[스크랩] 법원 경매기록 열람하기(3) - 감정평가서(下)

법원 경매기록 열람하기(3) - 감정평가서(下)

 

이번 편은 감정평가서(하편)입니다. 상편의 '(그림)감정평가서 - 감정평가표'를 예제로 하여 초보자가 감정평가서를 접했을 때 어떠한 부분을 중심으로 어떻게 파악하고 어떻게 해석해야 하는지를 알기 쉽게 설명하겠습니다.   

감정평가서는 과연 어떻게 구성되어 있을까? 각 구성항목들과 이들이 다루는 정보를 살펴보면 다음과 같다.

1. 표지 : 감정평가서의 겉표지를 말하며 의뢰인, 사건명, 평가서번호 및 감정평가기관명이 기재되어 있다.

2. 괄호 감정평가표 : 감정평가서의 핵심 요약편이라고 볼 수 있을 정도로 가장 중요한 항목이다. 상단에‘(    )감정평가표’라고 표기되어 있는데, 괄호 안에는 토지, 아파트,  업무시설, 판매 및 영업시설, 주거용부동산 등 경매대상 부동산에 적합한 명칭이 기재된다. 

괄호 감정평가표를 좀 더 구체적으로 살펴보면, 감정평가액(->금액), 평가의뢰인(->서울동부지방법원 사법보좌관 김○○), 평가목적(->경매), 소유자(->박○○, 2008타경5566), 물건목록표시근거(->귀제시목록, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등), 가격시점(-> 2008.09.27), 조사일자(->2008.09.27), 작성일자(->2008.09.28), 평가내용(공부상의 종별과 면적, 사정상의 종별과 면적, 감정가액_단가와 금액 및 합계금액), 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견(->별지참조), 감정평가사 성명 및 날인 등으로 구성되어 있다.

3. 감정평가명세표 : 평가대상 부동산의 명세가 기재되어 있다. 일련번호, 소재지, 지번, 지목용도, 용도지역 및 구조, 면적(공부, 사정), 평가가액(단가, 금액), 비고 등이 기재되어 있다.

4. 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 : 감정목적, 평가개요, 평가방법 등이 기재된다.

5. 감정평가요항표 : 위치 및 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태, 냉난방 설비, 토지이용계획관계 및 제한상태, 제시목록이외의 물건, 공부와의 차이, 임대관계 및 기타 등으로 구성되어 있다.

6. 위치도 : 평가대상 부동산의 지도가 표기되어 있다.

7. 지적 및 건물의 개황도 : 평가대상 부동산의 방향, 위치, 도면(건물 내부구조도) 등이 표기되어 있다.

8. 사진용지 : 평가대상 부동산의 현황사진을 볼 수 있다.   

        

그런데 여기서 한 가지 고민해볼 사항이 있다. 그것은 다름 아닌‘감정평가된 가격은 늘 정확할까?’라는 의구심에 관한 해답을 찾아야 한다는 점이다. 즉 감정평가액이 과연 입찰 매각될 부동산의 시세를 항상 정확하게 반영하고 있는지에 관한 해답이 궁금한 것이다. 결론부터 말하면‘그렇지 못하다.’라고 말하고 싶다.

우선 가장 큰 이유는‘시간(시점)의 차이’에 기인한다. 즉 통상적으로 법원의 매각기일(입찰기일)과 감정평가 가격시점 간에는 최소 3개월에서 최대 1년 이상의 차이가 나기 때문이다. 그럼, 한번 생각해보자. 일반적으로 시세는 3개월에서 1년 이상이라는 기간동안에 분명코 변할 수밖에 없다. 그것이 상승세이던 하락세이던, 변동폭이 크건 작건 간에 평가대상이 부동산이고 그 부동산이 재화인 이상 시간이 흘러감에 따라 변하기 때문이다.

그리고 또 다른 이유가 하나 더 있다. 그것은‘감정평가의 본래의 목적에 충실하기 위해서’라는 것이다. 감정평가의 목적은 경매이고 바로 그 경매는 법원이 채권자의 채권확보를 위해 의뢰한 것인바, 법원의 의뢰를 받은 감정평가기관들이 상대적으로 일반물건보다 다소 후하게 평가하는 경향이 있다. 만일 감정평가액이 시세보다 너무 낮게 산정되면 채권자의 입장에서는 채권확보가 어렵게 되고, 채무자의 입장에서는 재산가치가 헐값으로 평가된다는 인상을 받을 수 있기 때문이다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

메모 :