경매야 놀자~

부동산 법원 경매(競賣)에 대한 관심이 어느 때보다 높아지고 있다.
최근 경매 관련 서적이 잇달아 출간되고 있는 것만으로 그 분위기를 알 수 있다.
일반인들은 경매라고 하면 부정적인 인식이 강하다.
조직폭력배를 연상시키기도 하고 뭔가 불법적인 일을 자행하는 듯한 ‘경매꾼’들만 머릿속에 떠올린다.
경매는 그러나 법원이 주관하는 합법적인 행위다.
굳이 사족을 붙인다면 채권자나 채무자가 마지막으로 서로의 권리와 의무를 다할 수 있도록 도와주는 제도다.
경매 제도가 없다면 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 수도 없을 것이다.
좋지 않은 이미지에도 불구하고 경매에 관심을 가지는 사람이 많은 것은 경매가 낙찰자에게 경제적인 이득을 가져다주기 때문이다.
경매를 통해 팔리는 부동산은 대부분 시세보다 싸게 낙찰되기 때문. 특히 경기가 좋지 않아 경매 매물이 많아질수록 수요공급의 법칙에 따라 낙찰가도 떨어진다.
물론 경매로 경제적 이득을 보려면 권리관계 분석 등에 대해 제대로 알아야 한다.
경매에 관심을 둔 초보자를 위해 최근 경매 동향에 맞춘 입찰전략과 권리분석 방법, 현장 확인 사항 등을 정리해 보았다.


외환 위기 수준에 버금가는 경매 물량 전국 법원의 월 경매물건이 2004년 8월 4만건을 넘어서 더니 9월을 제외하고 10월과 11월, 12월도 월 4만건을 넘었다.
12월 전체 경매 건수는 4만 6223건으로 외환위기 여파로 월 경매 매물이 가장 많았던 2000년 5월의 4만 9719건에 육박한 상태다.
2004년 1월만 해도 월 경매 매물은 3만 185건이었지만 1년 만에 50% 이상 늘어난 것이다.
12월 매물 중 아파트가 1만 2674건으로 가장 많다.
다음으로 연립·다세대주택 1만 1310건, 토지 8020건, 근린생활시설 6744건 등이다.
특히 아파트는 2004년 10월 1만765건으로 1만건을 넘어선 이후 11월 1만 1153건에 이어 12월에 1만 2674건으로 늘었다.
연립·다세대 주택은 11월 1만 3623건까지 늘었다가 12월에 1만 1310건으로 약간 줄었지만 2004년 6월 이후 매월 1만건 이상씩 나오고 있다.
이렇게 매물이 증가하다보니 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 떨어지고 있다.
아파트의 경우 2004년 12월 평균 낙찰가율은 76%였다. 감정가 1억원짜리 아파트가 7600만원에 낙찰됐다는 얘기다.
2004년 4월에는 아파트 낙찰가율이 81.1%를 유지하기도 했다.
연립·다세대주택은 낙찰가율이 60.95%였고 단독주택은 66.44% 수준이었다.
근린생활시설은 감정가의 절반인 50.19%에 머물렀고 숙박시설은 낙찰가율이 제일 낮아 34.58%에 불과했다.
매물이 늘어나면서 경매 참여자들은 선택의 폭도 넓어졌다.
예전에는 잘 나오지 않던 인기지역의 아파트 즉 강남구 서초구 강동구 양천구 물건도 종종 경매에 나오기 때문이다.


권리분석은 필수 등기부등본 상에 나와 있는 각종 권리에 대한 의미를 잘 파악해야 한다. 권리분석을 잘못하면 낙찰을 받고도 소유권 등기 이전을 하는 데 애를 먹을 수 있다.
특히 일반인들이 관심을 많이 가지는 아파트와 연립·다세대 주택에는 임차인이 있을 수 있기 때문에 이들의 권리를 확인하는 것이 가장 중요하다.
가령 세든 사람의 전입일자가 채권자(주로 금융기관)의 최우선 근저당 설정일보다 앞서고 확정일자는 근저당 설정일보다 늦을 때 유의해야 한다.
낙찰 받은 사람이 임차인의 전세보증금 전부를 물어주어야 하기 때문이다.
이 때문에 이들 물건의 낙찰가격은 통상 감정가에서 전세보증금을 뺀 수준까지 떨어지는 데 이를 모르고 덜컥 1~2회차 경매 때 높은 가격을 써내면 낭패를 볼 수 있다.
물론 세입자의 전입일자와 확정일자가 선순위 채권자보다 앞서 세입자가 배당신청을 해 뒀다면 낙찰자는 걱정할 것이 없다.
낙찰대금에서 법원이 알아서 배분을 하기 때문이다.


