소유권 보존등기

 

* 소유권보존등기 소유권보존등기는 특정의 토지에 대하여 새로운 등기 용지를 개설하여 최초로 등록하는 것이며, 우리나라는 1부동산 1등기용지주의를 규정함으로서 각개의 부동산마다 각개의 등기부를 만들어 등기소에 보관하도록 하고 있습니다. 소유권보존등기는 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁에 의해서만 신청이 가능하며, 신청서,신청인의 주소를 증명하는 서면, 소유 증빙서류 등을 구비하여 등기소에 소유권보존등기를 신청 할 수 있습니다. 신청인은 대장상 최초의 소유자만이 신청할 수 있으며, 대장상 명의인이 사망했다면 그 상속인이 보존등기를 신청할 수 있습니다. 소유권보존등기를 신청할 때는 주민등록표등본 1통, 신청서부본 3통, 등록세납부영수필통지서, 영수필확인서 각 1통씩과 미등기토지의 토지대장등본을 첨부하여야 합니다. 구 민법의 시행되던 일제강점기 조선부동산등기령 제1조, 부동산등기법 제105조에 의하여 토지대장등본에 본인 또는 피상속인이 토지대장에 소유자로서 등록된 것을 증명하는 자가 미등기 토지의 소유권보존등기를 신청하였고, 토지.임야 조사령에 의하여 미조사지역은 세무서장의 허가를 받아야 신청이 가능하였습니다. 소유권 보존등기는 최초의 등기이나 6-25사변으로 일부 지역의 등기부가 소실되어 멸실회복등기, 부동산특별조치법으로 등기시 많은 오류가 있는 것이 현실입니다. 최초의 사정자나 구 대장상의 타인이 존재하면 소유권이전등기를 경료하여야 하나, 당시 공무원의 실수로 인하여 소유권보존등기를 경료한 경우도 많은 것으로 추정 됩니다. 이러한 경우는 대부분 소유권보존등기 명의인의 점유취득시효를 인정하는 것이 현 대법원의 판례동향입니다. 이와같이 소유권보존등기는 최초의 등기로서 앞선 등기가 있음이 입증되면 권리가 상실될 수 있다. 따라서 토지.임야조사부에 소유자로 기재된 자는 6.25로인해 대장이 멸실되어 그것을 입증할 수 없을 뿐, 대장상 최초의 소유자인 것임에는 틀림없기 때문에 그 이후에 제3자(국가, 단체)에 의해 이루어진 소유권보존등기는 다툼의 여지가 충분히 있는 것입니다. 단 특별조치법에 의한 경우는 동법소정의 절차에 의한 것으로서 해석을 달리하여야 한다는 것이 사법부의 견해입니다. (등기선례요지) 부동산의 소유권보존등기는 판결에 의하여 그 부동산이 자기의 소유임을 증명하는 자도 신청할 수 있는 바, 여기의 판결은 그 부동산이 등기신청인의 소유임을 인정하는 취지가 포함되어 있는 것이라면 확인판결, 형성판결, 이행판결이든 관계가 없으므로, 피고에게 소유건보존등기의 말소등기를 명하는 판결이라 하더라도 그 판결이유중에 그 부동산이 원고의 소유임을 인정하는 이유가 설시가 되어 있으면 그 판결에 의하여 원고 명의로 소유권보존등기를 할 수 있지만, 소유권보존등기의 말소소송에서 원고가 원래의 소유자로부터 증여에 의하여 전전 양수받은 사실을 이유로 승소판결을 받았다면, 원래의 소유자 명의로 대위보존등기를 한 후 순차로 원고 앞으로 소유권이전등기를 하여야 한다. (1997.2.27 등기 3402-150 질의회답) 임야대장상에 공유자로 등록되어 있는 경우  그중 1인의 지분만에 관한 소유권보존등기는 신청할 수 없으며, 대장의 소유자 표시중 주소기재의 일부(번지)가 누락되어 있는 경우에는 소유자의 주소에 관한 대장의 흠결을 보안하던가 판결에 의하여 소유권을 증명하여야만 그 토지에 관한 소유권보존등기를 신청할 수 있으므로 임야대장상 3인의 공유로 등록되어 있으나 등록된 공유자중 일부에 대하여 행방을 알 수 없고 재장상 소유자들의 주소표시가 일부(번지) 누락된 경우 공유자 전원의 소유권확인 판결이 있거나 주소에 관한 대장의 흠결이 보안되어야만 소유권보존등기를 신청할 수 있다. (1996.12.4 등기 3402-929 질의회답) 미등기 토지의 토지대장에 소유자의 성명만 등록되어 있고 주소가 전혀 등록되어 있지 아니한 경우에는 대장상의 소유자를 특정할 수 없으므로 소유자의 주소를 등록하기 전에는 위 토지대장등본에 의하여 소유권보존등기를 할 수는 없다. 