단독주택 재건축사업, 무엇이 문제인가(Ⅰ)

 단독주택 재건축사업, 무엇이 문제인가(Ⅰ)

최근 대법원이 정비구역 지정·고시가 되지 않은 상태에서 시장·군수가 승인한 추진위원회는 무효라고 판시해 파장이 일고 있다.

무효 사유는 “정비구역이 지정되지 않은 상태에서 일부 주민이 임의로 획정한 구역을 기준으로 구성된 추진위원회를 승인해 준다면, 정비사업에 관한 제반 법률관계가 불안정하게 돼 정비사업의 추진이 전반적으로 혼란에 빠지고 그 구역 안에 토지등소유자의 법적 지위가 부당한 영향을 받을 현저한 우려가 있다”는 것이다.

 

정비기본계획이 수립된 구획은 향후 정비사업이 진행될 수 있는 곳으로, 이 범위 내에서 정비구역이 지정될 수 있다. 이렇게 정비구역을 확정해야 사업구역으로 확정되고, 이때부터 동의서를 걷을 수 있으며, 동의율이 충족되면 추진위원회 승인을 받을 수 있다.

 

도시정비법(이하 법)의 제정취지도 이와 같다. 법을 이렇게 만들어 놓고 건설교통부(현 국토해양부)나 서울시는 그 취지와 달리 별도의 지침을 만들었다. 아마도 실무에서의 문제점을 해결하기 위한 방안이었으리라.

 

그러나 이러한 목적과 달리 점차 사업의 수익성이나 진행가능 여부와 관계없이 추진위원회가 생겨났으며, 결국 시공자 선정으로까지 이어지면서 헛발질이 계속됐지만 누구하나 책임을 지는 공무원이 없었다.

 

법 시행 초기 건교부(현 국토부)는 정비구역 지정 없이도 추진위원회 승인이 가능하도록 각 시도에 행정지도를 한 바 있다. 정비기본계획이 수립돼 있으면 추진위원회 구성이 가능하다는 취지의「추진위원회 업무처리기준(2003.11.28 건교부)」’을 서울시 등에 내려 보냈다.

 

서울시도 2005년 3월 ‘추진위원회 업무처리기준’을 통해 정비기본계획이 수립된 경우 정비구역 지정 이전이라도 추진위원회 승인이 가능하도록 했고, 이를 신뢰한 자치구청장들은 추진위원회를 승인했던 것이다.

 

반면, 단독주택 재건축정비예정구역 250여 개소 중에서 양천구 신월4동 432-6외 42필지의 단독주택 재건축사업(구역지정?고시일 2005.5.12)을 위한 구역지정을 선두로 해 2009년 8월 6일 현재 54개소만 구역지정됐다.

 

지난해 9월부터 올 1월까지의 서울시보를 살펴보면 재개발·도시환경정비사업과 공동주택 재건축사업의 구역지정이 순조롭게 이뤄지고 있다. 재건축사업의 경우 강동구청 내 공동주택 재건축의 경우 8곳을 지정받았지만, 단독주택 재건축은 구역지정을 받지 못하고 무더기로 보류됐다.

 

게다가 서울시는 단독주택 재건축에 대해서 소규모 블록형 등 다양한 주택 건설을 위해 7층 이하로 건설하도록 하는 계획을 수립중이라 한다. 더군다나 서울시가 ‘공공성회복’을 선언하면서 광진구의 단독주택 재건축사업 역시 어려움에 처해 있다.

 

최근 구역지정된 재개발·도시환경정비사업과 공동주택 재건축사업 역시 정비구역 지정 이전에 추진위원회를 승인받은 곳이 대다수다. 건설교통부, 서울시의 행정지도에 따라 자치구청장이 승인한 추진위원회는 위의 대법원 판례로 인해 안팎으로 어려움에 직면하고 있으며, 그중에서도 구역지정이 무더기 보류된 단독주택 재건축사업장이 어려운 형편에 처해 있다.

 

단독주택 재건축사업에서 이것만이 문제가 아니다. 공동주택 재건축사업에서 발생하기 어려운 다세대주택으로의 전환 등으로 토지등소유자가 상당히 증가할 수 있다. 이는 향후 노후·불량으로 구역지정이 가능한지 여부에 대한 새로운 판단을 받아야 하는 상황에 이를 수 있다는 면에서 그 심각성을 더한다.

 

부동산투기는 어떠한가. 국토부장관, 서울시장 등은 정비예정구역이나 정비계획을 수립 중인 지역에 대해 3년 이내의 기간(1회에 한해 1년의 범위 안에서 연장 가능)을 정해 건축물의 건축 등의 행위를 제한할 수 있다.

 

그러나 정비구역 지정이 무더기로 보류된 단독주택 재건축사업의 정비예정구역 뿐만 아니라 기타 구역에서 신축 행위가 이뤄지고 있지만, 아직까지 서울시를 비롯한 국내에서 법에서의 ‘기준일’ 조차 정하는 정부기관이 없는 실정이다.

 

정치는 살아있는지 모르지만, 무방비 도시다. ‘공공성 회복’은 누구를 위한 것인가.