경매물건 선정에서 낙찰까지 -1탄-

일반부동산도 마찬가지겠지만 경매부동산은 특히 철저히 수익성을 기준으로 경매입찰에 응해야 합니다. 아파트, 연립, 다세대, 상가주택 등 낙찰 후 부동산을 어떤 목적으로 사용할 것인지, 장기보유 여부 등을 결정한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직한 것입니다. 법원경매는 여러 종류의 물건이 나오고 있는데, 그 중 경매시장에서 가장 인기 있고 대중적인 물건들에 대해 알아보고 입찰은 어떻게 참가 해야 하는지 알아보기로 하겠습니다.

 

1. 경매물건 고르기

 

<아파트>
‘아파트’는 경매시장에서 가장 인기 있는 부동산으로서, 낙찰가가 보통 80-90% 내외에서 결정되고 있으며, 최초 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 일도 많이 있습니다. 아파트를 입찰하기 전에 반드시 현시세, 건축년도, 단지규모 등을 확인해야 하는 것은 기본입니다. 특히, 입찰 전에 관리비 채납여부를 꼭 확인 후 낙찰가격을 정하는 것이 중요합니다. 관리비는 법률상 채무자가 내야 되지만, 관례상 낙찰자가 부담하는 경우가 많기 때문입니다. 소형 아파트의 경우에는 중대형 아파트에 비해 가격의 진폭이 상대적으로 작아 임대 사업용으로도 용이하며, 소액으로 투자하여 높은 수익률을 달성할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

<연립, 다세대>
최근 연립, 다세대는 총 경매물건 중 약40-50%를 차지할 정도로 가장 대중적이고 서민적인 부동산이라 할 수 있습니다. 연립, 다세대는 아파트와는 달리 관리면에서 열악한 환경에 속해 있기 때문에 환금성이 떨어지는 것이 사실입니다. 그러나 서울, 수도권의 재개발이 예상되는 강북지역이나 뉴타운 지역에 나와 있는 연립, 다세대를 경매로 구입할 수 있다면, 꽤 유망한 재테크 수단이 될 수 있습니다. 또한, 역세권이나 공장주변, 대학가 등이라면 임대 사업용으로 검토해 볼 만 하다고 볼 수 있습니다.

 

<단독 및 다가구주택>
단독주택의 경우, 토지면적과 주변여건, 현재 건물상태, 그리고 리모델링을 할 경우 용도지구와 용적률 및 건폐율 등을 자세히 알아봐야 합니다. 다가구 주택의 경우 세입자가 많아 명도처리가 어렵다는 점 때문에 다른 물건에 비해 보통 한 두 차례 더 유찰되는 것은 기본이고, 경쟁률도 비교적 낮은 편이어서 낙찰가격이 전세가를 밑도는 경우도 종종 있습니다. 이처럼 저렴한 가격에 낙찰 받아 바로 임대하면 큰돈 들이지 않고 임대주택사업을 시작할 수도 있을 것입니다. 가장 주의해야 할 점은 임차인이 여러 명이 살고 있어 대항력을 가진 세입자가 몇 명인지 명도대상자는 누군지 등을 철저히 파악한 후 입찰에 참가해야 한다는 것입니다.

 

<상가주택>
상가주택이란 상가와 주거용 주택이 한 건물에 속해있는 부동산을 말한다. 상가주택의 경우, 경매시장에서 아파트 이상으로 인기가 높은 물건이라고 보면 됩니다. 상가임대를 통해 매월 안정적인 임대수입을 거둘 수 있기 때문이지요. 일반 금융기관의 이자율이 너무 낮아 새로운 투자처로 인기 있는 투자대상이며, 상가주택을 소유함으로써 주거문제와 임대수익을 동시에 해결할 수 있는 장점이 있습니다.

 

<토지>
토지의 경우 단기간에 수익을 낼 수 있는 물건은 아닙니다. 토지를 낙찰 받으려면 향후 신설도로나 개발계획 및 개발가능성을 예측하여 장기적인 투자목적으로 입찰에 응하는 것이 좋습니다. 토지를 법원경매로 구입할 때 좋은 점은 토지거래허가를 받지 않아도 된다는 점입니다. 또한 토지경매의 경우 저평가된 물건이 의외로 많아 현시세보다 현저하게 낮은 가격에 토지를 구입할 수 있는 경우가 많은 편입니다. 다만, 농지의 경우는 일부 법원에서 농지취득자격증명원을 요구하게 되는데, 매각허가기일 전 까지 이 증명원을 해당 법원에 제출하지 못하면 입찰보증금을 돌려 받지 못하는 경우도 있기 때문에, 입찰 전에 농지취득자격증명원 제출여부를 반드시 확인 후 입찰에 참가해야 합니다.

 

이처럼 경매물건은 종류별로 장단점이 있기 때문에 입찰 전 어떤 목적으로 구입할 것인지, 어떻게 활용할 것이지 등을 명확히 판단하여 구입해야 합니다. 일부 경매물건 낙찰자 중 오직 가격이 저렴하다는 이유만으로 구입하여 임대수익은커녕 금융비용과 관리비만 내고 마는 경우도 얼마든지 있다는 점에 특히 주목할 필요가 있습니다.