부동산시장의 경제학적 분석과 미래 예측 |
경기침체와 유가상승이 가져온 변화 |
경제학 원리 중 비용편익분석법은 투자수익성을 가늠하는 중요한 도구이다. 사전적 의미에 따르면 이는 어떤 안(案)을 실현하는 데 필요한 비용과 그로 인하여 얻어지는 편익을 평가하고 대비함으로써 그 안의 채택 여부를 결정하는 방법을 의미한다. 이는 정부가 국가 정책을 결정할 때 최적의 안을 찾기 위해 흔히 활용되며, 경제적으로는 생산자가 어떤 제품을 개발하거나 특정 기능을 추가할 때 그로 인한 편익을 분석하여 사업 타당성 여부를 결정하는 데 활용되기도 한다. 또한 이 같은 원리는 소비자가 상품을 구매할 때에도 구매 결정의 기준이 된다. 누구나 자신에게 최상의 편익을 제공할 수 있는 합리적인 선택을 하려 하기 때문이다.
이 같은 원리는 마찬가지로 부동산 시장에도 적용될 수 있다. 주택을 구매할 경우에도 비용 대비 최고의 편익을 제공할 수 있는 입지를 선택한다는 것이다. 여기서 비용은 주택구입에 소요되는 총비용을 의미하고 편익은 투자로 인한 수익성뿐 만 아니라, 교통편의성, 교육환경, 주거쾌적성, 직주근접성 등의 무형적 가치까지 포함한다.
이 같은 원리는 마찬가지로 부동산 시장에도 적용될 수 있다. 주택을 구매할 경우에도 비용 대비 최고의 편익을 제공할 수 있는 입지를 선택한다는 것이다. 여기서 비용은 주택구입에 소요되는 총비용을 의미하고 편익은 투자로 인한 수익성뿐 만 아니라, 교통편의성, 교육환경, 주거쾌적성, 직주근접성 등의 무형적 가치까지 포함한다.
그러나 이 같은 요소들은 시대적 상황에 따라 그 중요성이 달라지는 경향이 있다. 가령 1980년 대 초반까지는 열악한 대중교통으로 인해 직주근접성이란 요소가 주택구입의 지배적인 요소였다면 1980년 대 중반부터는 강남 8학군의 등장과 맞물려 교육환경이 주요 요소로 대두되었던 것이 한 예이다.
그리고1990년 대에는 주거쾌적성과 생활편의성 등이 부각되었는데 분당, 평촌 등 제 1기 신도시가 인기를 끌었던 점이 이를 보여준다. 그렇다면 현재는 어떤 요소가 가장 중요하게 인식되고 있으며 미래에는 어떤 요소가 집값을 선도하게 될까? 이것을 파악할 수만 있다면 우리는 투자의 흐름을 미리 읽어 유망지역을 선점할 수 있는 기회를 잡을 수 있을 것이다.
▶ 서울 거주의 편익을 증가시킨 경기침체와 유가상승
지난 수년 간 우리나라의 경제는 침체 국면을 걸었다. 경기가 위축되는 경우 사람들은 작은 비용지출에 대해서도 민감하게 반응하게 된다. 최대한 지출을 줄여 불확실한 미래에 대비하려는 것이다. 그러나 경기침체와 더불어2007년 초부터 유가까지 폭등하면서 가뜩이나 경제적 고통에 시달리고 있던 서민 가계는 이중의 부담을 안게 되었다. 유가폭등으로 출퇴근에 소요되는 기름값이 거의 두 배 가까이 증가하게 된 것이다. 통근비용은 고정비용이기 때문에 줄이는 데 한계가 있다.
이러한 점은 결국 주택수요의 근본적인 변화를 가져오게 되었다. 이전까지 주거쾌적성과 생활편의성 등으로 인기를 끌던 제 1기 신도시 등이 외면 받고 상대적으로 직장과 가까워 출퇴근 시 기름값을 적게 드는 서울이 주거지역으로 더욱 선호되기 시작한 것이다. 게다가 편리한 대중교통으로 인해 굳이 승용차를 이용할 필요가 없다는 점도 장점으로 꼽혔다. 즉, 쾌적한 주거환경과 생활편의성, 그리고 넓은 평수에 거주할 수 있는 신도시 거주의 이점이 사라지고 과거 70~80 년대의 교통이 열악했을 때처럼 서울 거주에 따른 경제성이 다시금 부각된 것이다..
