코스피지수가 3600포인트 간다면 부동산은?

코스피지수가 3600포인트 간다면 부동산은?

주식의 큰폭 상승은 곧 부동산의 큰폭 상승을 말한다

부동산경기를 전망하기 위해서는 세계정세.경제, 정책, 대통령의 비전, 주식과 부동산의 상관관계, 경기연착륙.경기경착륙, 더블딥, 금리, 출구전략, 기술적 분석 등 여러가지를 분석하게 됩니다.

여러가지 분석 중에서 최근 증권업계의 모 기술적 분석가가 엘리어트 파동 이론을 들어 향후 코스피지수가 3600선까지 상승하는게 가능하다는 전망을 내 놓았습니다.

"역사적으로 소띠 해가 대세 상승 장의 초입 국면을 연출한 이후 범띠 해에 폭등세가 뒤따랐다는 게 증명됐다"며 "소띠 해였던 지난해 코스피지수가 49.65% 급등한 만큼, 올 2010년도 폭등세를 기대해 볼만하다"고 강조했다(하나대투증, "코스피 향후 3600까지 갈 수도" 2010/01/04 14:05:35 뉴스핌 기사 인용)

우리가 부동산경기 전망을 하기 위해서는 부동산시장 자체만을 놓고보면 앞이 보이지 않지만 실물 경제의 바로메타인 증권시장의 흐름을 보면 어느정도 부동산경기 전망이 됩니다.

필자는 부동산경기든, 집투자든 땅투자든 간에 부동산시장을 전망하기 위해서는 1985년 하반기 이후의 코스피지수 흐름을 중요한 지표로 삼고 있습니다.

1985년 하반기 이후 현재까지의 코스피지수의 흐름을 살펴보면 큰 수출호경기가 있을 때에는 부동산이 움직이지 않고 있다가 큰 내수호경기가 도래하면 비로소 부동산경기가 꿈틀되는 현상을 발견했습니다.

1985년 하반기 이전만 하더라도 우리나라 증시는 아주 취약했는데 1985년 하반기부터 3저 호경기를 맞고나서 증시가 아주 오랜 동면에서 깨어나 용틀임하기 시작했습니다.

1985년 하반기~1987년까지 수출호경기가 있었고 1987년 말부터는 금융, 건설, 소비관련주가 주도하는 내수호경기가 있었습니다.

1989년 초까지 내수관련주가 주도했고 이후 증시가 꺾이자 부동산이 바톤을 받아 1991년 초까지 부동산경기가 이어졌습니다.

1987년 하반기~1988년까지는 소형, 1989년~1991년 초까지는 중대형아파트가 주도하는 부동산시장이 전개되었습니다.

이때 내수경기를 다지는 초기에는 소형이, 본격적인 내수회복기에는 중대형이 상승하는 등식이 형성되었다고 할 수 있습니다.

위 증권업계의 기술적 분석가는 파동 이론을 들어 코스피지수가 3600포인트 간다고 예상하고 있는데 필자도 1985년 하반기로 거슬러 올라가 나름 코스피지수 흐름(파동)을 아주 단순하게 분석해 보았습니다.

3저 호경기가 도래하기 직전인 1985년 상반기에 코스피지수가 130포인트에 머물고 있었는데 1989년 초까지 코스피지수가 1000포인트 갔으니 바닥에서 무려 8배나 상승했네요.

1989년 초 이후 코스피지수의 추세를 보면 500포인트 이하로 추락하면 항상 반등하곤 했습니다.

단, IMF 직후인 1998년에는 예외적으로 300포인트 아래인 280 포인트까지 떨어졌네요. 이후 상한 1000포인트, 하한 500포인트 등락을 거듭하다가 2003년 3월 17일 515.24 포인트를 바닥으로 하여 2007년 2000 포인트를 돌파하는 대세 상승이 있었습니다.

이 대세 상승은 1980년대 중반 이래 그야말로 20여년만에 오는 대세 상승이였습니다.

1985년 하반기~1987년 큰 수출호경기(3저 경기)때 코스피지수가 130포인트에서 500포인트까지 4배 상승했는데 공교롭게도 2003년~2007년 큰 수출호경기(조선, 철강 등 재래산업 호경기)때에도 코스피지수가 500 포인트에서 2000 포인트까지 4배 상승했네요.

1987년 하반기~1989년 상반기까지의 내수호경기때에는 코스피지수가 종전 500포인트에서 1000포인트까지 2배 상승했습니다. 이때의 전례를 2007년 이후(2008년 미국발 금융쇼크는 제외)의 내수호경기 도래와 접목시켜 보면 직전 코스피지수 2000 포인트에서 4000 포인트까지 2배가 상승해야 한다는 산식인데 2008년 미국발 금융쇼크로 상승은 커녕 오히려 1000포인트 아래로 후퇴하고 말았습니다.

작금은 신뉴딜정책 등을 앞세운 경기연착륙 시대 즉 내수경기 도래 시대임은 분명합니다.

2003년~2007년까지 큰 수출호경기때에 코스피지수가 직전 바닥에서 4배 상승하였는데 향후 큰 내수호경기가 도래하여 2008년 코스피지수 바닥 900 포인트에서 위 증권업계 기술적 분석가가 전망하는 3600포인트까지 간다면 직전 바닥에서 이 역시 4배 상승하는 형국이 됩니다. 이래저래 4배 상승하(한다)는 현상, 예상은 닮은 꼴이 됩니다.

향후 내수경기 회복은 분명한데 코스피지수가 얼마 가느냐에 따라 부동산시장의 향방이 달라집니다.

코스피지수가 큰폭으로 상승하면(내수관련주가 큰 폭으로 상승하면) 이에따라 부동산 가격도 큰 폭으로 상승할 것입니다.

주식과 부동산의 상관관계상 코스피지수가 크게 상승하면 부동산시장에 미치는 영향 또한 지대합니다.

우리가 부동산시장을 전망하기 위해서는 코스피지수의 흐름을 예의주시해야 할 필요가 있습니다.

내수경기 시대에선 코스피지수의 등락은 곧 부동산의 등락을 말합니다. 이것이 바로 실물경제의 논리입니다.

이상 코스피지수가 3600포인트 간다는 예상에서 짚어본 부동산시장 전망입니다.