한국의 부동산 시장에서 언제 탈출할까?

한국의 부동산 시장에서 언제 탈출할까?

국내 사정 미국과 일본과 비슷해 주의해야

부동산 가격이 버블인가 아닌가를 나타내는 다양한 통계가 있습니다. 통계에 대한 다양한 왜곡과 조작을 제거하고 본 결과, 어떤 통계는 한국의 부동산 시장이 버블로 나오고 어떤 통계는 정상으로 나옵니다. 따라서 자기가 주장하는 바에 따라 원하는 통계를 끌어다 주장하면 할말은 없습니다. (미국도 부동산 시장이 붕괴하기전에 많은  언론과 전문가들이 부동산 시장은 정상이라는 보고서와 주장을 하고 그에대해 전폭적인 지지가 있었습니다.)

필자가 버블에 대해 민감한 반응을 보이는 이유는 몇가지 있습니다. 만약 한국의 부동산 시장이 버블이라면 또는 버블이 아니어도 무너진다면 한국도 미국이나 일본과 같이 될것이기 때문입니다.

특히 한국은 한국인의 자산중 대부분이 부동산 입니다. 따라서 부동산의 붕괴는, 한국인의 재산이 순식간에 날라간다는 말과 같습니다. 한국인의 재산이 순식간에 날라가면 한국경제도 동시에 날라가고 전국민이 고통에 빠질것입니다.

"10년후에도 살아남을 부동산"이란 말들이 있습니다. 하지만 미국이나 일본식 장기하락이 오면 10년후에도 살아 남을 부동산이란 없습니다. 일본이나 미국의 하락율을 보면 일본은 반이상 미국은 반으로 가고 있습니다. 통계에서 반토막이 나면 현실에서는 더 큰 하락이 올수밖에 없습니다.

이번 경제 위기때 한국과 미국의 부동산 시장은 전혀 다른길을 걸었습니다. 즉, 여러 이유가 있었겠지만 미국은 아직도 부동산이 하락을 거듭하고 있지만 한국은 극적으로 반등하여 전고점을 다시 탈환하려고 합니다.

물론 한국이 중국의 도움을 받고 한국에서 직접적인 위기가 발생한것은 아니고 한국의 부동산에는 거품이 없었기에 미국과는 다른 행보를 걸었다고 주장할수도 있습니다.

하지만 필자는 이에 덧붙여 미국은 생산활동인구가 정점을 치고 (미국의 베이비 부머가 정점을 치고) 하락기에 접어드는 시점에 위기가 발생했고(부동산 수요 감소기), 한국은 아직은 베이비 부머의 정점을 치지 않아, 수요가 살아 있기에 위기를 쉽게 극복할수 있었다고 생각합니다. (부동산 수요 증가기)

즉 미국이 한국보다 훨씬 더 강력하고, 더 강력한 부동산 부양책을 썼어도 하락기에 접어 들어 부양책이 실패할수 밖에 없었다는 것입니다. 이에 반해 한국은 미국보다 덜 강력하고 ,더 약한 부양책을 썼어도 부동산 경기가 결국은 살아 날수 밖에 없었다는 것입니다. 재미 있는 것은 부동산 경기가 살아 났다는 중국도 한국과 똑같은 베이비부머 주기를 가지고 있다는 것입니다. 만약 한국이 2016년쯤 부동산 경기가 하락하기 시작하면 미국과 일본 보다 더 심각해 질수도 있는데, 그것은 이번 부동산 위기를 도와준 중국이 동시에 부동산 하락기에 들어가기 때문입니다.

 

인구문제와 같이 부동산 문제도 최소한 10년전부터 대비를 해야 위기를 막아 낼수 있습니다. 하지만 한국은 인구문제에 전혀 대비하지 않았고 지금이 이미 너무 늦었습니다. 물론 늦었다고 포기할수는 없지만 모든 고통을 다 감수하고 나서야 개선이 될것입니다.

 

부동산 문제도 현재의 상태를(정부의 의지, 국민의 인식도, 언론의 태도,리더 그룹의 인식등등) 보면 위기를 막을 가능성이 점점 사라지고 있다는 느낌을 받습니다. 따라서 최악의 경우 몇년후에는 한국의 부동산 시장 자체에서 탈출해야 할지도 모른다고 생각하고 있습니다.