소재주의 와 인수주의

오늘은 우리 부동산경매가 취하고 있는 소제주의와 인수주의에 대해서 알아보기로 합니다. 이러한 부분은 여러분이 반드시 중요하게 생각하시고 암기하셔야 합니다.

소제주의란 매각 부동산의 물적 부담을 매각으로 소멸시키는 것을 말하고, 원칙적으로 말소기준권리(근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 개시결정기입등기 - 반드시 이 6가지 말소기준권리를 암기하시기 바란다) 이후의 권리들은 낙찰로 즉 매각으로 모두 말소된다.

실무에서 선순위전세권이 말소기준권리가 되는지 여부가 논란이 있으나 법원실무에서는 선순위전세권을 말소기준권리로 인정하지 않고 있다.

반면, 인수주의란 매수인이 매각대금을 모두 완납하였음에도 불구하고 추가로 부담하여야 하는 권리가 있음을 말하는 것이다..

여기서 잠깐 잉여주의를 알아본다.

잉여주의란 매각 부동산의 매각대금으로 그 우선부담과 경매비용을 변제하고도 남을 것이 있는 경우에 한하여 경매를 허용하고, 집행채권자가 자기의 채권을 변제받을 가망이 없는 때에는 경매를 허용하지 않는다는 원칙을 말한다.

예를들어
매각대금이 1억원이라고 가정하자.

이때 배당을 받아야 하는 사람의 순서를 정리하여서 보면
1) 경매비용  3,000,000원
2) 근저당권  50,000,000원
3) 근저당권  40,000,000원
4) 근저당권  50,000,000원
5) 일반채권자 30,000,000원 라고 가정했을때
4)번의 근저당권자(700만원정도  배당을 받을 것이다)까지 경매를 신청해서 유효하게 경매가 진행될 수 있다는 것이다. 가령 5)번의 일반채권자가 집행권원을 얻어 경매를 신청했다고 가정했을때에는 그 5)번의 일반채권자에게 단 한푼의 배당도 없어서 그 경매는 잉여의 가망없는 경매로 취소될 것이기 때문이다.

아울러, 용익권(전세권, 지상권, 지역권 및 등기된 임차권)은 (근)저당권, (가)압류 채권에 대항할 수 없는 경우 - 즉 말소기준권리 이후에 등기부에 기입된 것 - 에는 매각으로 소멸되나, 이에 대항할 수 있는 경우 - 즉 말소기준권리 이전에 등기부에 기입된 것 - 에는 소멸할 까닭이 없으므로 매수인에게 인수된다,

다만, 선순위 전세권자일 경우 배당요구를 한 경우에 소멸하는 것으로 규정하고 있다. 또한 담보물권 중 우선변제권이 없는 유치권에 대하여는 인수주의를 취한다(실무례에서는 유치권 주장부분이 경매를 지연시키거나 낙찰대금을 저하시키는 원인으로 작용하고 있다).

그리고 가압류등기는 매각으로 항상 소멸하고(그러나 전소유자에 대한 가압류등기 중 일부는 말소되지 않음을 유념하여야 한다) 말소기준권리보다 앞선 선순위 가처분등기는 매각에도 불구하고 낙찰자가 인수하게 된다.

NOTE

1. 말소기준권리에는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 개시결정기입등기가 있다.

2. 말소기준권리 이전의 용익물권 즉, 지상권, 지역권, 전세권은 낙찰로서 소멸하지 않고 매수인이 인수하여야 한다. 단, 위와 같은 전세권인 경우, 흔히 선순위전세권이라고 하는데 이때 전세권자가 배당요구를 하면 말소되고, 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수한다.

3. 아울러 선순위 가처분, 소유권이전청구권 가등기(말소기준권리보다 앞서 등기부에 기입된 것)도 소멸하지 않고 매수인이 인수하여야 한다.