경매 고수들의 "애피소드"

채무자가 살던 고급주택  

  

 본인이 펀드매니저가 되어 멤버 7명으로 펀드를 구성한 다음 구옥을 헐고 다세대(8가구)를 신축하여 분양한 물건으로 동작구 사당동 일명“삼성사우촌”이라는 동네에 있었던 물건이다.

 상당히 큰 규모의 사업체를 운영하던 분의 집이 사업체 부도로 경매 넘어간 물건이었다. 대지는 100평으로 정사각형의 모양을 한 땅으로 낙찰받자 채무자가 허위의 저당권자를 내세워 항고*재항고 하는 바람에 잔금납부까지 대략 7개월 정도 소요되었다.

 

 명도할 때마다 느끼는 점은 금액에 상관없이“명도는 명도”라는 생각이 든다.

 무슨 말인가? 하면 보증금액이 1억원짜리 명도를 할 때나, 1천만원짜리 명도를 할 때나 소요되는“수고”나 받는“스트레스(?)”는 마찬가지라는 점이다.

 여담이지만 독자여러분은“명도금액”과“명도 난이도”와는 어느정도 상관관계가 있다고 생각하시지는?

 아니면 별 상관이 없다고 생각하시는지?

 

 무슨 말인가? 하면 명도금액이 크면 명도하기가 어렵고, 금액이 적으면 상대적으로 수월하다고 보시는지?

 결론은 상관관계가 거의 없다는 것이다. 금액이 큰 경우가 마찰이 더 심할 것으로 얼핏 생각하기 쉬우나, 사실은 더 수월한 경우를 경험한 적이 있다.

 

 즉 부자는 망해도 주변의 누군가가 월세보증금이라도 도와주지만, 월세 살던 사람이 명도당하면 속수무책이라는 것이다.

 이 물건이 그런 경우였다.

 

 

 

본인이 당한 사례

  

 채무자의 사업체가 비록 망(?)하기는 했지만 이사가야할 집이나 평생 먹고 살것은 이미 충분히 마련한 상태로 낙찰자와는 사소한 실랑이 말고는 거의 마찰이 없었다. 전화상으로 이사날짜를 잡던 중이었다. 채무자가 하는 말이 자신들의 결정으로 이사갈 때까지 집 근처에는 얼씬도 말라는 식의 자신감을 비쳤다.

혹시 이사비용을 말할까 싶어서 잠시 말을 비쳤더니

“그러면 이사비용으로 얼마를 주실 건데요 . . . ?”

물어 보길레,

“최고 300만원까지는 드릴수 있습니다 . . ”

라고 내가 대답하자, 채무자 왈,

“그 돈 필요 없으니 돈 다 못받은 채권자들한테나 나누어 주세요 . .  .”

“ . . . .  . .” 할말이 없었다.

 명도 경험이 모자라던 범한 실수로, 즉 전체 상황판단이 미숙해서 범한 실수였던 것이다.

 그리고 얼마 안 있어 이사를 갔다.

 혈통이 있어 비싸다는 독일산 개 한마리만 남겨두고 말이다.

   

유치권 있는 천호동 신축 공사장 명도

  

 서울 강동구 천호동 구사거리길을 통해 경기도 하남*황산 가는 길로 가다보면 천호시장 지나서 천주교 천호성당이 나오는데 그 맞은편 인근에 있던 물건이었다.

 입찰 당시 현황은 대지가 약 600여 평이고 지하6층 지상 15층 오피스텔 신축허가를 받아 지하 4층까지 굴착공사중 IMF를 맞아 건설회사가 부도나는 바람에 경매에 붙여졌는데, 시공사가 지하 4층까지 굴착공사비를 유치권으로 경매법원에 신청한 상태로 경매가 진행되고 있었다.

 즉 유치권성립여지 있는 상태로 경매가 진행되고 있었다.

 최초감정가격은 약 52억원이었고 5회 유찰되어 감정가격대비 32%선인 17억여원에서 입찰가격이었고, 응찰결과는 19억원에 2대1로 최고가매수인이 되었다.  잔금납부 후 문제는 시공업자가 신청한 공사비용이었다.

 

 초보자들은 이런 문제가 있는 물건을 어떻게 해결할 복안을 가지고 있는가?

 참고로 신청공사비는 32억원 전후였다고 한다.

 유치권에 관한 사항을 공부하신대로 공사업자가 신청한 이 공사대금을 인수해야 하는 것일까?

 책으로 배우신 것처럼 경매가 법대로 진행되는 경우는 그다지 많지 않다.

 예전에 어떤 유명한 여성 프로골프 선수가 텔레비전 광고에 나와 하던 말이 생각난다.

경매는 더 많은 변수와의 싸움

“골프는 수많은 변수와의 싸움(게임)이라고”,

 그러나 법원경매는

“더 많은 변수와의 싸움(게임)이라고 생각한다”.