따라서 소유자의 주소를 토지대장에 등록 할수 없는 경우에는 그 토지의 소유자는 국가를 상대로 소송을 제기하여 확정판결을 받아 이 판결에 의하여 소유권보존등기를 신청 할 수 밖에 없다. ( 1997.10.1 등기 3402-732 질의회답) 토지대장상에 소유자 주소의 기재가 누락되어 있는 미등기 토지를 그 토지대장상의 소유자로부터 매수하였으나 그에 따른 등기를 경료하지 못하고 있던 중 위 토지대장상 소유자가 사망하고, 그 상속인의 존부를 확인할 수 없으며, 그 매수인도 사망한 경우, 미등기 토지 매수인의 상속인은 민법 제1053조내지 제1058조에서 규정한 절차에 의하여 위 토지대장상 소유자의 상속인을 알 수 있거나 상속재산을 분여받은 특별연고자등이 있는 때에는 그 상속인이나 위 특별연고자 등을 대위하여 국가를 상대로 당해 토지가 위 토지대장상 소유자의 상속인이나 위 특별연고자 등의 소유임을 확인하는 판결과 위 토지대장상 소유자의 상속인 등을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 토지대장상 소유자의 상속인 등 명의의 소유권보존등기를 대위 신청함과 아울러 위 토지매수인의 상속인 앞으로의 소유권이전등기를 신청하여야 할 것이다. (1997.10.18 등기 3402-793 질의회답)   부동산등기는 사권인 물권의 공시를 목적으로 하는 것이므로 사권의 목적이 될 수 없는 하천부지에 대해 소유권보존등기를 할 수는 없다. 따라서 토지가 하천부지로 된 경우에는 부동산등기법 제114조가 정하는 바에 따라 해당 등기용지를 폐쇄하게 되며, 그 후에 국 명의의 소유권보존등기를 할 수는 없다 .    (1997.9.26 등기 3402-714 질의회답) 미등기 토지의 대장상 소유명의인이 종중원으로 되어 있고 그 종중원이 사망한 경우에는 그 상속인 명의로 소유권보존등기를 경료한 다음 종중 명의로 소유권이전등기를 하여야 하며, 직접 종중 명의로의 소유권보존등기를 할 수는 없다. (1998.7.21 등기 3402-676 질의회답) 지목이 농지인 미등기 토지에 대하여, 대장상 종중이 소유자로 등록되어 있다면 위토대장이나 농지취득자격증명을 첨부할 필요없이 위 종중 명의로 소유권보존등기를 경료받을 수 있는 것이나, 1963.12.9자로 지적복구된 대장에 1964.12.31자 소유자복구를 원인으로 하여 ㅇㅇㅇ씨 ㅁㅁㅁ파 명의로 소유자등록이 되어 있다면, 이는 1975.12.31 법률 제2081호로 전문개정된 지적법 시행 전에 법적 근거없이 지적이 복구된 것으로 보이는바, 그렇다면 위 대장등본을 첨부하여 위 종중 명의로 소유권보존등기를 경료받을 수는 없다. (1998.10.31 등기 3402-1101, 12.18 등기 3402-1258 각 질의회답) 등기예규 제1093호 대장등본에 의하여 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자의 범위 등에 관한 예규 제정 1997.12.01 등기예규 제899호 개정 2005.01.05 등기예규 제1093호   1. (목적) 이 예규는 부동산등기법(이하 법이라 한다) 제130조 제1호 및 제131조 제1호에 의하여 토지(임야)대장 또는 건축물대장(이하  대장이라 한다)에 소유자로  등록되어 있는 자 및 그 상속인으로서 미등기부동산의 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자의 범위를  구체적으로 정함을 목적으로 한다. 2. 