▶ 서울 강북의 부상은 수급불균형이 아닌 편익 증대에 따른 결과
▶ 서울 강북의 부상은 수급불균형이 아닌 편익 증대에 따른 결과
이 같은 변화는 경기 남부에 비해 비인기 지역이라 할 수 있었던 강북 지역의 갑작스런 부상을 설명해 줄 수 있다. 사실 강북의 생활여건은 전보다 그다지 나아진 것이 없다. 여전히 도로는 붐비고 주거환경도 그다지 개선된 것이 없으며 교육환경에 커다란 변화가 있었던 것도 아니다. 물론 수요에 비해 공급이 부족한 수급불균형의 문제가 있긴 했지만 구조적인 문제는 일시적인 것이 아니기 때문에 강북의 갑작스런 인기를 단순히 수급상의 문제로 설명하기는 어렵다. 실수요자들을 중심으로 언제부터인가 생긴 “서울에 집 한 채는 있어야 한다”라는 인식은 강북의 부상이 바로 수급문제가 아닌 실수요자들의 근본적인 인식 변화에 기인한다는 점을 보여준다.
▶ 통근시간을 손실로 인식하는 계기가 된 경기침체와 유가상승
또한 경기침체는 통근에 소요되는 시간을 비용으로 인식하게 하는 변화를 가져왔다. 예전에는 두 세 시간 가량 소요되던 가장의 통근시간이 가족에게 쾌적한 주거환경을 제공하기 위한 일종의 투자로 여겨졌다면 이제는 불필요한 사치로 인식되기 시작한 것이다. 경기하강 시에는 소비가 위축되고 고용이 불안정해지게 되는데 이러한 시기에는 자기개발에 대한 직장인들의 수요가 높아지는 것이 일반적이다. 자격증 취득이나 어학실력 향상 등을 통해 자신의 경쟁력을 높여 일자리를 지키려는 욕구가 강해지는 것이다. 이와 같은 욕구의 변화는 통근에 소요되는 시간을 손실로 인식하게 되는 계기가 되었다. 통근시간이 길면 길수록 그만큼 가족의 생계가 위협받을 확률이 증가하게 되는 것이다. 이와 같은 인식의 변화는 수도권 거주에 대한 선호도를 더욱 떨어뜨리는 결과를 가져왔다. 중산층에게 거주지로서 높은 인기를 끌던 분당과 평촌 등 제 1기 신도시가 지난 수년 사이에 서울의 강북 지역에 그 자리를 내 준 것은 이에 따른 결과로 볼 수 있다.
▶ 서울 거주의 선호도 증가와 수도권 외면 현상 이어질 듯
서울 거주에 대한 선호도 증가와 수도권의 선호도 하락 현상은 앞으로도 지속될 전망이다. 금융위기로 인해 거품이 해소되어 유가가 내려갔고 경기는 바닥을 찍고 점차 회복되리라는 전망에 힘이 실리고 있지만, 여전히 최근의 두바이 사태처럼 글로벌 경제의 불확실성이 해소되지 않았고 유가 또한 점진적인 상승이 예상되기 때문이다. 또한 경기가 반등에 성공했다고는 하지만 오히려 최근 대기업을 중심으로 대규모 구조조정이 본격화되는 등 고용불안이 가중되고 있는 점도 이 같은 전망을 강화한다. 따라서 거주지로서 서울에 대한 선호도는 지속적으로 증가할 것으로 보인다. 특히 도심과 가까운 지역들일수록 더욱 인기를 끌 것으로 판단된다. 생활비가 높기로 유명한 런던과 뉴욕 등 세계적인 도시들의 집값이 도심과의 거리에 따라 비례하는 것이 이를 뒷받침한다.
▶ 서울과 수도권 거점 지역을 중심으로 투자해야
이와 같은 전망은 투자의 방향을 가늠하는 잣대가 될 수 있다. 수도권의 인구가 지속적으로 늘고 있고 꾸준한 경제 발전이 수도권 지역의 경쟁력을 유지시킬 것으로 보이지만, 중장기적으로는 자족기능을 갖춘 서울 및 일부 수도권의 도시를 제외하곤 주거의 경쟁력이 떨어질 수 있다는 것이다. 이 같은 전망은 중장기적으로 부동산의 포트폴리오를 직주근접성이 높은 서울 또는 수도권의 거점 도시로 서서히 옮겨야 함을 의미한다. 하지만 서울 강북의 주택가격 상승폭이 지난 수년간 타 지역에 비해 과도했다는 점, 그리고 수도권의 집값 회복세가 서울에 비해 아직 미미하다는 점을 감안하면 서울 지역으로의 포트폴리오 조정은 급매물 위주의 투자가 아니라면 중장기적인 관점에서 접근할 필요가 있다. 따라서 실물경기가 회복될 경우 수혜를 얻을 수 있는 집값의 하락폭이 과했던 지역을 중심으로 투자를 하는 것이 보다 합리적으로 보인다.
