터 납부서(제2호 서식) 교부받음 법원 보관금 취급점(구내 은행)에 납부서를 제시하고 낙찰대금 납부 법원 보관금(구내 은행)으로부터 법원 보관근 영수증서(제3호 서식)수령

낙찰 후 명도 및 인도

	ㆍ	경매절차의 마지막 단계로 경락 받은 부동산의 소유자가 채무자인 경우는 낙찰 받은 후 15일 이내에 법원에 인도명령신청서를 제출하고 하루나 이틀 사이에 인도명령으로 해결할 수 있어서 간단한 편이지만 세입자, 특히 전세금을 못 받거나 불 충분한 경우는 집을 비워주지 않는 경우가 있다. 이럴 때는 먼저 합리적인 방법으로 원만하게 합의를 거쳐서 이사 비용정도나 위로금 등으로 비워주는 경우가 있지만, 그렇지 못한다면 명도소송을 예상해야 한다. 명도소송 기간이 3~6개월 정도 걸리는데다 200~300만원 정도의 추가비용이 들어가므로 가능하면 합의를 보도록 하는 것이 좋다.

경매참가시 주의할 사항

	ㆍ	경매정보는 경매개시 15일 전에 신문 등의 일간지를 통해서도 접할 수 있지만 신문공고는 아주 기본적인 사항만 실려있는 경우가 많고 또한 10종이 넘는 신문에 분산공고 되므로 보다 자세하고 효율적인 정보수집을 위해서는 경매전문 대행사의 경매정보지나 PC통신을 이용하는 것이 좋다.
	ㆍ	입찰기일 7일 전부터 경매법원 민사집행과에서는 물건명세서, 부동산 현황 조사보고서, 임대차 현황조사서, 감정평가서 등을 열람 가능하다. 이들 입찰관련서류와 신문공고내용 또는 정보지와 같은지를 파악하여야 한다. 현장 확인을 위하여 물건약도나 물건 촬영사진을 눈 여겨 보는 것이 좋다.
	ㆍ	권리분석 및 현장답사는 입찰과정 중 가장 중요하면서 일반인이 소홀하기 쉬운 단계다. 해당물건 소재지에 직접 가서 토지 또는 건물의 등기부등본이 물건의 서류상의 내용과 일치하는 지를 살피되 특히 임대차관계, 임차인 거주 여부, 물건면적 등을 체크해야 한다.
	ㆍ	경매 당일 오전10시부터 11시까지 사이에 마지막으로 사건기록지를 열람할 기회가 주어지는데 이때 응찰자는 지금까지 조사한 내용과 변동사항(임차인의 증가, 금액의 변동 등)이 있는지 확인하는 한편 경매기록 열람 신청 인수 등을 통하여 당해 물건에 대한 응찰자 수가 몇 명쯤 되는지도 가늠해 보는 것이 좋다.

건축 절차

		구 분 경 매 공 매 최저입찰가 감정평가액 감정평가액 + 취득비용 저감률 20% (일부30%) 10% 매각방법 입찰 입찰, 수의계약 대금납부 물건 선택의 폭이 넓고 취득 허가 절차 편리 비업무용 부동산이 많고, 법원 경매보다 비싸다 물건 감정평가액 감정평가액 + 취득비용 단점 권리분석 어렵다대금 납부 예측 어렵다 비업무용 물건은 규제가 많다 압류 재산은 명도 소송을 해야한다

권리분석의 개념

	ㆍ	부동산 사고처리 방법의 일환으로 또 다른 부동산 사고를 피하고, 그러한 사고 위험을 미연에 방지하기 위한 경매응찰의 한 단계로 입찰자나 경매 전문가 등이 행하는 경매 참가 전 활동 업무