그동안 수십차례 낙찰을 받고 소유권을 취득하고, 명도를 하여 보았지만 책에서 배운대로 또는 비슷한 과정으로 진행된 적은 단 한건도 없었다. 더욱이 법원경매를 기초하고 있는 여러 법률들(즉 민법, 민사집행법, 주택임대차보호법과 시행령, 상가*건물임대차보호법과 시행령, 기타 조세에 관한 법률, 근로기준법 등 등 . . . )이 정한대로 진행되는 경우보다 그렇지 않는 경우들이 상당한 것이 사실이다.

 

 오죽하면 배당표는 경매법원의 담당판사가 작성하는 것이 아니라, 담당 경매계장이 작성한다는 말이 있을 정도이니까 말이다.

 

 다시 본론으로 돌아가자.

 소위“도사”들의 명도실력은 이런 대목에서 여지없이 빛을 발한다.

 이 물건처럼 지하굴착 공사중 공사가 멈춘 상태인데 무슨 유치권이 발생하느냐고 반문하실 수도 있다. 물론 일반적으로 그렇게 생각하는 것도 무리는 아니나 법원의 판단은 유치권이 발생한다는 것이다. 유치권자가 주장하는 공사비용을 어느정도 인정하느냐는 별개의 문제로 하고, 유치권이 발생한다고 보고 응찰하셔야 한다.

 이 물건의 경우 낙찰로 소유권을 취득한 새 소유자는 유치권을 주장하던 시공사와 다시 공사에 관한 계약을 맺었다.

 기존 공사에 대해서 주장하는 공사비의 30%만을 인정하는 조건으로 말이다.

 그리고 공사를 진행시켜 공사를 완료하게 하였다.

 즉 이런 방법으로 유치권 문제를 해결한 케이스였다.

 공사재개는 2000년 10월경부터 재개하여 2002년 6월 서울월드컵 경기로 대한민국이 온통 축제분위기에 빠져있을 즈음 공사가 완료되었다.

공사가 완공되고 그 해 가을까지 전실 분양완료 했다고 한다.

덧붙이자면, 유치권신고 있는 물건을 도사들은 유난히 즐겨한다.

  

수원 망포동 연립단지 낙찰

  

 해당 물건의 부동산 등기부(등본)만 보면 채무자의 인간성(?)이 보인다고 하던  나의 사부 말씀이 생각난다. 누구든지 병아리 시절은 있는 것이다.

 이 글을 읽고 계시는 지금 여러분처럼 말이다. 나 역시 그런 시절이 있었다.

 맨 처음 등기부를 발급 신청을 하였을 때 웃지 못할 에피소드가 있다.

 지금이야 인터넷으로 안방에서도 등기부를 편안하게 즉시 발급받아 권리관계를 확인할 수 있지만, 당시에는“복사식”으로 발급받기 최소한 2시간전에 해당 물건지 법원 등기과 창구에서 직접 신청하거나 전화로 신청한 다음 한나절이 지난 후에 찾으러 가던 호랑이 담배 피우던 시절의 이야기이다. 

 분명히 한번지의 등기부를 신청했는데 등기과 직원이 등기부를 2개(당연하지)를 내주는 것이었다.

 내가 잠시 당황하자,

 그 직원이 토지*건물이 별도잖아요,“모르세요?”

 몰랐다!

왜 등기부가 2개지

 우리 민법에 토지와 건물은 별개부동산이고 따라서 등기부가 각각 별도로 구성되어 있다는 사실을 말이다. 지금 생각하면 그때가 나에게도 병아리(초보) 시절이었구나 하는 생각에 얼굴이 절로 빨개진다. 그럼 지금은 어떠냐? 하면 등기부와 경매기록을 보면 채무자의 인간성과 어떤 전략으로 응찰해야 하는지가 대강은 보인다.

 수익성이 좋아보여 만약 낙찰받는다면 물건의 특성에 따라 어떤 투자포인트로 접근해야 하는지, 그리고 어떤 방법으로 명도대책을 세워야 하는지가 대강은 보인다고 말하면 너무 거만하고 잘난체 한다고 비난받을까?

 하지만 이제는 어느정도까지 짐작되는 것이 사실이고, 명도하려 할 때 임차인에게 전화 통화 한번 해보고, 목소리 한두번 들어보면 대강의 입장이 정리된다.

 

  나의 사부 투자사례

 

 지금 소개하려는 수원 망포동 물건은“나의 사부”가 낙찰받은 사례이다.

 수원의 신도시에 있던 물건으로, 조금 더가면 경희대학교 수원 캠퍼스가 있고, 수원-안양간 국도옆에 있었으며 주위는 논*밭이 펼쳐진 공기좋은 시골이었는데, 주위는 아파트 단지가 대규모로 들어서고 있던 상황이었다.

 전체 대지 면적이 약 2,000여 평이었고 건물이 총 8개동으로 한 동의 세대수가 16가구씩 모두 총 128가구의 연립단지 전부가 한꺼번에 경매진행된 경우였다.

