환매권

* 환매권   매도한 재물이나 수용당한 재물을 구(舊) 소유자가 다시 매수할 수 있는 권리를 말하며.조상땅찾기에 있어 환매권은 수용당한 토지를 피수용자가 다시 매수할 수 있는 권리를 말합니다. 토지수용 절차에 따라 국가나 지방자치단체 등이 공공의 이익을 위해 개인의 토지를 수용한 경우, 피수용자는 수용청구권, 보상청구권, 환매권 등을 가지게 됩니다. 토지수용에 따른 환매권은 법률로 규정되어 있으며, 협의 취득일 또는 수용 개시일로부터 10년 안에 해당 사업이 폐지·변경 등의 사유로 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 경우, 5년 안에 수용한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 않은 경우, 수용한 잔여지에 접한 토지가 필요없게 된 경우에는 환매권이 인정됩니다. 환매가격은 원칙적으로 토지의 권리에 대하여 지급한 보상금의 상당금액이지만 토지의 가격이 수용 당시에 비하여 현저히 변경되었을 때에는 사업시행자 또는 환매권자는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있습니다. 사업시행자는 환매할 토지가 생긴 때에는 지체없이 환매권이 있는 피수용자 및 상속자에게 통지하여야 합니다. 토지수용법, 징발법에 의한 환매권은 요건과 시효가 규정되어있고 징발해제에 따른 매수협의도 규정과 절차가 명시되어 있습니다. 특히 징발재산은 “징발재산정리에관한특별조치법”이 1970.1.0 법률제2172호로 제정되어 이후 여러차례 개정되었습니다. 국방부장관의 공고의무 위배등 사안의 특수성에 따라 판례도 다양하므로 전문적인 검토가 필요할 것입니다. *토지수용과 환매권 국가나 지방자치단체 등이 공익을 위해 개인의 땅 등을 사용해야 할 경우 법률에 정한 절차에 따라 보상을 하고 그 땅을 강제적으로 국가나 지방자치단체 등의 소유로 하는 것을 토지수용이라고 하는데 다음과 같은 것이 그 대상이 됩니다.* 토지의 소유권과 그에 따른 권리* 건물이나 나무의 소유권과 그에 따른 권리* 광업권이나 어업권* 물을 사용하는 권리 등등 토지수용을 당하는 사람은 수용청구권, 보상청구권, 물건이전료청구권, 환매권 등을 가지게 됩니다. 민법상 환매권과 토지수용과 관련된 환매권의 2가지가 있습니다. 현행 민법은 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매 비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있도록 규정하고 있습니다. 환매 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못하고, 매도인은 기간내에 대금과 매매 비용을 매수인에게 제공하지 않으면 환매권을 잃게됩니다. 그러나 이같은 기간·금액 등의 제약은 실제의 거래와 부합하지 않으므로, 이런 제약을 피하여 자유로운 재매매의 예약 방식을 취하는 것이 보통입니다. 지분을 공유한 경우, 공유자의 한 사람이 환매권을 보류하고 그 지분을 매도한 뒤 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 부분 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있습니다. 그러나 매도인에게 통지하지 않은 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못합니다. 공익사업을 위한 토지수용과 관련해서도 환매권이 법률로 규정되어 있습니다. 곧 토지의 협의 취득일 또는 수용 개시일로부터 10년 안에 해당 사업이 폐지·변경 등의 사유로 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 경우, 5년 안에 수용한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 않은 경우, 수용한 잔여지(殘餘地)에 접한 토지가 필요없게 된 경우에는 환매권이 인정됩니다. 환매가격은 원칙적으로 토지 및 토지에 관한 소유권 이외의 권리에 대하여 지급한 보상금의 상당금액이지만 토지의 가격이 수용 당시에 비하여 현저히 변경되었을 때에는 사업시행자 또는 환매권자는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있습니다. 사업시행자는 환매할 토지가 생긴 때에는 지체없이 환매권자에게 통지해야 합니다.   (판례요지) 징발재산정리에관한특별조치법 제20조 제1항은 이 법에 의하여 매수한 징발재산의 매수대금으로 지급한 증권의 상환이 종료되기 전 또는 그 상환이 완료된 날로부터 5년 이내에 당해 재산의 전부 또는 일부가 군사상  필요없게 된 때에는 피징발자 또는 그 상속인은 이를 우선 매수할 수 있다고 규정하고  있는 바, 위 규정의 취지는 위 기간내에 군사상 필요가 소멸된 때에는 환매권을 행사할 수 있다는 취지이고 위 기간내에 환매권을 행사하여야 한다는  이른바 제척기간을 정한 것은 아니다. “토지수용법 제71조제1항 및 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제9조제1항”이 환매대금의 선이행을 명문으로 규정하고 있다고 하여도 이러한 명문규정이 없는 징발재산의 환매권행사에 있어서는 위 토지수용 등의 경우와 같이 선이행이라고 해석해아 할 근거가 없으며, 위 환매의 성질은 사법상의 매매와 같고 공법상의 역수용 또는 역징발과 같이 볼 것이 아니므로 징발재산 매수시에 국가가 그 매수대금을 선이행하게 되어 있다고 하여 환매대금도 선이행되어야 한다는 논리는 성립하지 않는다. (대법원 89다카9675 )