부동산 정보주머니와 돈주머니

부동산 정보주머니와 돈주머니

부동산 정보와 기대수익 (2)

부동산 시장은 백화점이나 재래시장처럼 다수의 공급자와 다수의 수요자가 활동하는 시장이 아니고, 공개된 가격도 존재하지 않음을 익히 보셨을 겁니다. 그래서 일물일가(一物一價)의 법칙이 성립하지 않은 불안전시장(不安全市場)이라고 하는 것입니다. 언제나 시장의 움직임도 국지적(局地的)으로 거래가 이루어지고 있으니까요.

시장 정보 자체도 비공개적이고, 매매상황도 개별적으로 이루어지고 있음이 특징이지요. 합리적인 자유시장이 될 수는 없다는 뜻입니다. 언제나 소수의 유효수요자(有效需要者)만이 파악되고 있어서 정책도 늘 시행착오를 거치고 있으니까요.

더구나 부동산은 거래가 있게 되면 거액자금이 필요하고, 양도소득세나 증여세 등 세원을 감추기 위해 거래사실을 은폐하기도 하지요. 사실상의 가격을 변경하는 예가 허다하여 정보 수집을 어렵게 만들고 있다는 뜻입니다. 이웃 중개업소 간에도 서로의 비밀을 말해주지 않는다고 합디다.

부동산 거래는 이삿짐 차가 들어왔을 때 비로소 거래가 되었음을 알게 된다는 표현이 옳겠지요. 이렇게 거래가 밖으로 나타나지 않기 때문에 거래상황을 종잡을 수 없다는 것입니다. 이런 걸 부동산학에서는 거래의 은밀성(隱密性) 또는 비공개성(非公開性)이라고 합니다만,

부동산 투자와 정보는 실과 바늘이라고 봐야지요. 정보는 아직 세상에 태어나지 않은 정보 또는 숨어있는 정보를 먼저 찾아내는 사람이라야 돈주머니를 먼저 채울 수 있다는 말이 거의 맞을 겁니다. 그런데 이게 그렇게 쉬운 일이 아니거든요. 눈앞에 보이는 정보도 다 읽지 못할뿐더러 전문가가 아닌 이상 이를 다 파헤칠 시간적 여유도 없을 테니까요.

<<기존 주택시장 침체되면 분양받은 아파트 입주 못해>>

그렇다면 우선 눈앞에 보이는 정보라도 짚어 봐야 하겠군요. 요즘 우리나라의 부동산 시장은 어떤가요? 지금의 부동산 시장은 서민들은 대사 없는 조연 노릇만 하고 있고, 건설사들만 바삐 움직인다는 표현을 해도 될는지 모르겠습니다. 건설사들이 1월까지 밀어내기 식으로 분양을 하게 되면 서민들에게 남는 건 뭐가 있을까요?

남는 건 미분양일 것이고, 돈주머니는 텅텅 비게 되겠지요. 입주 후 5년 양도세 감면? 시세가 올라줘야 세금이고 뭐고, 남는 게 있을 텐데 말입니다. 남는 게 없게 된다면 비과세혜택이라는 떡고물은 아무런 의미가 없다고 보는 데 여러분들께서는 어떻게 생각하십니까?

입주일로부터 5년 양도세 100%비과세 또는 60%감면이라는 글씨를 대문짝만하게 써놓고, 신규 분양하는 아파트들- 과연 입주 후 얼마의 시세차익을 거둘 수 있을까요? 불과 2년 전 분양가 상한제를 피하기 위해 폭탄물량을 쏟아냈었고, 그 미분양이 지금도 산더미처럼 쌓여 있는데 말입니다.

기존주택시장의 곡소리 때문에 중개업소들은 또 보따리를 싸고 있다고 합디다. 기존주택시장이 죽게 되면 새로 분양받은 아파트에 입주할 수 있을까요? 4월쯤 미분양은 엎친데 겹친 격이 되어 다시 20만 가구를 돌파하겠지요. 결국 미분양아파트 공화국이 되겠네요.

<<눈앞의 정보는 폭탄물량부터 살펴야>>

명품도 아닌 고가 상품을 막연히 오를 것으로 믿고 치고 들어가면 실패한다는 글을 드린 적이 있습니다. 지금의 분양시장은 물량이 많거나 입지가 떨어지거나, 가격이 높은 곳이 많습니다. 오름폭에는 어느 정도 한계가 있을 테니까 말입니다. 아지랑이가 안 보여도 봄이 왔음을 알 수 있는데 글쎄요, 괜찮을지?

이곳저곳 인터넷 들어 다니면서 부동산 정보를 익히신 분들께서는 크게 실수한 일이 없으리라 믿습니다. 요즘은 인터넷세상 아닌가요. 그런데 비싼 것을 사는 분들은 거의 인터넷과 거리가 멀더군요. 왜 그럴까요? 필자가 직접 조사를 해 봤는데 열사람 중 두 사람만 인터넷을 보고 있음을 알았습니다.

돈이 많은 분들은 대부분 나이도 많아 인터넷을 가까이 하지 않기 때문일 겁니다만, 그런 분들은 나름대로 각자 노하우가 있어서 자신의 실력을 스스로 믿고 가시는 분들이 많다고 봐야지요. 그러나 정보가 공개 되어있지 않은 부동산시장에서는 폭탄물량만은 주의를 해야 하는데 그렇지 않더라는 것입니다.

