새롭게 접근하는 인천재개발 투자트랜드
많은희망과 기대를안고 시작한 2010년도 어느덧 한장남은 달력이 힘겹게 버티는게 세월의 무상함만 느끼게 합니다.
올 한해는 부동산시장의 침체로 많은부분에서 힘겨움의 연속이었고 하반기들어 그나마 조금씩 분위기가 반전되면서 내년 부동산시장이 여러기관에서 회복될거라는 낙관적인 전망인 가운데 요몇일 연평사건으로 주춤거리고 있습니다.
그러나 지금 부동산시장은 완연한 회복세에 접어들고 있음이 눈에 들어오고 현장의 전언또한 긍정적 입니다.
인천의 부동산시장 또한 송도와 청라를 비롯하여 구도심까지 거래자체가 실종되어 때로는 투매현상까지 나타날 정도였습니다.
허나 "과유불급"이라고 건설경기의 침체속에 보금자리주택의 여파로 분양에 자신이없는 건설사의 주택부분 건설기피 현상으로 내년 수도권 입주물량이 그동안 유례가 없는 수준으로 급감하게 되는데 이는 현재 심화되고 있는 전세대란이 내년 이후에는 더 악화될 가능성이 높다는것을 의미합니다. 더욱이 입주물량 급감으로 전세대란은 물론 매매가의 본격적인 상승장이 예상되는 소위 ‘시장역습’의 원년이 될것으로 전망됩니다.
이렇게 내년을 부동산시장 회복의 원년이라고 볼때 대규모 택지개발을 통한 주택지의 공급이 원할하질 못한 수도권(지방일부 포함)주택시장은 도심의 기존주택에 대한 재건축과 재개발, 리모델링 위주로 재개발 열풍이 다시 한 번 몰아칠 가능성이 있습니다. 설사 재개발 열풍이 불지 않는다 해도 그 전단계인 가격상승 국면으로의 진입현상은 가능할 전망됩니다.
인천 또한 서울시나 경기도에서 시행하지않던 공영개발방식의 실패와 인천시장이 바뀌면서 많은부분에 투자자들의 혼란을 야기시키고 있지만 부동산 경기의 회복으로 다시한번 인쳔재개발시장의 새로운 트렌드가 개척될거라 예상을 해봅니다.
즉 현재 인천시 정비사업구역 가운데 (추진위=39개소).(정비구역지정은 51개소).(조합설립=49개소).(시행인가=13개소).(관리처분=3개소).(착공 5=개소).(준공=16개소)이며 추진위 조차 구성되지 않은 구역도 36개소에 이릅니다.
2006년부터 인천재개발 시장의 가격폭등이 2008년 금융위기로 폭락하면서 다시한번 가격부분에 구조조정을 겪어야 했습니다.
또한 정확한 투자정보도 없는 뭇지마 투자로 많은 투자자들이 큰손실을 보기도 하였습니다.
내년을 인천투자의 새로운 시작이라고 볼때 이제는 전체적인 부동산시장의 흐름과 인천재개발시장의 변화를 정확히 짚어서 투자의 맥을 찾아야 할거라 생각해봅니다.
부동산경기의 회복을 가정하에 소액투자자분들의 투자대상이 결국은 재개발/재건축 지역의 소형지분이라고 할때 220역곳이나 된는 인천재개발/재건축 시장의 단계별 진행상황과 구역별 경쟁력을 상세하게 분석하고 검토를 해야됩니다.
앞에서 설명드렸듯이 착공과 준공을 제외하고나면 사업시행인가난곳 20여곳과 구역지정/조합설립/시공사선정 된곳중 경쟁력을 갖춘곳이 대략 40여곳이라고 여겨집니다.
재개발투자의 지분가격이 단계별로 가격이 상승되야 하는데 금융위기를 넘긴 인천은 지분가격의 하락으로 추진위지역과 구역지정 된곳의 가격편차가 크지를 않습니다.해서 앞으로의 재개발시장의 진행이 불투명한 상황에서 최소한 구역지정과 조합설립이 된곳을 염두에두고 이들지역중 기초적인 경쟁력을 접목하여 투자대상을 찾아보시기 바랍니다.
즉 조합설립과 시공사선정이 완료된 지역은 앞으로 사업인가승인과 관리처분이 진행되는데 관리처분이 들어가면 이주비가 나오게 됩니다. 이 이주비는 본인이 가지고있는 주택의 권리가액에 따라 무이자와 유이자로 대략적으로 1억원 안팍이 지급되는데 이렇게되면 본인이 투자했던 투자의 원금은 거의 80%이상 회수한 상태에서 입주권만 남게됩니다.
이 입주권을 가지고 향후 준공시 입주를 하던지 중간에 매도를 하던지 하게되면 부동산시장의 불확실한 상황에서도 향후 시장상황에 따라 장기전으로 간다면 기대수익을 충분히 확보가 가능할 것입니다.
허브카페에서는 앞으로 회원님들의 요청이 있을시 경쟁력을 갖춘 대상지역을 선정해 드릴것이며 대상지역을 소액투자클럽을 활용하여 구역정보를 올려놓도록 할 계획입니다.
참고적으로 경쟁력을 갖춘곳은 숭의3구역과 서운구역,백운2구역을 적극추천하고 싶습니다.
또한 계양1구역과 효성1구역,등은 조합원수 대비 건립세대가 적어 청산대상이 많을거라 여겨지므로 자칫 어렵게 투자하셨다가 청산대상이 되게되면 실패한 투자가 될것입니다.
요근래 조합의 비리가 종종 사법부의 수사대상이 되고있으며 잘나가던 사업구역이 조합원간 마찰로 비대위가 속출하고 각비대위간 연대가 형성되어 조직적인 세력과 정보를 갖추고 있으니 이점 또한 허브회원님들은 지역선택시 특히 유의하시기 바랍니다.
경인년 새해를 맞으면서 좋은세월 기대했고 그기대가 다음 달이면 좋아지겠지 위로하면서 지내온게 벌써 1년이 다되었네요~
우린 또다시 내년을 기대하면서 2011년에는 인천투자의 제2도약기라고 생각하면서 우리모두 이기는 인천투자가 되었으면 합니다.
동북아의허브-인천 카페지기 복 돌 이 드림.
이 메 일 : hoo0chan@hanmail.net
휴 대 폰 : 011-478-2331
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