재개발 수익률 산정 방법

A라는 재개발구역에서 33평형 아파트를 받을 것으로 보이는 대지 12평/건평 16평 주택의 현재 시세는 1억 2,500만원이다.

현재 들어있는 전셋값 5,000만원을 제외하면 초기 투자비용으로 7,500만원만 있으면 주택을 구입할 수 있게 된다.

세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금도 시공사로부터 받은 이주비로 충당하면 되기 때문에 투자자금상의 큰 문제는 없다.

대지의 경우 평당 보상 예상가격이 대략 500만원선으로 약 6,000만원, 건물의 경우는 평당 보상 예상가격 80만원을 기초로 할 때 약 1,300만원선이 된다.

개발이익비례율이 100%라고 했을 때 대지와 건물 평가액을 합산한 총 감정평가액(=권리가액) 7,300만원을 제외한 나머지가 추가부담금이 된다.

　

이에 따라 33평형 아파트의 조합원 분양가격을 2억원으로 가정할 때, 추가부담금은 1억 2,700만원이 된다. 지분매입비용 1억 2,500만원과 추가부담금 1억 2,700만원을 합산한 금액에 취×등록세 및 등기비용을 대략 1,000만 원으로 잡으면 2억 6,200만원이 33평형 아파트를 받기 위한 총 투자비용이 된다.

이제 이러한 총 투자비용과 주변의 시세를 비교하면 재개발 지분에 대한 투자의 수익성을 알 수가 있다.

현재 인근지역 아파트 시세가 대략적으로 2억 9,000만~3억 2,000만원선임을 감안하면 단순비교만 해도 2,800만~5,800만원 정도의 수익이 발생하는 셈이다.

　

내용	항목	비용	비고
대지면적 12평 건물면적 16평	① 매매가	1억 2,500만원
	② 전세가	5,000만원
	③ 초기 투자비용	7,500만원
예상 감정평가액	④ 대지면적 12평*평당 약 500만원	6,000만원
	⑤ 건물면적 16평*평당 약 80만원	1,300만원
	⑥ 예상 비례율	100%	1:1로 가정
	⑦ 총 감정평가 예상액(=권리가액)	7,300만원	(④ + ⑤) x ⑥
⑧ 33평형 조합원 예상 분양가		2억원
⑨ 추가부담금		1억 2,700만원	⑧ - ⑦
⑩ 취·등록세 등 부대비용		1,000만원
⑪ 총 투자비용		2억 6,200만원	① + ⑨ + ⑩
⑫ 주변시세		2억 9,000만 원~ 3억 2,000만원
⑬ 시세차익		2,800만원 ~ 5,800만원	⑫ - ⑪

 

* 수익성 분석은 용적률, 감정평가액, 비례율, 공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이 가능하며 본 재개발 수익률 분석표는 가정치를 기준으로 작성한 것임.

* 금융비용에 대해서는 고려하지 않는 수치임.

　

조합원 평형 배분방법

 

'재개발 아파트의 평형 배정은 관리처분계획일 현재 권리가액을 기준으로 한다. 이 때 권리가액은 토지와 건물 감정평가금액에 따라 결정된다. 토지는 교통이나 주변환경, 단지규모, 편익시설, 공시지가, 도로 접근성, 필지의 모양 등을 주요 고려요인으로 하며, 건물은 구조(철근슬라브, 연와조기와) 및 재료(목조, 블록, 슬레이트) 등을 주요 평가요인으로 한다. 조합원 평형배정시 기준이 되는 사항은 다음과 같다.

1. 감정평가액에 비례율을 곱한 수치인 권리가액을 기준으로 평형이 결정되며, 권리가액에 인접한 공동주택가액에 해당하는 주택의 규모를 배정받을 수 있다. 예시> 권리가액이 2억 2,000만원인 상황에서 재개발 아파트 25평형 분양가가 1억 5,000만원이고, 32평형 분양가가 2억 5,000만원이라면 권리가액이 32평형 분양가에 더 인접해 있으므로 32평형을 배정받을 수 있다.

2. 1)의 규정에 불구하고 규약, 정관 또는 시행규정으로 정하는 경우, 국민주택(또는 국민주택 이하)은 조합원의 권리가액 다액순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설 가구수의 50% 이하가 조합원에게 분양될 경우 규모별 50%까지 조합원에게 권리가액 다액 순으로 분양할 수 있다. 예시> 44평형의 조합원 분양가가 3억 8,000만원인 상황에서 이 분양가에 근접하지 못하는 조합원이 대부분일 경우에는 권리가액이 높은 순서대로 44평형 가구수의 50%까지 조합원이 배정될 수 있다.

3. 동일규모 주택 분양시 경합이 있는 경우에는 권리가액 다액 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동, 층, 호수 등의 위치 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.

4. 권리가액이 분양건축시설의 최소분양단위에 미달할 경우에는 최소분양단위를 분양하며, 지나치게 미달할 경우에는 현금청산한다.

　

개발이익비례율

 

'개발이익비례율'이라고 불리는 비례율은 재개발에 있어 수익성을 결정짓는 중요한 지표 가운데 하나로 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 그리고 이 때 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다.

재산평가액이 1억원이 지분을 소유한 조합원에 있어 해당 재개발구역의 비례율이 120%로 확정되었다면 최종권리가액은 1억 2,000만원이 된다. 결과적으로 재개발사업을 통해 2,000만원의 부가가치를 얻는 셈이다. 일반적으로 비례율은 조합원이 적어 일반분양물량이 많은 곳이나 사업추진이 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 싼 평지 등에서 높게 나타난다고 할 수 있다.