[스크랩] 법원 경매기록 열람하기(1) - 매각물건명세서

법원 경매기록 열람하기(1) - 매각물건명세서

입찰예정자라면 응찰에 앞서 반드시 매각물건명세서를 열람해 봐야 한다. 매각물건명세서는 경매법원이 입찰예정자들에게 제공할 목적으로 현황조사서와 감정평가서 등을 참조하여 매각대상물건의 현황과 권리관계 및 감정평가액 등을 일목요연하게 정리 작성한 공식적 문서이다. 여기에는 최선순위 (저당권 또는 가압류 등)설정일자, 점유 및 임대차관련 사항, 배당요구여부, 매각허가로 소멸되지 않고 인수되는 권리 및 법정지상권 등이 표기된다. 따라서 응찰에 앞서 반드시 주의 깊게 살펴봐야 할 것이다.

 

매각물건명세서를 통해 기본적으로 체크해야 할 사항으로는 최선순위 설정일자와 점유자의 전입신고일자이다. 만일 점유자의 전입신고일자 보다 최선순위 설정일자가 더 빠르다면 별다른 문제가 없을 것이나 그 반대라면 낙찰자가 점유자(임차인)의 보증금을 안고 가야 하는 불리한 상황이 발생할 수 있으므로 각별히 주의해야 한다.       

 

이러한 이유로 매각물건명세서는 특히 임차인이 많은 다가구주택 등에 응찰할 때 매우 유용하다. 실제로 다가구주택의 경우 등기를 하지 않고 사는 임차인이 대부분인지라 점유 및 임대차관계가 매우 중요하다. 자칫 이에 대한 검토를 소홀히 했다간 낙찰 후 예기치 못한 임차인의 등장으로 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다. 하지만 점유 및 임대차관계가 상세히 기록되어 있는 매각물건명세서를 꼼꼼히 살펴본다면 이같은 피해를 최소화할 수 있다.

◆ (그림) 매각물건명세서                             - 매각기일 : 2009년 3월 30일 10시 -
                                    - 자료 : 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) -

한편 점유부분, 임대차기간, 보증금, 확정일자 등 점유 및 임대차관계 등에서‘미상’이라 든지‘확인불가’등이 적혀 있는 경우가 가끔씩 있는데 이는 법원소속의 집행관이 현장을 조사차 방문했을 때 임차인을 미처 만나지 못해 정확히 파악하지 못했기 때문이다. 따라서 이러한 문구가 표기되어 있는 경우에는 입찰예정자가 직접 현장을 방문해 임차인의  점유관계 여부 등을 면밀히 살펴봐야 낙찰 후 예기치 않은 불이익을 피할 수 있다.

 

그럼에도 불구하고 집행관의 실수로 기재될 사항이 누락되었거나 잘못 표기된 매각물건명세 서를 믿고 낙찰받은 사람이 큰 손해를 입는 경우가 간혹 있다. 만일 매각물건명세서의 작성 에 중대한 하자가 있는 경우라면 매각허가에 대한 이의사유가 되고 매각허가결정에 대한 즉시항고사유가 된다. 결국 이 경우에는 법원에게 그 책임이 있다고 볼 수 있으므로 납부했던 입찰보증금을 전액 돌려받을 수 있다. 하지만 매각대금을 완납한 이후라면 이미 소유권을 취득한 것으로 봐 입찰보증금을 돌려받을 수 없으니 이점 각별히 유의해야 한다.

 

한편 해당 경매법원은 매각물건명세서를 매각기일 1주일 전부터 경매계가 위치하고 있는 사무실에 비치하여 누구나 손쉽게 열람할 수 있도록 하고 있다. 아울러 인터넷‘대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)’를 통해서도 열람해 볼 수 있다. 

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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