권리분석 체크리스트

	ㆍ	예고등기 · 압류 · 가압류등기 · 처분금지의 가처분등기 · 소유권이전 청구권의 가등기 등의 유무를 확인해야 한다. 나중에 자기소유권을 주장할 수 없으므로 유의해야 한다. 등기부등본의 을구에 저당권·근저당권·전세권 등의 등기가 없는지도 확인해야 한다. 저당권이나 근저당권이 실행되는 경우 권리를 잃게 되며 전세권이 설정된 경우에도 매수자가 그 건물을 직접 사용할 수 없게 되기 때문이다.
	ㆍ	부동산등기에는 공신력이 없다는 사실을 명심해야 한다. 등기를 믿고 상대방과 거래한 경우에도 상대방이 실제로는 무권리자라면 매수인은 보호 받지 못한다.
	ㆍ	등기부등본 상 짧은 기간에 소유자가 자주 바뀐 경우, 재산상속이 있는 경우 등 관계서류를 통해 확인해야 한다. 또 매도인 등 거래당사자가 법률상 행위능력을 가지고 있는가와 대리인과 거래하는 경우에는 대리권을 가지고 있는가를 확인해야 한다.

권리 상호의 우선순위

	ㆍ	물권과 채권간 우선순위 - 물권과 채권의 순위는 그 성립의 순서와는 상관없이 물권이 우선한다. 단 공시된 채권의 경우는 물권과 동일하게 취급되어 시간 순서에 따른다.
	ㆍ	물권 상호간의 우선순위 - 등기, 등록일, 확정일자의 순서에 의한다.
	ㆍ	물권과 가압류권과의 우선순위 저당권, 전세권, 가등기담보권, 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 마친 임차권보다 후에 갖춘 후 채권 증빙서류 등을 가지고 가압류한 자의 권리는 채권에 해당하는 권리이기 때문에 물권우선주의에 따라서 물권보다 항상 후순위이다.

권리 분석에 필요한 공부서류

		확인사항 확인자료 확인사항 확인자료 등기부상 권리자와 실제권리자의 동일성 등기부등본 등기필증사본 등기원인을 증명하는 서류 사본 등기부와 지적공부상의 소유자의 동일성 등기부등본 토지대장(임야대장) 등기필증 이중등기 등기부등본 지적공부(토지대장) 등기필증 매매계약서 실제관계를 증명하는 관계서류 상속등기 (미필의 경우) 등기부등본 토지대장(임야대장) 호적등본 주민등록증 상속관련 유언장인 감증명서 공용징수의 대상토지 토지 이용계획 확인서 도시과,지역경제과 등의 문의도시 계획도, 기타 소유권 이전 가등기예고등기압류, 가압류가처분의 등기신탁의 등기 등기부등본 (갑구)계약서 지상권 등기부 등본(을구 지역권 등기부등본지적도(임야도)계약서 사본 전세권 등기부등본지적도 (임야도) 계약서 사본 저당권 등기부등본 계약서 채권최고액 존속기간 등기된 임차권기타 임차계약 등기부등본 계약서현장확인 점유권 현장확인 계약서

