경매절차 의 모든것

특강제목 : 법원경매절차의 올바른 이해와 인도명령

                                               설 춘 환

                      

최근 일반인들의 재테크에 대한 관심이 상당하다. 주식, 채권, 부동산 등등

그중에서도 가장 관심을 많이 가지는 분야중의 하나가 바로 법원경매다.

8. 31. 부동산종합대책 이전부터 부동산시장의 불투명성등으로 인하여 상당한 내홍에 시달리던 부동산시장이 강남권을 시작으로 다시금 기지개를 펴가고 있다.

최근 경매입찰법정에 가면 입찰에 참여하려는 사람, 입찰절차등을 배우려는 사람등으로 입찰법정을 가득 메우는 사례를 자주 볼 수 있다. 과연 일반인들이 왜 입찰법정에 대거 몰리는 것일까?

물론 부동산경기의 회복조짐 등의 이유도 있겠으나, 법원경매의 가장 큰 메리트는 일단 일반인들이 부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있기 때문이다. 맞는 말이다. 법원경매를 통하여 통상 시세보다 10 - 50% 저렴하게 살 수 있는 것이 현실이다.

그러나 이러한 부분이 보다 현실화될려고 한다면 경매절차의 올바른 이해와 정확한 권리분석을 할 줄 알아야 한다. 또한 위와 같은 절차를 잘 이해하여서 낙찰받는다고 하더라도 현재 점유자로부터 점유를 회복해서 점유, 사용하는 것을 어려워 하는 일반인들이 많다. 그런점에서 인도명령의 중요성이 있다고 할 것이다.

그중 오늘 이 시간에는 경매절차와 인도명령에 대해서 자세히 알아보기로 한다.

우리 법원경매는 2002. 7. 1. 시행된 민사집행법(여기서는 ‘신법’이라고 한다)이 규율한다. 그 이전에는 민사소송법(여기서는 ‘구법’이라고 한다)에서 규율하였다. 따라서 지금은 신법사건에 규율되는 사건이 대부분이고 아직까지도 구법사건에 규율되는 사건도 조금은 남아있는 실정이다.

그러한 법원경매절차를 규율하는 법률이 변경되면서 경매절차에서도 다소 변경된 부분이 있었다. 이러한 부분을 중점적으로 소개하고자 한다.

흔히 경매전문가라고 하시는 분들중에 아직도 경매절차를 정확히 이해하지 못하는 분들이 많다. 오늘 여러분은 그와 같은 부분을 정확히 이해하시고 숙지하시길 바란다.

경매절차개요도

채권자의 경매신청

  1. 집행권원(판결문, 이행권고결정문, 확정된지급명령, 화해조서 등)에 의한 강제경매

  2. 담보권(근저당권, 전세권, 담보가등기)에 의한 임의경매

  3. 강제경매 및 임의경매 모두 채무자부동산소재지 관할법원이 전속관할

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개시결정 및 개시결정기입등기

  1. 집행법원은 강제집행의 요건, 집행개시요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 형식적 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 경매개시결정을 하게 된다.

  2. 개시결정기입등기는 채무자에게 부동산경매개시결정문이 송달되기 전에 이루어진 경우에는 압류의 효력발생시기의 기준이 되고, 제3자에게는 채무자의 부동산이 압류되었다는 사실을 공표함으로써 제3자들로 하여금 위 기입등기 이후에는 권리를 취득하더라도 경매신청인이나 매수인에게 대항할 수 없다는 것을 인식시키는데 그 목적이 있다.

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개시결정문에 대한 채무자 송달

  1. 채무자에 대한 개시결정의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하여야 한다. 채무자에 대한 송달없이 진행된 경매는 무효화 될 수 있음에 유의하여야 한다.

  2. 채무자에 대한 경매개시결정의 고지없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수는없고, 차후에 채무자를 제외한 다른 이해관계인들도 채무자에대한 개시결정의 송달의 흠을 가지고 매각허가결정에 대한 항고사유등으로 삼을수 있음을 명심하시기 바란다.

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집행관에 대한 현황조사명령

  1. 법원은 경매개시결정을 한후 즉시 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차보증금의 수액 및 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하게 된다.

  2. 현황조사는 집행관등이 정확히 조사, 파악하여 차후 일반인들에게 공시함으로서 매수하고자 하는 입찰자들에게 입찰대상물건에 관한 정확한 정보를 제공하여 불측의 손해를 보지 않게 하는데 그 의의가 있다.

  3. 현황조사할 내용은 부동산의 위치, 현상, 내부구조 등 부동산의 현상 및 점유관계, 임차인, 임차부분, 주민등록전입, 확정일자 여부 등 임대차관계, 그리고 기타 현황이다.

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감정인에 대한 감정평가명령

  1. 집행법원은 감정인에게 경매목적 부동산에 대한 감정을 명하고, 그 감정평가액을 기준으로 하여 최저매각가격을 정한다.

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배당요구종기결정 및 공고(배당요구종기일)

  1. 민사집행법에서 새로이 도입된 제도다. 과거에는 배당요구의 종기가 지금의 매각결정기일까지였으나, 지금은 첫 매각기일이전에 지정된 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 한다.

