국.공유지 상의 무허가 건물 투자 시 고려 사항

국.공유지 상의 무허가 건물 투자 시 고려 사항

　

　

무허가 건물 상태가 좋을 리는 별로 없지만 그래도 직접 눈으로 확인하여야 한다. 왜냐하면 기존 세입자가 나간다고 하는데 새로운 세입자를 구하기 힘들 정도로 집이 낡으면 전세금만큼 투자금이 추가되기 때문이다. 또한 새로운 세입자를 구하기 위해 집을 수리하는 비용이 몇 백만원 이상 들 수 있기 때문이다.

또한 국공유지 불하 시 점 유한 면적만큼 불하받을 수 있기 때문에 반드시 실측을 하여야 한다.

　

1. 초기 투자금

사유지에 비해 토지를 기준으로 평당 200만원내지 400만원 정도 저가이기 때문에 사유지보다 초기투자금이 적은 사람한테 유리하다.

그러나 나중에 토지를 매입하여야 하므로 추진위원회 준비단계에서부터 사유지 거래금액에 육박한 금액은 기대수익을 올리기가 힘들다. 무허가 건물매입 시 투입비용을 보면, 무허가 건물 매입 시 금액(필요 경비 포함), 점유사용료, 토지매입금액 추가부담금, 기회비용에 따른 이자, 매입 시 중개수수료, 전세입자 바뀔 경우 중개수수료, 건물하자 시 수리비용 등이다.

시유지가 초기비용이 적지만 숨어있는 비용까지 계산하여보고 또한 공시지가, 사유지와 가격차이 등을 면밀히 검토하여 무허가 건물을 매입 한다면 실패보다는 성공할 가능성이 많다.

　

2. 조세

 무허가 건물을 매입시 유리한 점 중에 매입 시 등기를 하지 않으므로 등록세가 없다는 점과 취득세에서 건물만 과표가 되고 낡은 건물이 대부분이라 취득세부담이 거의 없다. 그러나 양도소득세에서 다주택 소유여부 판정시는 세금의 많고 적음을 떠나 무 허가 건물도 1주택으로 본다는 점에 유의해야 한다.

　

3. 무주택판정

조세분야와 달리 주택공급에 관한 규칙에서는 등기를 기준으로 하기 때문에 무허가 건물만 소유했다면 타지역에서 아파트 분양받을 때 무주택자로 우선분양대상자로 혜택을 볼 수가 있다.

　

4. 점유사용료

무허가 건물을 소유자는 매년 점유 토지면적에 대해 해당 관청에서 부과하는 점유사용료를 납부하여야 하는데 재개발 사업이 늦어지면서 시세가 형성되지 않으면 점유사용료 증가로 인해 수익률이 기대만큼 못 미칠 수 있다.

　

5. 점유연고권 인정기준

무허가 건물이 차지하고 있는 점유권을 인정하는 기준은 담장 등으로 경계가 구분되어 있는 실제 면적으로 하며 경계 구분이 불분명하면 처마 끝 수직선을 경계로 한다. 매각 최대면적은 서울시 기준으로 200㎡(약60.5평)까지이다. 재개발 사업이 진행되면 조합설립 후 관리처분인가 신청을 하는때까지 해당관리청과 매매계약을 체결하면 된다. 매매잔금을 일시로 납부하지 못할 경우는 20년분할 납부가능하며 이자율 은 1년 정기예금 금리를 기준으로 한 이율(연3∼4%)을 기준으로 한다.

　

6. 권리가액 평가

무허가 건물소유자일 경우 건물평가금액과 점유인정토지면적(200㎡이하)의 평가 금액을 합산한 금액에다 비례율을 곱한 금액이 권리가액이 되기 때문에 국민주택 규모(전용면적 25.7평)이상의 아파트를 분양 받을 수도 있다. 재개발 지역내 무허가 건물에 투자할 경우 일반적인 재개발 투자방법에다 무허가 건물에 상기에서 언급한 특유한 몇 가지만 유의하면 고수의 반열에 들었다 할 것이다