	ㆍ	가처분 - 권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 채권자가 위험에 처하고 있을 경우에 그 보전을 위하여 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적으로 행하여지는 처분을 말한다.
	ㆍ	감정평가액 - 감정평가란 감정평가사의 자격을 갖춘 자가 자산(부동산)의 가치를 측정하는 작업을 의미한다. 통상 감정평가액은 시세에 비해 5~10%정도 낮게 평가된다. 법원경매에 관련해 감정평가액은 최초 경매시 최저 입찰 가격의 기준이 되며 매회 유찰 될 때 마다 20%씩 감액된다.
	ㆍ	강제경매 - 일반 채권자가 재판에서 채권을 확보하는 판결문이나 공증 받은 약속어음 등의 증서를 가지고 신청한 경매를 말한다.
	ㆍ	근저당권 - 저당권의 채권액을 정하지 않고 수시로 빌리거나 갚기로 계약한 경우 최고액 만 등기해 두는 것(근저당에서 담보되는 채권은 최고액이 한도)이다.
	ㆍ	낙찰 - 경매물건을 인수하려고 희망하는 사람들에게 희망인수 가격을 서면으로 제출하게 하여 최고가를 적은 사람을 계약의 당사자로 결정하는 것이다.
	ㆍ	명도와 인도 - 민법상 점유하고 있는 권리를 현실적으로 넘겨주는 것을 인도라고 한다. 재판상에는 일반적으로 가옥에 대해서는 "명도"라는 말을 쓰고, 토지에 대해서는 "인도"라는 용어를 사용한다.
	ㆍ	명의신탁 - 자신의 부동산 등 재산을 자신의 이름이 아닌 친척 등 제3자 명의를 빌려 등기부 등에 등재한 뒤 실질소유권을 행사하는 제도다. 종중재산의 위탁관리 등을 인정하기 위한 것으로 우리 나라에서만 허용되는 당사자간의 계약 관행이다.
	ㆍ	선순위 가처분 가처분등기가 1순위로 잡힌 저당 또는 압류등기보다 앞서 있다면 경매를 한 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는 권리이다.
	ㆍ	신경매 -경매에 나온 물건에 응찰자가 없어 유찰되면 약 한달 후 최저 경매가를 낮춰 새로 경매에 부치는 것을 말한다. 신경매의 최저 경매가는 매번 20%씩 낮아지고 입찰보증금은 10%로 동일하다.
	ㆍ	양도차익 - 자산의 양도로 인하여 얻은 양도가액에서 양도자산에 소요된 필요경비를 공제한 금액을 말하며, 양도소득세 계산의 기준이 된다.
	ㆍ	유찰 - 경매물건에 입찰한 사람이 없어 다음 기일로 넘어가는 것을 의미한다.
	ㆍ	임의경매 - 채권자가 채무자로부터 빌린 채무를 받지 못할 경우 저당권과 같이 담보로 잡은 부동산을 경매에 부쳐 채권을 확보하는 것을 말한다.
	ㆍ	입찰 - 경매에서 물건을 사려는 사람이 청약가를 문서로 기재하여 제출한 후 최고가격을 써 넣은 사람에게 낙찰시키는 행위이다.
	ㆍ	입찰보증금 -경매에 참가할 때 내는 일정액의 보증금. 대개 응찰가액의 10%이다.
	ㆍ	재경매 - 낙찰자가 낙찰을 받았지만 법원에서 정한 날에 낙찰대금을 납부하지 않았을 때는 다시 날짜를 정해 경매에 부치는 것이다. 이전에 낙찰 받은 사람에게는 입찰자격을 박탈하여 입찰보증금은 10%에서 20%로 올라간다.
	ㆍ	저당권 - 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권을 말한다. 지상권은 등기를 해야 성립하며 대항력이 있다.
	ㆍ	채권약정서 - 채권발행에 대한 조건을 명시한 발행자와 투자자 사이의 법적 구속력이 있는 약정서를 말한다. 전형적인 채권약정서에는 이자지급액과 지급일, 수탁인의 이름, 만기일, 담보증권, 배당이나 다른 차입에 대한 제한, 감채기금과 수의상환에 대한 규정 등이 포함되어 있다.
	ㆍ	채무명의 - 채무명의란 실현될 수 있는 사법상의 청구권을 표시하고 그 존재와 그것이 집행될 수 있다는 것을 증명한 공증문서를 말한다. -채무명의가 되는 문서는 주로 재판, 또는 그것에 준하는 효력을 가진 조서나 기타, 당사자의 진술에 의하여 작성한 공증증서 등이다.
	ㆍ	확정신고 - 개인소득의 경우 매년 1월 1일부터 12월31일까지의 종합소득을 다음해 5월1일부터 5월31일까지 세무서에 신고해야 한다. 이것을 확정신고라 하며 확정신고와 함께 개인소득자는 확정신고에 대한 개인소득세를 납부하게 된다.
	ㆍ	확정일자 - 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자를 말한다. 일자가 기입된 증서는 그 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여한다.