이와 같은 전망은 투자의 방향을 가늠하는 잣대가 될 수 있다. 수도권의 인구가 지속적으로 늘고 있고 꾸준한 경제 발전이 수도권 지역의 경쟁력을 유지시킬 것으로 보이지만, 중장기적으로는 자족기능을 갖춘 서울 및 일부 수도권의 도시를 제외하곤 주거의 경쟁력이 떨어질 수 있다는 것이다. 이 같은 전망은 중장기적으로 부동산의 포트폴리오를 직주근접성이 높은 서울 또는 수도권의 거점 도시로 서서히 옮겨야 함을 의미한다. 하지만 서울 강북의 주택가격 상승폭이 지난 수년간 타 지역에 비해 과도했다는 점, 그리고 수도권의 집값 회복세가 서울에 비해 아직 미미하다는 점을 감안하면 서울 지역으로의 포트폴리오 조정은 급매물 위주의 투자가 아니라면 중장기적인 관점에서 접근할 필요가 있다. 따라서 실물경기가 회복될 경우 수혜를 얻을 수 있는 집값의 하락폭이 과했던 지역을 중심으로 투자를 하는 것이 보다 합리적으로 보인다.
▶ 수도권 거점 도시로써의 성남 분당과 수원시
이와 같은 대표적인 지역으로는 경기 남부 지역을 들 수 있다. 그 중에서도 회복세가 미미하면서 대형 호재를 안고 있는 지역, 그리고 자족 기능을 갖추고 있는 도시를 중심으로 선별 투자한다면 후회 없는 선택이 될 것으로 보인다. 대표적으로는 분당, 용인, 수원 등을 들 수 있는데 분당신도시는 판교신도시 입주로 생활편의성, 교통인프라 확충에 따른 직주근접성 등이 지속적으로 개선될 것이라는 점이 장점이다. 판교신도시가 강남권의 중산층에게 지속적인 인기를 얻게 될 것이라는 점도 분당에는 호재가 될 것으로 보인다. 그러나 일부에서는 경기 남부의 아파트 공급이 수요에 비해 과하다는 점을 들어 이 지역의 집값이 꾸준히 약세를 보일 것이라고 주장한다. 하지만 이는 수요가 고정되어 있는 것이 아니라 실수요자들의 선호도 변화에 따라 얼마든지 달라질 수 있다는 점을 간과한 점 때문에 한계를 지닌다.
▶ 지역 거점으로써의 성남 분당의 입지 강화될 것
그러나 실수요자들의 인식의 변화는 느리게 움직이기 때문에 분당에 대한 선호도가 피부에 와 닿을 정도로 개선되기까지는 거주에 따른 편익인 시간 및 비용 경제성이 대폭 향상될 수 있는 호재가 현실화되는 시점까지 기다려야 할 것으로 보인다.. 현재 건설중인 지하철 신분당선의 완공(2011년 9월 예정)과 경기도가 추진 중인 광역급행전철(GTX)의 착공 및 완공이 그러한 역할을 할 것으로 예상된다.
내년 말 완공 예정인 지하철 신분당선은 강남과 분당간 거리를 현행 40분에서 약 20분으로 절반 가량 단축시켜 시간 거리를 대폭 개선시켜주기 때문이다. 이것은 출퇴근에 따르는 시간 및 비용의 절감을 가능케 해 판교 및 분당 주택시장의 수요에도 많은 영향을 미칠 것으로 보인다. 또한 경기도가 발표한 동탄과 삼성역 간 광역급행전철이 분당을 지나기 때문에 실제 착공 시 분당의 강남 접근성은 한층 더 부각될 것이다. 덧붙여 성남시와 광주시 그리고 하남시의 통합 추진 안이 진행되고 있는 점도 장기적으로는 호재가 될 수 있다.
