안당하려면 사람보는 눈을 키워라

작성자: 강은현

 

양천구 목동에 사는 자영업자 강종균 씨(49세)는 하이테크 경매 전술가로 불린다. 남들이 꺼리는 경매물건에 도전해 승승장구하고 있기 때문이다.

 

강씨는 경매물건 중에서 아파트는 두 차례 이상, 주택은 세 차례 이상, 땅은 네 차례 이상 유찰된 물건에만 도전한다. 특별한 흠이 없다면 아파트는 보통 한 번 떨어지고 두 번째 입찰에서 낙찰되는 게 일반적이다. 그러나 아파트가 두 번 이상 떨어졌다면 반드시 문제가 숨어 있다. 전문가들은 바로 그 문제 속에서 숨은 진주를 찾아낸다.

 

2001년 3월 강씨의 눈에 띈 물건은 서울 강남구 논현동에 있는 31평형 아파트였다. 두 번 유찰된 이 물건에는 선순위 임차인 1명의 전세보증금과 후순위 임차인 3명의 명도비용이 부담스러워 섣불리 임자가 나서지 않는 물건이었다.

 

더욱이 선순위 임차인은 배당요구조차 하지 않아 낙찰자가 전세보증금을 고스란히 떠안아야 할 사항이었다. 경매초보자들은 세입자가 많거나 인수금액이 있는 물건은 무조건 꺼리는 게 보통이다. 그러나 실전 경험이 풍부한 강씨의 눈에는 뭔가 이상해 보였다.

 

다가구주택도 아닌 아파트에 세입자가 네 명이나 된다는 것이 아무래도 믿기지 않았다. 소액임대차 최우선변제를 노려 집주인이 만들어놓은 위장 세입자일 가능성이 커 보였다.

 

강씨는 주민등록등본을 발급받은 뒤 아파트 소유자를 찾아갔다. 처음에는 극구 부인하던 집주인은 "소액임대차 최우선변제를 노려 위장 전입하거나 이를 동조한 자는 형사처벌을 받는다"는 말에 결국 사실을 털어놓았다.

 

알고 보니 선순위자를 포함해 세입자 모두가 위장 세입자였다. 주택임대차보호법에서는 주민등록과 전입신고를 마치고 점유를 최소한 매각결정기일까지는 유지하고 있어야만 대항력을 주장할 수 있다.

 

강씨는 위장 세입자의 경우 계속 거주가 불가능할 것이라는 점에 착안했던 것이고, 집주인도 위장 세입자의 직권 말소에 동의할 수밖에 없었다.

 

입찰 당일 강씨는 감정가 2억 7,000만 원, 최저가 2억 1,600만 원인 이 아파트를 2억 1,700만 원에 혼자 들어가 낙찰받았다.

 

매입에 들어간 비용은 세금과 부대비용을 합쳐 총 2억 3,500만 원이었다. 당시 이 아파트의 시세가 2억 7,000만 원이므로 3,500만 원 정도 싸게 산 셈이다.

 

강씨는 아파트를 낙찰받은 후 '불거주 확인서'를 받아 동사무소에 위장 세입자들의 직권 말소를 신청했다. 결국, 강씨는 남들이 서류로만 판단한 사실을 직접 발품을 팔아 확인한 대가로 고수익을 올릴 수 있었다.

 

[강은현 경매컨설턴드]