 이런 경우는 각각의 물건이 각각 개별경매로 진행되는 것이 일반적인데, 채무자가  분양을 목적으로 건물을 지었다가 IMF 영향으로 분양이 안되자, 전부 세를 주어 공사비를 충당한 경우로 개별경매 진행으로 오는 번거로움을 해결하고자 일괄경매를 진행시키는 상태였다.

 또 하나 특이했던 점은 건축주가 맹지였던 해당 대지를 싸게 매입한 다음 큰길까지의 진입로는 토지를 따로 매입해서 진입로를 만들어 연립주택단지를 건축했는데, 진입로 구실을 하던 대지가 물건번호 2번으로 나누어져 경매가 진행되었다.

 정리해보면 사건번호 하나에 물건번호가 2개로 경매가 진행된 것이다.

 물건번호 2번으로 진행되던 진입로 대지의 감정가격이 6,200만원 정도였고, 약 700평정도였던 것으로 기억된다.

 입찰 몇일전에 사부로부터 연락이 왔다.

 수원에 재미있고 좋은 물건이 있어 낙찰받으러 가는데, 시간이 있으면 함께 가자고 하여 경매를 배우던 시절이어서 감사하는 마음으로 따라나섰다.

 궁금해서 만나자마자 어떤 물건인데“제자”까지 데리고 가세요? 라고 물었더니 보여준 물건이 바로 이 물건이었다. 그래서 이번이 100%인데 뭐하려 응찰 하실려구요? 하고 내가 아는체를 했더니, 오늘 응찰하려는 것은 연립전부가 아니라, 연립단지 진입로로 사용되고 있는 물건번호 2번만을 응찰하겠다는 것이었다.

 연립단지 진입도로로 사용되고 있어 쓸모가 없는 물건으로 가만있어도 유찰될 것으로 보이는 땅을 100%대에서 응찰하겠다는 사부의 전략이 이해가 되지 않았다.

 그런 나의 의견을 말했더니, 진입로로 사용되는 부분을 선점해 놓으면, 연립단지 전체는 평균보다 최소한 2번은 더 유찰이 된다면서, 아마도 오늘 단독응찰은 아닐 것이라고 하시기에 반신반의 했다.

 그때가 2001년 7월로 입구부터 발디딜 틈없이 가득찼던 사람들이 뿜어내는 열기는 응찰장에 온 사람을 기절시킬 정도로 수원지원의 입찰법정은 말 그대로 불가마 속이었다.

 입찰결과는 사부가 예상한대로 연립전체인 1번은 응찰자가 아무도 없었고, 진입도로인 2번 물건에만 경쟁률이 무려 8대1이었다.

 

순간 등줄기로 한줄기 냉기가 지나가는 오싹함이 느껴졌다.

“아 - ! 정말 도사는 따로 있구나 . .  .!?” 

 

응찰가격을 쓰면서 상당히 써야 낙찰이 가능하다고 예상했던 사부의 예측이 적중하여 1등으로 최고가매수인이 되었는데, 차순위매수인신고도 있었던 것으로 기억이 된다.

 진입로를 도사가 낙찰받아 선점해 버리자“메인물건”이었던 연립전체는 다른 사람들이 아무도 응찰하지 않아 5차까지 떨어진 후에야 전체를 전세가격에도 못 미치는 우수한 가격에 사부가 낙찰받아 소유권을 취득하였다.

 

 도사들이 이렇게 많으며, 뭔가 한참 다르다는 사실을 절감할 수밖에 없었다. 

 앞에서도 말씀 드렸듯이 수많은 변수와의 싸움인 법원경매를 책을 통해 “독학”으로 내공을 쌓아 가기란 결코 쉽지 않다.

 불가능한 것은 아니지만 말이다.

 

 법원경매를 배우고자 하는 사람들로부터 자주 듣는 말이“가방모찌”,“무료봉사”,“사무실청소”,“시다바리” 노릇이라도 감사하게 할 테니

* 물건선정시 유의할 점

* 물건 조사하러 갈 때,

* 응찰하러 갈 때,

* 잔금 동원하는 방법,

* 그리고 무엇보다도“명도”하러 갈 때 한번만이라도 좋으니 데려가 달라는 부탁을 자주 받는다. 

 권리분석등의 공부는 책을 보거나 강의를 들으면 어느정도 해결되지만, 실전은 직접 경험해보지 않으면 내공이 올라가지 않는다.

 

 특히 법원경매의 수익은 책속에 있지 않고 오직 현장에만 있기 때문에, 주변에 경험이 많은 혹시 도사가 있다면 설령 귀찮아 하더라도 자존심(?) 무시하고 포기하지 말고 부탁하여 따라다니면서 필사적으로 현장부터 배워야 한다.

 

                                                               작 성 자 : 우  형   달