대장등본에 의하여 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자 가. 대장에 최초의 소유자로 등록된 자 (1) 대장등본에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자는 대장에 자기 또는 피상속인이 최초의 소유자로 등록되어 있음을 증명하는 자이어야 한다(대장상 소유자의 성명, 주소 등의 일부 누락 또는 착오가 있어 대장상 소유자 표시를 경정 등록한 경우를 포함한다). (2) 대장에 소유명의인으로 등록된 후 성명복구(일본식 씨명이 군정법령 제122호인 조선성명복구령 또는 호적 관련 법령이나 예규 등에 의하여 대한민국식 성명으로 호적에 복구된 경우를 말한다), 개명, 전거 등으로 등록사항에 변경이 생긴 경우에는 대장등본 외에 호적등본, 주민등록표등본 등 변경사실을 증명하는 서면을 첨부하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 나. 대장에 최초의 소유자로 복구된 자 (1) 대장 멸실 후 복구된 대장에 최초의 소유자로 기재(복구)된 자는 그 대장등본에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 다만, 1950. 12. 1. 법률 제165호로 제정된 구 지적법(1975. 12. 31. 법률 제2801호로 전문개정되기 전의 것)이 시행된 시기에 복구된 대장에 법적 근거 없이 소유자로 기재(복구)된 자는 그 대장등본에 의한 소유권보존등기를 신청할 수 없다. (2) 현재의 대장의 기초가 되었던 폐쇄된 구 대장의 기재내용 또는 형식으로 보아 대장 멸실 후 위 (1)의 단서에 해당하는 시기에 소유자가 복구된 것으로 의심되는 경우(구 대장상 당해 토지를 일제시대에 사정받은 것으로 되어 있으나 소유자 표시란에 일제시대의 용어인 '氏名 又ハ 名稱' 대신 '姓名 又는 名稱'과 같이 우리나라식 용어인 '姓名'이나 한글 '는'이 기재되어 있는 경우 등), 등기관은 소유자 복구 여부에 대하여 신청인으로 하여금 소명하게 하거나 대장 소관청에 사실조회를 할 수 있고, 그 소명 또는 사실조회 결과 대장상 최초의 소유자가 위 (1)의 단서에 해당하는 시기에 법적 근거 없이 복구된 것으로 밝혀진 때에는, 그 대장등본에 의한 소유권보존등기를 신청할 수 없다. 다. 대장상 소유권이전등록을 받은 자 대장상 소유권이전등록을 받은 소유명의인 및 그 상속인은 아래 각 호의 경우를 제외하고는 자기 명의로 직접 소유권보존등기를 신청할 수 없고, 대장상 최초의 소유자 명의로 소유권보존등기를 한 다음 자기 명의로 소유권이전등기를 신청하여야 한다. (1) 등기부가 멸실되었으나 등기부상의 소유자로서 멸실회복등기 기간 내에 회복등기신청을 하지 못한 경우 (2) 미등기 토지의 지적공부상 '국'으로부터 소유권이전등록을 받은 경우 3. 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법(이하 '특별조치법'이라 한다) 특별조치법(법률제3094호 및 법률제4502호)에  의하여 변경등록 또는  복구등록된 대장상의 소유명의인은 직접 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있으나,  동법의 유효기간(1987. 12. 31. 및 1994. 12. 