경매 완결후 낙찰자가 부담하여야할 권리 및 의무

우리나라 민사집행법은 소멸주의가 원칙이지만 예외적으로 인수주의를 취하는 경우도 있다.

그 권리를 인수하고도 이익이 남는다면 입찰 참여를 거부할 필요는 없지만 소유권과 관련된

등기로서 보전가등기 가처분등기 예고등기등은 주의를 요한다.

 

 

경매가 완결되어도 낙찰자가 부담해야 할 권리

 

-선순위 전세권.지상권.지역권.가등기.가처분.환매등기.대항력갖춘 임차권+유치권.예고등기

 

 

1.말소기준등기보다 앞서 설정된 전세권등기

 

말소기준등기보다 후에 설정된 전세권등기는 이유여하를 막론하고 말소되지만,

말소기준등기보다 앞선 전세권등기는 말소되지않는 것이 원칙이다.

 

하지만 말소기준등기보다 앞선 전세권등기라도 말소되는 경우가 있다.

즉 경매신청자의 전세권,

입찰기일까지 배당요구한 자의 전세권등이 그것이다.

 

구법에서는 존속기간의 정함이 없는 전세권, 묵시적 갱신된 전세권 기타 경매신청등기일부터

6개월 이내에 만료되는 전세권도 말소시켰지만 현행법에서는 두가지로 축소해석된다.

 

전세권이란?

타인의 부동산에 세를 얻을 때 임대료를 일시에 주는 것을 전세라고하는데 이때 등기를 해야지만 전세권이 되는 것이지 등기가 없는 경우는 채권적 전세에 불과하다.

 

2.말소기준등기보다 앞서 설정된 환매등기

 

매매계약과 동시에 매매 목적물을 다시 살 것을 예약하는 것을 환매라고 하는데

부동산의 경우 5년안에 그 환매권리를 행사하여야하며 매매등기와 동시에 환매등기를 해야만

제3자에게도 효력이 있다.

 

3.대항력을 갖춘 임차권

 

주택의 대항력은 점유(입주)+ 주민등록이전

상가의 대항력은 점유(입주)+ 사업자등록

 

대항력 발생시점은 주민등록 이전일과 점유일(입주일)중 나중의 일자 다음날

오전 0시부터이다.

 

4.유치권

 

부동산 경매에서 가장 거짓이 많은 두 분야가 있다면 소액임차인과 유치권의 피담보채권금액이다.

유치권자는 피담보채권의 변제를 받을 때까지 인도를 거절할 수 있을 뿐 직접 낙찰자에게 파담보채권의 변제를 청구할 수는 없다(대판)

 

낙찰자는 채무자가 아니라 목적물의 제3취득자이므로 낙찰자가 채무자의 채무를 변제한 후

채무자에게 구상권을 행사 할 수도 있다.

 

진정한 유치권자라면 결국 낙찰자가 인수해야할 권리이므로 입찰 전 집행관의 현황조사서와 감정평가서 그리고 현장 방문을 통해 유치권 성립의 유무와 피담보채권을 확인해야한다.

만일 유치권자의 채권액이 확인되지않거나 또는 그 채권액을 부담하고서도 입찰이익이 없다고 느껴지면 입찰을 포기해야한다.

 

 

5.예고등기

 

예고등기는 그 등기시점과 무관하게 말소되지않고 남게되는 등기이다.

즉 예고등기는 그 부동산에 대하여 소송이 진행중임을 알리는 등기로서 그 소송의 결과에 따라

낙찰자의 소유권이 박탈 될 수도 있으므로 일반인들이 응찰하기에는 위험부담이 크다.

 

그러나 그 분쟁의 결과를 정확히 판단할 수 있는 입찰자라면 큰 투자 수익을 올릴 수 있는 물건이기도하다.