서울에 버금가는 거대 도시가 탄생하면 분당이 소재한 성남시가 경제, 행정, 교육 등의 중심지로 부상할 것이 유력시되기 때문이다. 광주시는 이 같은 거대도시에 편입됨에 따라 부수적인 수혜를 볼 수 있는 지역으로 꼽힌다. 도시 내부의 연계성을 위해 지리적으로 성남과 하남의 중간에 있는 광주에 각종 교통 개발 정책이 뒤따를 수 있기 때문이다. 따라서 올해 중 분당의 급매물에 투자하는 것을 추천하고, 광주는 도시 통합 안이 확정된 후 실물경기가 회복되는 것을 지켜본 후 투자 시점을 모색해보는 것이 좋을 것 같다.
▶ 광교신도시의 등장에 따라 수원시의 미래 달라질 것
자족기능이 높은 수원시도 주목할 필요가 있다. 수원시는 지리적 위치 및 도시 규모와 자족 기능 등에 비추어볼 때 내재가치에 비해 주택가격이 저평가된 수도권의 대표적인 지역으로 꼽힌다. 이 같은 인식은 교통인프라가 부족하며 아직 종합적이고 체계적인 도시개발이 이루어지지 않은데 따른 결과로 보인다. 그러나 광교신도시의 등장은 이 같은 수원을 변화시키는데 일조할 것으로 보인다. 분당-광교 간 지하철 착공이 예정되어 교통인프라가 대폭 개선될 뿐만 아니라 백화점, 병원 등의 입주로 생활편의성 또한 대폭 개선될 것이기 때문이다.
자족기능이 높은 수원시도 주목할 필요가 있다. 수원시는 지리적 위치 및 도시 규모와 자족 기능 등에 비추어볼 때 내재가치에 비해 주택가격이 저평가된 수도권의 대표적인 지역으로 꼽힌다. 이 같은 인식은 교통인프라가 부족하며 아직 종합적이고 체계적인 도시개발이 이루어지지 않은데 따른 결과로 보인다. 그러나 광교신도시의 등장은 이 같은 수원을 변화시키는데 일조할 것으로 보인다. 분당-광교 간 지하철 착공이 예정되어 교통인프라가 대폭 개선될 뿐만 아니라 백화점, 병원 등의 입주로 생활편의성 또한 대폭 개선될 것이기 때문이다.
또한 이렇다 할 고급주택지가 없는 수원에서 광교신도시는 중산층의 수요를 대거 흡수할 것으로 예상된다. 이 경우 중산층 가정의 교육에 대한 수요로 인해 양질의 교육 여건이 형성될 가능성이 크다. 이렇게 교통, 학군, 행정 기능 등이 밀집될 광교신도시는 수원의 대표적인 고급주거지로 인기를 얻게 될 것이다. 인기가 높아질수록 그 여파는 주변부인 영통지구, 매탄지구, 흥덕지구 등으로 퍼져 수원시 전체의 집값 상승에도 일조할 것으로 보인다. 과거 낙후된 지역이라는 이미지를 벗지 못했던 성남시가 분당신도시의 등장으로 새롭게 탈바꿈하고 있는 현실은 수원시의 미래를 엿보게 해주는 사례이다.
▶ 이제는 경제성을 기준으로 투자지역 선택해야
경기 침체 및 유가 상승 등으로 인해 가중된 경제적인 어려움은 주택 수요의 근본적인 선택 기준까지 변화시켰다. 이것은 앞서 언급했듯이 비용편익분석에 입각한 경제합리적인 사고가 모두의 내면에 자리 잡고 있기 때문에 생긴 결과로 볼 수 있다. 이처럼 수요는 가변적이며 외적인 변수에 따라 얼마든지 변화가능하기 때문에 집값 추이를 단순히 수급상의 문제로만 판단해서는 안 된다. 그보다는 경제, 정치 등 내외 변수에 따라 실수요자들의 근본적이고 심리적인 선호도 변화를 읽는 것이 보다 바람직할 것으로 보인다.
현재의 경기침체와 더불어 유동성으로 인해 향후 인플레이션이 현실화될 가능성이 큰 점을 고려하면, 서민들의 허리띠를 졸라매려는 경향은 더욱 커질 것으로 보인다. 따라서 앞으로는 경제성을 기준으로 거주지를 선택하는 것이 현명한 투자 결과로 이어질 가능성이 크다. 앞서 언급한 서울과 경기 남부 지역뿐 만 아니라 마찬가지로 그 외 지역에서 거주지를 선택할 시에도 이 같은 기준을 고려한다면 성공적인 투자에 따른 과실을 거둘 수 있을 것이다.
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