법원경매 10계명

	법원경매는 투자성이 높은 만큼 권리하자 등의 위험 부담 또한 크다. 따라서 어설픈 경매지식과 몇 번의 입찰 경험으로 섣불리 투자여부를 판단하고 결정하는 것은 매우 위험하다. 1)경매절차를 잘 이해하고 입주(또는 사용)시점을 넉넉하게 계산해라
	ㆍ	경매는 변수가 매우 많다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소, 변경, 연기될 충분한 가능성이 있고, 세입자의 대위변제로 대항력이 없었던 세입자가 다시 대항력을 갖게 되어 경락인의 부담으로 남게 될 수 있다. 특히 세입자의 항고, 명도소송, 강제집행 등으로 인해 경매절차가 짧게는 2~3개월, 길게는 1년까지도 지연될 수 있다.
	2)현장답사는 필수다
	ㆍ	반드시 현장을 답사해 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지의 여부와 물건의 하자여부를 면밀히 분석해야 한다. 또한 현장 방문 전 부동산등기부등본과 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 등 필요서류를 발급 받아 사실이 일치하는지 검토해야 한다.
	3)가격에 연연하지 말자
	ㆍ	‘경매물건은 싸야 한다’는 단순한 생각만으로 감정가나 현시세보다 싸게 사는 것에만 연연해서는 안 된다. 부동산의 미래가치가 크거나 꼭 사야만 하는 경우라면 가능한 범위 내에서 입찰금액을 넉넉히 쓸 수 있다.
	4)입찰장에서 사소한 실수에 주의해라
	ㆍ	입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수에 주의하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의 깊게 듣고 응찰해야 한다. 또한 입찰당일 경쟁을 의식해 자칫 높은 가격을 써낼 수 있다. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록 본인의 마음을 추스려 후회하는 일이 없어야 한다.
	5)보이지 않는 함정을 주의해야 한다
	ㆍ	등기부상의 권리야 등기부를 떼어보면 알 수 있다. 또한 세입자의 전입여부는 동사무소에 가서 확인해 보면 알 수 있다. 그러나 각종 부동산 서류를 통해서도 도저히 파악이 안 되는 것이 있다. 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 등이 그런 것이다. 이는 권리의 순위에 상관없이 낙찰 이후에도 말소되지 않으며 경락인의 부담으로 남는다. 또한 미납관리비여부도 반드시 파악해야 한다. 미납된 관리비는 통상적으로 경락인이 부담하여야 하는 경우가 많다. 이러한 권리는 실사를 해야만 밝혀질 수 있으며 의심의 여지가 있을 대 전문가의 도움을 얻도록 한다.
	6)소유권이 완전히 나에게 넘어 오기 전까지 방심은 금물
	ㆍ	경매물건은 일반매매와 달리 대금을 납부하고 소유권을 넘겨받았다고 모든 것이 끝나는 것은 아니다. 법적인 소유권을 취득했다고 해서 안심하지 말고 최종적으로 집열쇠까지 완전히 넘겨받아야만 드디어 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의 해야 한다. 특히 잔금을 치르기 전에 낙찰의 기쁨에 겨워 마치 주인이 된 것처럼 낙찰부동산을 마음대로 처리하거나 이해 관계인들에게 함부로 접근하게 되면 예기치 못한 낭패를 볼 수도 있다.
	7)법원경매물건의 특성을 이해해라
	ㆍ	경매물건의 가장 큰 장점은 가격이 저렴하다는 데 있다. 최초경매가에서 한번 유찰시 마다 20~30%가 가감되어 2~3회 유찰시 시세의 절반가격으로 부동산을 매입할 수도 있다. 그러나 법원경매물건은 채권, 채무관계가 복잡하게 얽혀 최종적으로 소유자의 의사와 상관없이 법원에서 강제 매각되는 물건인 만큼 소유자와 세입자의 명도 저항이 있을 가능성이 있다. 따라서 이에 대한 충분한 대책을 가지고 입찰에 응해야 한다.
	8)가격에 속지말자
	ㆍ	법원감정가는 법원의 명령에 따라 감정평가사에서 산정한 최초 경매 가격이다. 가격평가 후 첫 입찰에 붙여지는 시간만 2~3개월 이상이 걸리며 평균적으로 2번 이상 유찰되는 경매물건속성 상 가격평가시점과 현재시점과의 가격차이가 상당히 클 수 있으므로 반드시 현재시세를 정확히 조사해야 한다.
	9)권리분석을 철저히 해야 한다
	ㆍ	권리분석은 법원경매물건 투자 성공의 첫걸음이다. 주택의 경우 주택임대차보호법이 적용돼 경락인으로서 매우 큰 부담이 될 수 있다. 최선순위 저당보다 먼저 입주와 주민등록을 마친 세입자가 경락대금에서 배당을 일부 또는 전부를 못 받게 되는 경우 임차보증금은 고스란히 경락인이 인수하여야 하는 경우가 있다.
	10)구체적인 자금계획을 세워야 한다
	ㆍ	경매는 일반매매와 다르게 명도비용, 세입자 합의금 등 예상치 못한 추가비용이 많이 들어갈 수 있다. 컨설팅수수료(감정가 또는 낙찰가의 1~2%), 세금(대략적으로 낙찰가의 6.5% 정도)등이 일반매매에 비하여 더 크기 때문에 사전에 충분한 검토가 있어야 한다.

