부동산 시장에서 주목하고 있는 사실들

부동산 시장에서 주목하고 있는 사실들

금리 영향 등 시장 움직일 수도

작년과 올해 부동산 시장에서 주목하는 몇가지 사실이 있습니다. 이 사실들은 향후 부동산 시장의 방향에 중요한 나침반이 되기에 주목하지 않을수가 없는 것입니다.

첫번째로 주목하는 것은 부동산 시장 침체기(조정기)에 부동산 가계부채가 충분히 조정을 받느냐는 것입니다.

이것이 중요한 이유는 부동산 가계 부채가 충분히 조정을 받아 가처분소득대비, 소득대비, 자산대비 비율이 개선된다면 마음놓고 부동산 시장에 진입할수 있는 것입니다. 하지만 만약 부동산 가계부채가 충분히 조정을 받지 않는다면 버블논쟁과 관계없이 부동산 시장은 시한폭탄을 안고 있는 것과 같습니다. 따라서 향후 부동산 시장이 상승하여도 조심해야 한다는 것이고 만약 폭등한다면 더 위험한 것입니다.

작년에 나타난 부동산 담보대출은 필자의 희망과는 달리 전혀 개선의 기미가 없이 더욱 증가하였습니다. 그에 반해 가계소득은 더욱 줄어 들었으며 일자리도 전혀 증가하지 못하고 있습니다.

따라서 부동산 침체기에도 부동산 담보대출은 증가하고 부채 조정은 이루어 지지 않고 가계소득은 감소하며 일자리는 감소하고 추후 경기가 회복되어도 고용없는 성장이 당연시 되고 있습니다.

따라서 한국의 부동산 시장은 향후 경기가 회복되고 경제가 다시 상승하여도 매우 허약한 체질을 갖을수 밖에 없고 추후 충격이 다시 도래하면 모래성처럼 무너질수 밖에 없는 가능성을 지니게 되었습니다.

둘째는 교육에 의한 전세시장의 상승지역이 어디까지냐는 것입니다.

서울지역은 재개발에 의한 주택 멸실과 공급의 급감으로 인해 전세시장이 불안합니다. 따라서 전세시장의 상승이 서울지역뿐만이 아니고 서울근처의 수도권에도 영향을 미칠것입니다.

이런 상황하에서 추가되는 것이 교육에 의한 전세시장의 상승입니다. 교육에 의한 전세지역의 상승은 겨울방학에 집중됩니다. 따라서 올 겨울에 어느 지역까지 교육에 의한 전세시장이 상승하는 가를 지켜보고 있습니다. 전세시장의 상승지역이 매수세의 한계지역을 보여주는 지표가 될수 있습니다. (부동산 주기가 반복될때마다 점점 상승지역이 감소하고 있습니다.)

만약 현재와 같이 목동과 강남지역에만 교육에 의한 전세시장이 상승할지 아니면 예전과 같이 분당이나 일산 그리고 평촌지역까지 교육에 의한 전세시장이 상승할지를 지켜 보고 있습니다.

만약 교육에 의한 전세시장 상승이 목동과 강남에만 국한된다면 앞으로 올 부동산 대세상승은 상승의 마지막이 될 가능성이 높기 때문입니다. 그 이후로는 일본과 같이 인구론에 의해 20년 이상의 장기침체에 빠질수 있기 때문입니다.

필자는 이전에 한국에서는 베이비 부머에 의해 부동산 상승과 교육비 상승은 같이 가고 있다고 말씀 드렸습니다. 즉 베이비부머와 생산활동인구의 정점은 일치합니다. 따라서 부동산 상승과 교육비의 상승은 일치할수 밖에 없습니다. 앞으로 정부에서 어떤 교육 정책을 내 놓든 교육비의 상승은 지속될것입니다.

그런데 일본이나 미국은 같이 생산활동인구가 정점을 치면서 부동산 시장이 급격한 하락을 거듭하며 대세하락의 주기로 빠져 들었습니다. 당연히 미국이나 일본도 생산활동인구가 정점을 치기전까지 교육비가 지속적으로 증가하였습니다.

하지만 상승론자의 말대로 지속적으로 수도권으로 인구가 증가하고 가구수가 증가하여 일본이나 미국과는 다르다고 주장할수 있습니다.

따라서 교육문제를 통해 일본이나 미국식으로 갈것인지 아니면 한국의 독자적 방식으로 갈것인지를 구분할 필요성이 있습니다.

교육비는 생산활동인구가 정점을 치는 2016년까지는 지속적으로 증가할것입니다. 동시에 부동산 가격도 지속적으로 상승할것입니다.

그런데 교육비는 증가하여도 사교육 시장은 미리 무너질수 있습니다. 이유는 고등학생이 2010년에 정점을 치고 대학생은 2014년에 정점을 칩니다.

사교육시장은 대학생시장이 아닙니다. 좋은 대학을 가기 위한 고등학생의 시장입니다. 따라서 2010년 고등학생이 정점을 치는 올해가 사교육의 정점입니다. 따라서 당연히 강남이나 목동으로 수요가 증가합니다. 문제는 사교육의 영향이 목동이나 강남에서 멈추고 일산이나 평촌 ,분당까지 파급되지 않는다면 다가 올 부동산 상승기에 제 1기 신도시 조차도 상승대열에서 탈락할 가능성이 높습니다.

또한 2011년이나 2012년에 강남이나 목동의 사교육 시장이 무너진다면 (많은 분들이 상상하지 못할것입니다.) 2016년 이후에 한국의 부동산 시장은 무너질것입니다.

따라서 2011년이나 2012년에 사교육 시장이 무너진다면 다주택자는 2016년이전에 매도를 해야하고 투자를 하더라도 단기투자에 집중해야 할것입니다.

하지만 부동산 불패와 같은 사교육 불패가 2011년이나 2012년에 무너지지 않는다면 상승론자의 의견이 더 옳을 가능성이 높습니다.

 

올해와 작년의 부동산 시장은 앞으로의 한국부동산 시장을 보여 주는 좌표일수 있습니다. 따라서 부동산 시장을 더욱 엄밀히 관찰하므로서 미래의 부동산에 대해 더욱 잘 알수 있을것입니다.