올해부터 서울시내 준공업지역 개발이 본격화될 전망이다. 서울시는 지난해 10월 ‘2009 준공업지역 종합발전계획’(이하 종합발전계획)을 발표, 이에 대한 후속조치로 지난달 30일 ‘준공업지역내 지구단위계획 수립 기준’(이하 기준)을 확정·발표했다.
서울시내 준공업지역은 도시화 과정을 거치면서 도시의 경제성장에 큰 역할을 담당했지만 산업구조 변화에 따른 전통 제조업의 쇠퇴와 수도권규제 정책 등에 따른 공장이전 가속화, 공동주택 제한 정책 등과 맞물려 열악한 생활환경과 저조한 지역 발전 속에 악순환을 거듭해 왔다.
그러나 2008년 7월 공장혼재지역 내 기존 공장비율에 따라 일정면적의 산업시설 확보 시 공동주택을 허용하는 서울시 도시계획조례 개정에 이어 2009년 종합발전계획 발표, 그리고 이번 기준 확정에 따라 지난해 우선정비구역으로 지정된 영등포구 문래동 일대와 구로구 신도림동 일대, 금천구 가산동 일대, 성동구 성수동2가 일대 등 준공업지역 총 27.71㎢ 규모의 개발이 본격화될 것으로 보여 귀추가 주목된다.
◆준공업지역 3개 유형으로 개발
이 기준에 따르면 준공업지역은 크게 산업정비형과 공공지원형, 지역중심형의 3개 유형으로 나눠 개발된다.
우선 공공지원형은 종합발전계획에서 정비발전구역으로 계획한 구역 중 산업이 집적돼 있거나 산업이 유지되고 있어 공공의 적극적인 지원을 통해 산업의 활성화 및 점진적인 변화를 유도할 수 있는 ▲공장비율 30% 이상 구역 ▲시장이 산업의 활성화를 위해 필요하다고 인정한 구역을 대상으로 한다.
지역중심형은 종합발전계획에서 정비발전구역으로 계획한 구역 중 역세권 등에 인접해 전략거점으로 육성, 중심성을 강화할 필요성이 있는 지역으로 ▲역세권(대중교통 이용이 편리한 지하철·국철 등의 역 중심으로부터 지역중심 이상인 경우 반경 500m 이내, 그 외의 경우 반경 250m 이내 일단의 지역) 내에 사업대상지의 대부분이 위치한 구역 ▲폭 20m 이상의 간선도로에 연접한 구역 ▲주변에 대규모 기반시설 설치 및 도시정비 시행으로 향후 변화가 예상되는 구역 ▲정비시 지역중심 역할이 예상되는 구역 등의 조건 중 2개 이상을 만족하는 구역을 대상으로 도시계획위원회의 사전 자문을 통해 결정된다.
마지막으로 산업정비형은 주거와 공업이 혼재돼 있는 지역 중 주변이 주택지로 둘러싸인 지역 등 공공지원형 및 지역중심형 이외의 구역을 대상으로 개발된다.
준공업지역 2773만㎡ 개발 본격화…상한용적률 400%까지 허용
◆문래동·성수동2가 지역중심형으로
이번 기준이 마련됨에 따라 지난해 우선정비대상구역으로 지정된 성동구 성수동2가 일대와 영등포구 문래동 일대는 지역중심형으로 개발될 가능성이 높다.
성수동2가의 경우 성수역과 인접해 있고 20m 간선도로 조건도 갖추고 있는 지역이며 영등포구 문래동 일원의 준공업지역의 경우 지하철 2호선 문래역과 1호선 신도림역 역세권에 포함되며 기준에서 요구하는 간선도로의 여건까지 갖추고 있어 고밀개발이 가능할 것으로 전망된다.
또 문래동과 성수동2가 일대와 같이 우선정비대상구역으로 지정된 구로구 신도림동 일원의 준공업지역과 금천구 가산동 일원의 준공업지역은 기준에 따라 산업정비형으로 개발될 전망이다.
◆용적률 400% 허용
준공업지역에 이 기준이 적용될 경우 지구단위계획 수립시 일반적으로 적용하는 용적률 체계에도 불구하고 인센티브 용적률 및 상한 용적률은 ‘공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침’이 준용된다.<표1,2 참조>
산업정비형은 장기전세주택을 조성하지 않고 주택과 산업시설을 조성할 경우 산업부지는 400%가 적용되고 공동주택부지에는 기준용적률 210%, 허용용적률 230%가 적용되며 상한용적률은 250%까지 가능하나 도시계획위원회의 심의를 통해 추가완화가 가능하다.
반면 장기전세주택을 건설할 경우 공동주택부지의 허용용적률은 기준용적률에 인센티브 용적률(20%), 장기전세주택 건립용적률(25%), 장기전세주택으로 인한 완화용적률(25%)을 추가로 받게돼 총 280%까지 가능하다. 또 상한용적률은 300%이지만 도시계획위원회 심의를 거칠 경우 추가완화가 가능하다.
특히 지역중심형의 경우 다른 지역과 같이 공동주택부지의 기준용적률은 210%이지만 역세권을 포함하는 지역임을 감안해 허용용적률이 380%까지 완화되며 상한용적률은 400%까지다. 단 임대산업시설부지의 절반은 기부채납해야 한다.
한편 서울시 관계자는 이번 기준 마련과 관련 “기존의 준공업지역 개발의 경우 사업성 위주의 개발로 인해 산업부지가 확보되지 않고 주위여건을 고려치 않은 개발계획의로 인해 주거와 공장이 혼재하는 등 난개발 우려가 컸다”며 “이번 기준이 마련됨에 따라 침체일로를 걷고 있는 준공업지역의 개발이 본격화될 경우 현재 산업연면적 943만㎡가 1141만㎡로 20% 늘어나고, 약 9만명의 고용창출 효과를 발생시킬 수 있을 것”이라고 기대했다.
변석준 기자darkjun77@udp.or.kr