경매 낙찰시 추가비용

	ㆍ	경매는 일반매매보다 추가로 부담하는 비용과 위험성이 높아 시세보다 최소 10%이상 싸게 응찰해야 한다. 이를 구체적으로 살펴보면 통상 낙찰가에 △취득ㆍ등록세 2~3%△명도비용 2%△입주지연에 따른 손해 4~6% △체납공과금ㆍ집수리비 1~2% 등 총 9~13%를 추가로 부담해야 한다. 취득ㆍ등록세의 경우 일반매매에서는 거래가를 낮춰 신고할 수 있는데 반해 경매로 사면 낙찰가격이 거래가로 인정돼 세금 면에서 다소 손해를 볼 수 있다. 또 이미 살고 있는 세입자를 내보내려면 합의금이나 이사비로 보통 낙찰가의 2% 정도를 줘야 한다.

적정 경매 응찰가 산정방법

	ㆍ	현재 세입자가 살고 있는 시가 1억 8,000만 원의 아파트 32평형을 경매로 구입할 때 적정응찰가는 다음과 같다. 우선 일반매매로 산다면 매매가 1억 8,000만 원에 제세금(450만 원)과 중개수수료(80만 원)을 더해 총 1억 8,700만 원이 필요하다. 이를 경매로 구입하려면 세금 950만 원, 이사비 500만 원 외에 입주지연에 따른 예상손해액 500만 원, 중개수수료(컨설팅수수료) 300만 원 등 총 2,220만 원의 추가비용이 들어간다. 따라서 일반매매시 추가비용 760만 원의 비용을 제외한다면 순추가비용은 1,514만 원이 더 들어가는 셈이다. 따라서 응찰가 상한선은 1억 6,486만 원, 적정 응찰가는 10% 정도의 이익을 고려한 1억 5,000만 원이다. 내보내려면 합의금이나 이사비로 보통 낙찰가의 2% 정도를 줘야 한다. ■ 적정 응찰가 산정예 (단위 : 만 원) 구분 일반매매 경매 제세금(취득ㆍ등록세 등) 626 870 세입자 이사비 500 입주지연 예상손해액(3개월) 500 중개수수료(컬설팅 수수료) 80 300 관리비 체납액 50 추가비용합계 706 2,220 경매이익(응찰가의 10%) 1,500 매매시세 18000 적정 응찰가 14,987 응찰가 상한액 16,486