<편집자 주> 괜찮은 물건 찾은 다음은?
어제는 ‘경매물건 고르기’에 대한 이야기를 진행했습니다. 우선, 물건을 제대로 고르지 못한 상태에서 성공적인 수익창출은 불가능합니다. 하지만, 투자가치가 있는 물건을 골랐다고 하더라도 더욱 중요한 것은 해당 경매물건을 확인하는 것입니다. 즉, 낙찰 후 어떤 법률적인 책임이 남게 되는지에 대한 확인을 해야 한다는 것입니다. 오늘은 바로 이렇게 중요한 경매물건을 확인하는 방법 및 실제로 경매에 참여하는 방법에 대해 소개하고자 합니다. 잘 익혀 두셨다가 법원경매를 직접 해 보실 기회가 되었을 때 성공적으로 투자하시기 바랍니다. 역시 편집자가 경매에 관한 한 전문가는 아니므로, 법원경매 전문 업체인 지지옥션(www.ggi.co.kr)의 도움을 받아 진행하게 됨을 말씀 드립니다. |
2. 경매물건 자료의 확인
<물건자료 열람>
법원경매에 참여하려면 우선 어떤 물건이 경매에 나오는가를 찾아야 하는데, 원칙적으로 입찰기일 7일 전에 해당 부동산의 입찰 명세서를 관할법원 민원실에서 열람할 수 있게 됩니다. 여기서의 입찰 명세서란 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서 등을 바탕으로 작성된 서류를 말하며, 사건번호, 소재지, 최저입찰가격, 최선순위저당권, 가압류 설정일, 임대차관계(전입일, 확정일자, 배당 요구일), 등기권리 인수여부 등 매각조건이 기재되어 있게 됩니다.
<물건에 대한 공부확인 및 공법상 규제사항 확인>
물건자료에 대한 열람이 끝나면, 토지 및 건물 등기부등본에 기재되어 있는 소유권 이전 여부와 권리관계를 확인하고, 지적 또는 임야도 등을 통해 토지모양 및 지적을 확인해야 합니다. 또한, 토지이용계획확인서로 각종 계획 및 공법상의 제한사항, 재개발 또는 재건축 여부 등을 파악할 수 있어야 경매물건의 실질적인 투자가치를 판단할 수 있을 것입니다.
<현장답사>
법원경매도 결국은 부동산 투자와 같은 것이기 때문에, 기본적으로 부동산의 면적, 모양, 방향, 경관 등 공부상의 내용과 차이점 여부를 실제로 확인하는 절차가 꼭 필요하며, 인근 부동산 업소를 방문하여 매매 또는 임대시세를 충분히 알아보고, 인근지역 편의시설 및 상태 등 주변여건을 꼼꼼하게 파악하는 것도 매우 중요한 절차라 할 수 있습니다.
<입찰가결정>
결국, 경매물건이 별 문제가 없이 나름대로 투자가치가 있다고 판단되면, 정확한 수익성을 계산해 보거나 경매참여 목적 등을 충분히 고려하여 냉철하게 입찰가격을 정한 다음 입찰에 응해야 할 것입니다. 입찰가격을 당일 법정에서 결정하다 보면, 경쟁 입찰 분위기에 휩쓸려 과하게 입찰가격을 결정하는 경우를 종종 보게 되는데, 손해를 볼 가능성이 크다고 할 수 있습니다. 반드시 명심해야 할 것은 경매물건은 항상 좋은 물건이 끊임없이 나오기 마련이므로, 서두르거나 성급한 판단을 내리지 말고 항상 냉철한 판단을 잃지 않아야 성공적으로 경매에 참여할 수 있게 되는 것입니다.
3. 입찰방법 및 절차
<입찰>
본인이 입찰에 직접 참여할 경우에는 신분증, 도장, 입찰보증금이 필요하며, 대리인이 입찰할 경우에는 대리인 신분증 도장, 입찰자 본인 인감증명서, 인감, 날인된 위임장 등이 있어야 입찰에 참여하실 수 있게 됩니다.
<입찰의 개시>
입찰 절차는 집행관이 주재하게 되고, 입찰개시에 앞서 집행기록을 입찰자에게 열람하도록 되어 있습니다. 또한, 특별매각조건이 있다면 이 사실을 즉시 고지하게 됩니다. 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하게 되고, 입찰 마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작되는 것입니다.
<입찰표의 작성>
입찰표에는 사건번호와 물건번호를 정확히 기재해야 하며, 본인 성명과 주소, 주민등록번호, 입찰보증금액, 입찰가격 등을 기재해야 하고, 대리인을 통해서 입찰에 응하는 경우에는 대리인의 성명과 주소도 함께 기재해야 합니다. 만약 입찰표에 잘못 기재하여 수정하였을 경우 무효처리 되기 때문에, 반드시 새로운 입찰표를 교부 받아 재작성 해야 한다는 것을 명심해야 합니다.
<입찰표 및 입찰보증금의 제출>
입찰표는 입찰기일에 집행관에게 제출해야 합니다. 실제로는 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입함으로써 집행관에게 제출하는 것으로 되며, 한번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없게 됩니다. 입찰보증금은 특별매각조건으로 달리 정함이 없는 한 입찰가격의 1/10 상당액이라고 보면 됩니다. 다만, 재입찰의 경우 입찰보증금을 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 하는 특별매각조건을 정하는 것이 보통입니다. 개정된 민사집행법에는 입찰가격의 1/10이 아니라 최저입찰가격의 1/10에 해당하는 금액을 입찰보증금으로 넣도록 되어 있는데, 입찰보증금과 입찰표를 입찰대봉투에 넣어 입찰함에 투입하면 일단 입찰 절차는 끝나게 됩니다.
<입찰의 종결>
입찰을 마감하면 지체 없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시하게 되는데, 집행관은 특별한 사정이 없는 한 사건번호 순으로 경매를 진행하며 하나의 사건마다 최고가 입찰자를 정하게 됩니다. 입찰자 중 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 입찰보증금을 제출한 자를 최고가매수인으로 결정하게 되며, 만약 최고가 입찰자가 2인 이상인 경우 그들만을 대상으로 추가입찰을 즉시 실시하게 됩니다. 추가 입찰 실시 결과 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가입찰자를 결정하게 됩니다.
차순위 입찰신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위입찰신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위입찰신고인을 결정하게 됩니다. 입찰절차 종결의 고지 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 공개하고 입찰절차의 종결을 고지하게 되는데, 입찰자가 없는 사건은 입찰 불능으로 처리하고 종결을 고지합니다. 그리고 나서, 집행관은 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인 이외의 입찰자들에게 그들이 제출한 입찰보증금을 즉시 반환해야 하게 되는데, 이로써 법원경매 절차가 마무리 되는 것입니다.