1. 재테크의 컨셉(Concept)을 정리한다.
①꿩 잡는 게 매이다.
②삼국지에 나오는 장수마다 장점이 있다. 산상조자룡 조운장군은 지장(智將)이다.
관운장은 문무(文武)를 겸비한 장수이다.
③경제적 경매, 경제적 재테크를 하여야 한다. 값싸게 매수해서 비싼 가격으로
되팔기를 해야 한다. 그걸 알면서도 결과적으로는 남는 이익이 없었다. 왜 그런가?
비용발생이 많았기 때문이다.
2. 처음부터 잘 찍어야 한다. ‘되팔기’를 전제로 해서 찍으면 된다.
① 정보 - 판단 - 기동력(때로는 순발력)
② 안목(眼目)이 좋아야 한다.
③ 찍기 전에 미리 「되팔기 그림」을 그려본다. 매번 Flow Chart화(化)하는 습관을 기르자.
④ 가족단위이거나 절친 단위의 팀웍으로 가야 한다.
⑤ 365일 발품팔고 365일 전문사이트 방문한다.
⑥ 투자에 앞서 전문가가 된 후에 투자해도 늦지 않다.
⑦ 365일 ‘길라잡이’가 있어야 한다.
⑧ 투자의 전략전술을 잘 구사해야 한다. 호경기때와 불경기때의 전략은 다른 것이다.
개별물건보다는 지역을, 그리고 정책과 세제 등 제도를 따라야 한다.
3. 되팔기 : - 현금투자(現金投資) - 부동산화(不動産 化) - 현금화(現金 化) - 재투자(再投資) 이것이 1회전(回轉) 1순환(循環)이다. Ageing Chart를 그린다.
고수는 연1회전 이상 한다. 서박사의 이론은 회전관리론이다.
투자의 주요성 중 안전성(安全性), 수익성(收益性) 및 환금성(換金性) 중 환금성(換金性)에 가장 비중을 많이 두어야 한다.
4. 사공이 많으면 배는 산으로 올라간다.
선호하는 동호회, 선호하는 전문카페와
차별화 세분화된 선생, 전문화된 선생, 노하우가 축적된 선생을 잘 만나야 하고 이에 대하여는 365일 연애하듯 열정을 가져야 한다.
군사부(軍師父) 일체(一體)라는 말: 임금과 스승과 아버지는 모두 한 몸이다.
5. 겹치기 이론(겹 호재)
①평범한 물건이나 폄범한 지역은 선택하지 말라.
②한 가지의 호재론 부족하다. 반드시 겹치기 호재 3호재면 최고다.
③예:
㉠역세권과 장기전세주택
㉡재건축과 한강조망권
㉢도촉지구와 도심재개발
㉣해양도시 새만금
㉤용산 국제업무지구
㉥강남4개구와 강북4개구=8개구
"마소새끼는 제주도로 보내고 사람새끼는 서울로 보내라“
지방 ➞ 수도권 ➞ 서울변두리 ➞ 서울도심
㉦‘물따라 길따라’
☞ 길(도로-도시계획)을 끼고,
☞ 물(강변, 바닷가)을 따라서,
☞ 환경(쾌적성)을 찾아
☞ 용익(用益)과 편리(便利)를 선택한다. 시장, 전철역세권, 학군, 병원 및 휘트니스 스포츠센터, 한강공원, 배산임수(背山臨水)
㉧미래가치를 보라. 저평가(低評價)된 곳에도 눈 돌린다. 이런 곳에 도시계획 또는 개발가능지역을 골라라. 발기인이 되라. 바톤은 넘긴다.
㉨용도와 취향에 맞춘다. 역세권에 허름한
구옥 - 리모델링 - 재개발 발기
6. 종합관리사가 되어야 한다.
변호사와 법무사는 권리분석은 잘하지만 물건분석을 잘 못한다.
공인중개사는 물건분석을 잘하나 권리분석 등 법적인 테크닉이 부족하다.
그렇다면, 이 두가지 전문직을 두루 갖추면 된다.
채권관리사, 공인중개사, 경매사, 변호사, 법무사, 세무사, 수사관 등의 전문직에 버금가도록 자기 실력을 향상시켜야 한다.
그 이유는 경제적 경매(비용절감)를 하기 위해서다.
㉮스스로 양도소득세 산출 신고하기
㉯스스로 소유권이전촉탁등기신청하기
㉰스스로 인도명령신청, 유치권부존확인청구소장작성 제출하기
㉱내가 알고 컨설팅을 의뢰하면 손해를 안본다.
㉲절세방법 등 세테크를 아는 것이 재테크의 핵심이다.
7. 시대성과 실시간 실무훈련 및 즉석 실습을 한다.
시간의 흐름에 맞춘 교육을 지향하고 즉석에서 실시간으로 실습한다.
예를 들어 3.15 세제개편 제도에 따른 대응전략 전술을 구사한다.
PC 앞에서 즉석에서 실시간으로 진행되는 경매물건을 검색 실습한다.
즉석에서 등기부등본이거나 감정평가서를 발급 프린트하여 즉석에서 분석한다.
8. 임장활동은 이렇게 하는 것이다.
경매법정이거나 법원 재판법정이거나 경매물건을 보러가기, 공인중개사무소 방문하기 등에서 수습을 하도록 한다. 사전에 준비하고 사후에 관리하기를 해야 한다. 특히 정확한 시세감정을 위해 유료컨설팅을 받는 것이 좋다.
물건을 볼 때는 혼자가지 말라. 공인중개사의 안내를 받거나 가족 내지는 동료들과 동행한다.
물건분석의 박사는 우리들의 할아버지와 할머님들이다. 이분들은 평생토록 수십번씩 이사를 다니신 산 증인들이시다.
9. 개인교수는 이렇게 하는 것이다.
단체교육보다는 소규모의 소수그룹단위이거나 1:1개인교수의 방법이 더 좋다고 본다.
그 이유는 선생과 수강자의 커뮤니케이션이 이루어지기 때문이다.
▶PC 앞 즉석에서 실시간으로 진행되는 경매물건을 검색하면서 이를 가지고 선생과 수강자가 분석토론을 한다. 서로가 교감이 이루어진다.
▶임장활동하러 갈 때이거나 인근공인중개사사무소를 방문하여 시세에 관한 컨설팅을 받을 경우에 수십 명이 떼로 몰려가면 비상사태가 벌어진다. 많아야 세 네 명 정도여야 한다.
▶식사를 할 때이거나 차 한 잔을 나누면서도 수시로 질문과 답변, 의견 교환을 한다.
10. 선배고수의 실전투자사례를 실물과 근거자료를 통해 실감있게 간접 체험한다.
모방은 곧 창조이다. 선배고수들의 투자사례를 실질기록 및 Flow Chart를 차별화 세분화된 노하우를 습득한다.
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