  2. 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자(경매개시결정기입등기전에 이미 등기를 경료한 근저당권자, 전세권자, 임차권등기권자, 가압류권자 등)가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있으며, 그때까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 된다

  3. 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자

     ① 집행력 있는 정본을 가진 채권자

     ② 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자

     ③ 주택임대차보호법에 의한 확정일자부임차인

     ④ 경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자, 근저당권자

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최초 매각기일(입찰보증금)

  1. 입찰보증금은 최저매각가격의 10%

  2. 입찰에 참여한 응찰자는 최소한 최저매각가격 이상의 금액으로 입찰가액을 작성하여야 한다. 이때 입찰보증금은 과거 2002. 7. 1. 이전에 접수된 구법사건에 대해서는 입찰가액의 10%를 입찰보증금으로 납부하였던 반면에 2002. 7. 1. 이후에 접수된 신법사건에 대해서는 입찰가액의 10%가 아닌 획일적으로 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 납부한다.

  3. 보증의 제공방법으로는 금전과 자기앞수표 등이 실무례에서 주류를 이루고 있고, 지금은 지급보증위탁계약이 체결된 사실을 증명하는 문서로도 가능하다.

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최고가 매수신고인선정

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매각결정기일

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즉시항고

  1. 매각허부결정에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정되고, 통상항고, 집행에 관한 이의등으로는 다툴수 없다.

  2. 즉시항고는 원결정을 고지받은 날로부터 1주일 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다. 즉 매각허부결정을 선고한 날로부터 1주일이내에 항고를 제기하여야 하고, 위 기간을 도과하면 항고는 각하된다.

  3. 즉시항고장은 매각허부결정을 한 원 집행법원에 제출한다. 만일 항고장에 항고이유서를 기재하였다면 추가로 항고이유서를 제출하지 않아도 되나, 신법에서는 항고장에 항고이유를 기재하지 아니한 경우에는 항고장을 제출한 날로부터 10일 이내에 항고이유서를 원 집행법원에 제출하여야 한다.

  4. 항고이유서를 제출하지 아니하거나, 항고이유를 대법원 규칙이 정하는 바에 따라 기재하지 않으면 원 집행법원은 즉시항고를 각하하여야 한다.

  5. 매각허부결정에 따라 손해를 볼 수 있는 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있다.  여기서의 이해관계인은 민사집행법 제90조의 이해관계인을 말한다.

  6. 매각허가결정에 대해 항고하는 자는 그 항고보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하여야 한다. 단, 매각불허가결정에 대한 즉시항고에서는 공탁금을 납부하지 않는다.

     과거 구법사건에서는 채무자, 소유자, 낙찰자만이 항고보증을 납부하였어야 했으나, 이유없는 항고남발로 인한 경매절차의 지연등을 방지하기 위해 항고를 제기하는 모든 이해관계인들이 매각대금의 10%에 해당하는 보증을 제공토록 하는 이 제도가 탄생하게 되었다.

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확정

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잔대금납부기한통지 및 잔대금납부기한

  1. 구법에서는 최고가매수신고에 대한 매각허가결정이 확정되면 통상 그로부터 4주이내에 잔대금납부기일을 지정하여 반드시 그 기일에만 잔대금을 납부할 수 있게끔 하였다. (잔대금납부의 효력은 등기이전없이 소유권의 이전을 의미한다. 즉 실질적으로 매수인에게  소유권이 이전된 것이다). 그와 같다보니 채무자 등이 그 기일전에 채무를 변제하고 담보권등을 말소시키고 집행을 취소시키는 사례가 많았다. 그렇다 보니 짧게는 6개월 길게는 몇 년이상 진행되어 많은 이들의 정신적, 경제적 비용이 투입된 경매가 채무자의 변제로 인하여 모두 물거품이 되어 버려 경매를 한순간에 무용지물 시켜버리는 현상등이 종종 발생하였다.

  2. 이를 보완하기 위해 신법에서는 대금지급기한제도를 탄생시킴으로써, 매수인이 정해진 대금지급기한 언제라도 매각대금을 납부하고 매각부동산의 소유권을 취득하게 하였다. 

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인도명령

  1. 매수인이 매각대금을 모두 완납하게 되면 그로부터 6월이내에 채무자, 소유자, 또는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도이다.

  2. 일반인들이 통상 경매하면 경매신청부터 소유권이전등기까지만 마치면 마치 모든 경매절차가 끝이나서 이제 매각부동산을 자신이 깨끗하게 인테리어를 해서 멋지게 살겠다 다짐하나, 이는 매우 이상적인 허상이다. 가장 중요한 인도와 명도부분을 간과하여서는 아니되겠다.

  3. 아무리 잘받은 매각부동산이라 하더라도 자신이 직접 사용, 수익하는데 몇 년의 시간이 소요된다면 매수인의 입장에서는 오히려 잘못된 낙찰이 될 수도 있는 것이다. 실무에서 이러한 부분은 너무 많이 보아왔기 때문에 여러분도 이부분에 상당한 관심을 기울여야 하겠다.