지금 수도권 곳곳에서 양도소득세 감면의 일몰(2010. 2. 11)일 앞두고 소나기 분양을 하고 있더군요. 지금 살고 있는 전세금에 얼마를 더 보태야 갈 것인지, 지금 살고 있는 집을 팔고 얼마를 더 보태야 갈 것인지, 만일 팔리지 않으면 어떻게 할 것인지 자금계획부터 세워놓고 분양 받으심이 옳다고 봅니다.

<<정보가 없는 곳엔 이익도 없다>>

현명한 사람이라면 정보와 광고를 구분할 줄 알아야 하겠지요. 광고에만 의존한 나머지 아무런 정보 없이 덜컥 팔거나 사게 된다면, 나중에 그 손해를 어찌 보전해야 할지? 정보는 바로 기대수익과 같은 것이라 말할 수 있기 때문입니다. 그래서 기대수익이 보이지 않은 정보는 울리는 꽹과리와 같다고 말하는 것입니다.

부동산 정보에는 과거의 정보, 현재의 정보, 미래의 정보가 있습니다. 과거의 정보나 현재의 정보만으로는 수익을 낼 수 없는 게 부동산 시장이 아닐는지요. 미래의 정보가 결합돼야 정보가치를 얻을 수 있고, 기대수익을 낼 수 있는 것이기 때문에 정보수집에는 많은 노력이 필요하고, 전문가의 조언에도 귀를 기울여야 하는 것입니다.

정보 중에도 왜곡된 정보들을 손쉽게 찾아내는 안목이 필요 하다고 봅니다. 수요자와 공급자 사이에 적정한 가격으로 흥정이 이루어 질 수 있는 배분의 효율성을 무시하거나, 주식이나 부동산 등 어떤 시장에서 자산의 거래비용이 최소화 되고, 완전경쟁이 무시 되는 정보는 정보로서의 가치가 없는 것입니다.

아무런 정보 없이 광고에 의존한 나머지 입지도 살피지 않은 채 “돈 많이 주면 나중에 돈 많이 번다.”는 예산식의 부동산 구입은 이제 신중을 기해야 할 때가 아닐는지요. 우수한 정보를 입수한 회사가 살아남듯이 앞으로는 부동산도 먼저 분위기 파악을 하고, 그에 따른 세밀한 정보 분석을 한 후 거래하시라는 부탁말씀을 드립니다.

자칫 부동산에 실패를 하게 되면 다시 일어나는 시일이 오래 걸립니다. 부동산 상처는 크거든요. 상처가 깊으면 아무는 시간도 오래 걸리기 때문입니다. 재테크는 늦더라도 시작해야 되겠지만, 부동산에는 속빈 고사목도 있음을 주의해야 하실 겁니다.

<<지금의 부동산 시장은 심리위축부터 풀려야>>

부동산 대책은 시장의 흐름을 이기지 못하기 때문에 6개월이 지나면 효력이 상실되던가요. 그럴 때 시장이 과부하가 되면 다시 대책을 내 놓을 수 있기 때문에 부동산 대책에는 보청기를 꽂고 있어야 한다는 표현이 옳을 겁니다. 그동안 많은 대책들로 인하여 재산권행사에 지장을 받기도 했으니까 말입니다.

현재의 부동산 정보는 심리가 위축되어 있다는 말씀이 정답이겠지요. 경제적 불안 요소가 가시지 않았음도 이유가 되겠네요. 내가 어려우면 남도 어렵기 때문에 앞으로는 가격에서 경쟁력이 있거나, 입지 좋은 곳의 명품이 아닌 부동산에는 눈길을 주지 않으리라 봅니다.

세상은 많이 변해가고 있습니다. 그러나 물이 낮은 곳으로 흐르는 이치는 변하지 않더이다. 그리고 봄이 오면 얼음은 녹게 되더이다. 짐을 가볍게 짊어지거나 똑 소리 나게 좋은 것을 가져야 저절로 어깨춤이 나왔음도 경험하고 살아 왔습니다.

금년에는 토지나 기존주택이나 미분양이나 가격에서 경쟁력 있는 것, 아니면 비싸더라도 입지가 우수한 곳의 명품을 찾으십시오. 한 번 명품은 영원한 명품으로 남는 게 세상의 이치이니까요.

지금의 부동산시장은 모두들 갈까, 말까 색안경을 끼고 있다 해도 과언은 아닐 겁니다. 이럴 때일수록 정보수집과 판단은 재테크의 기본이 아닐는지요. 명품들이 팔리지 않아 애를 태우고 있는 기존주택시장이나 토지시장에서 기회를 잡으십시오. 이미 가격이 할인돼 있는 1-2년 전의 미분양을 보십시오.

자신에게 돈이 없으면 거품이라 한다면서요? 그렇다면 거품이 없는 곳을 찾아 소원을 이루십시오. 최악의 위기 속에서 최상의 기회가 있었음은 어제도 오늘도 늘 되풀이 되고 있으니까요.


수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장
내 집 마련 아카데미 회장