31)이  경과한 후에는 그 대장등본에 의하여  소유권보존등기를 신청할 수 없다.  다만, 위의 각 유효기간 중에 확인서의 발급을 신청한 부동산에 대하여는 각 유효기간 경과 후 6월까지는 등기를 신청할 수 있다. 부 칙 (다른 예규의 폐지) 지적공부상 소유자 표시에  오류가 있는 토지의 소유권보존등기(등기예규 제281호, 제291호, 예규집 제193항), 소유자  미복구인 대장등본과 소유자 표시있는 폐쇄대장등본을 첨부하여 토지소유권보존등기를 신청할 수 있는지 여부(등기예규 제368호, 예규집 제194항), 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법에 의하여 대장상 명의변경된 토지에 대한 보존등기신청의 수리여부(등기예규 제437호,  예규집 제195항),  지적공부상  소유자로 등록되어 있는 자로서 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자의 범위(등기예규 제702호, 예규집 제196항), 미등기건물의 양수인의  소유권보존등기(등기예규 제559호, 예규집 제206항)를 각 폐지한다. 부 칙 (2005.01.05 제1093호)[다른 예규의 폐지]소유자 주소가 대장과 부합하지 않은 경우 소유권보존등기(등기예규 제337호)와 토지조사부의 소유자란에의 등재와 토지사정을 받은 자라는 추정 및 토지사정과 소유권의 원시취득(등기예규 제503호)을 각 폐지한다.  등기선례 200501-5  주민등록번호가 기재되지 아니한 토지대장에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있는지 여부 토지대장상 소유자의 주소 기재가 누락된 미등기토지에 관하여 지적법 제24조의 규정에 따라 대장 소관청이 조사 결정하여 주소는 등록하였으나 등록명의인이 주민등록법 시행 이전에 사망하여 주민등록번호를 등록하지 못한 경우도, 위 등록명의인의 상속인은 위 토지대장, 상속인임을 증명하는 서면 및 주소를 증명하는 서면을 첨부하여 상속인 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있으나, 구체적인 사안에서 소유권보존등기 신청인이 대장상의 소유자로 등록된 자의 상속인과 동일인인지 여부는 당해 등기관이 판단할 사항이다. (2005.  1. 13. 부등 3402-21 질의회답) 참조조문 : 지적법 제24조 참조예규 : 등기예규 제1093호 참조선례 : 2003. 5. 22. 부등 3402-283 질의회답 등기선례1-254  대장상 소유자 미복구 토지의 소유권보존등기 임야대장상의 소유자란에 "소유자 미복구"로 되어 있는 경우에는 소송에 의하여 등기하는 외에 다른 방법이 없다. 80. 9. 17 등기 제417호 참조예규 : 276-1, 278-1항 등기선례 200412-12  국가를 상대로 무주부동산인 토지에 대하여 소유권확인판결을 받았으나 그 소송 중 국 명의로 소유권보존등기가 경료된 경우 등기방법   갑이 국가를 상대로 무주부동산인 토지에 대하여 갑의 소유임을 확인하는 내용의 확정판결을 받았으나 그 소송 중 국 명의로 소유권보존등기가 경료된 경우, 갑은  국 명의의 소유권보존등기를 말소한 후(말소등기에 대하여 국의 협력을 얻을 수 없다면 갑이 국을 상대로 말소절차의 이행을 명하는 확정판결을 받아 갑이 단독으로 말소등기를 신청), 위 확인판결에 의하여 자신 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다. (2004. 12. 20. 부등 3402-650 질의회답) 참조예규 : 등기예규 제1026호 참조선례 : 등기선례요지집 Ⅳ 제217항, Ⅵ 제168항