현장에는 반드시 가봐야 경매를 어렵게 느끼는 이유 중 하나는 법원에 비치된 경매물건 명세서에 대해서 법원이 사실임을 보증하지 않는 데 있다.
이 때문에 값싼 물건을 취득할 수 있는 기회가 생긴다는 역설도 성립한다.
이런 이유로 현장에는 반드시 가봐야 한다. 집주인만 살고 있다고 기록된 집에 임차인이 있는지 이웃 등을 통해 확인해야 한다.
또 물건이 아파트라면 아파트 관리비를 집주인이 연체하지 않았는지 관리사무소에서 확인해봐야 한다.
궁핍한 상황에 몰리다 보면 수백만원씩 아파트 관리비를 연체하는 경우가 종종 발생한다. 상가일 경우에는 1000만원 이상 관리비가 연체되는 경우가 있다는 것이 경매전문가들의 설명이다. 이런 비용은 어쩔 수 없이 낙찰자가 부담해야 하는 경우가 많다.
시세를 확인하는 것도 빠뜨리면 안 된다.
인근 부동산 중개업소 2곳 이상에 들려 매도자와 매수인 입장에서 가격을 물어보는 것이 비교적 정확하게 시세를 가늠할 수 있는 방법이다.
인근 지역에서 낙찰된 사례가 있다면 낙찰가격을 참고하는 것이 좋다.
부동산 경기가 좋지 않을 때는 특히 감정가보다 시세가 낮은 경우가 있기 때문에 시세 파악을 더 정확히 해야 한다.
감정가를 산정한 후 수개월 뒤 경매에 부쳐지기 때문에 감정당시에는 1억원이던 부동산 가격이 8000만원으로 떨어져 있을 수도 있기 때문이다.
경매 매물이 토지라면 축사나 비닐하우스 같은 시설물이 있는지 확인해야 한다. 만약 시설물이 있다면 해당 시설물의 주인을 찾아 협의를 통해 이주나 철거가 가능한지 파악한 뒤 입찰에 응하는 것이 좋다. 경매에 참여할 때는 낙찰 받은 부동산을 넘겨받는 것도 반드시 염두에 둬야 한다. 일반적으로 세입자이던 집주인이던 해당 부동산에 거주하는 사람에게 이사비 정도를 지원해주고 협의를 통해 내보내는 방법을 사용한다. 거주자가 이를 거부하면 법원에 소송을 제기해야 하는 데 이렇게 되면 물건을 넘겨받는 데 걸리는 시간이 길어지게 된다.


조급하게 덤빌 필요는 없다
경매 매물이 많아지고 있는 만큼 무리하게 낙찰가를 써내지 않는 것이 좋다.
특히 경매 현장에서 분위기에 휩쓸려 가격을 높이는 것은 조심해야 한다고 전문가들은 권한다.
해당 물건을 낙찰 받지 못하면 다음 물건을 잡으면 된다는 마음 가짐을 가져야 한다는 것. 2004년 12월 아파트 평균 낙찰가율이 76%라는 것은 평균 2회 정도는 유찰된 뒤 3회차 경매에서 낙찰됐다는 의미다.
1회 유찰 때 마다 감정가의 20%를 내려 최저경매가가 정해지기 때문. 경매를 통한 수익은 아파트라면 10~15%를 예상하는 것이 보통이다.
이를 실현하려면 (감정가가 아닌) 시세의 75~80% 수준에서 낙찰을 받아야 한다.
취득·등록세를 비롯한 각종 비용으로 낙찰가의 7~8% 가량 추가 부담이 생기기 때문이다. 일반적으로 감정가는 시세의 80~90% 수준에서 책정됐지만 최근 부동산 시장이 침체하면서 시세보다 높게 매겨지는 경우가 있으므로 조심해야 한다.
최근 법원은 경매 대중화를 위해 노력하고 있다.
우편으로 경매에 참가할 수 있도록 한 것이 대표적인 경우. 그러나 아직 우편으로 참여할 수 있는 경매 물건이 제한돼 있고 제도 시행 초기라 불편한 점도 많다.
또 최저경매가의 10%를 현금으로 내도록 되어 있던 입찰보증금을 보험증권으로 대체할 수 있도록 했다.
서울보증보험에서 몇 만원으로 보증보험증권을 발급받으면 수천만원에 달하는 입찰보증금 없이도 입찰에 참여할 수 있다.


경매 가르치는 곳도 많아져 경매정보 제공업체인 디지털태인이나 지지옥션은 물론이고 일반 부동산 정보제공 업체에서도 잇달아 경매 교육을 신설했다.
각 대학의 사회교육원 중에는 아주대, 건국대, 한양대, 단국대, 경기대 등이 10주 과정의 경매 교육 과정을 운영 중이다.
수업료는 60~70만원대로 적지 않은 편. 경매에 대한 기초 지식을 익히려면 최근에 출간된 책을 참고하는 것이 경제적이다.
해당 부동산에 대해 권리분석을 할 수 있으면 전세나 월세 집을 구할 때 자신의 권리를 지키는 방법도 알 수 있기 때문에 도움이 된다.