법무법인 지평지성, 22일 세미나 개최…전문가들 모여 해결방안도 모색
재개발·재건축 등 정비사업에서의 법적쟁점과 이달부터 본격적으로 시행되고 있는 공공관리제의 향후 발전방향에 대한 전문가들의 논의가 벌여져 화제다.
법무법인 지평지성은 22일 오후 2시부터 오후 5시까지 남대문로 상공회의소 중회의실에서 100여명의 업계 관계자가 참석한 가운데 ‘도시정비사업과 공공관리제의 법적 쟁점 세미나’를 개최했다.
이날 세미나는 첫번째 세션에서는 지평지성 건설부동산소송팀의 정원 변호사가 ‘도시정비사업과 관련한 최근 법원의 판례동향’을 발표했고, 이어진 토론시간에는 서울대학교 법학전문대학원 도시정비법 교육센터 전성제 연구원(변호사)과 오랜 기간 도시정비사업 관련 쟁송을 수행해 온 최영동 변호사(법률사무소 원)가 참여했다.
또 두번째 세션의 발제자로 나선 건설부동산소송팀의 조병규 변호사는 ‘서울시 공공관리제의 법적 쟁점’에 대해 발표하며 공공관리제도의 주요 내용을 소개하고, 새로운 제도의 시행으로 제기될 수 있는 법적 쟁점사항에 대해 발언했다. 이어진 토론시간에는 공공관리제의 수립, 시행에 중심적인 역할을 맡고 있는 서울시청 공공관리과 최성태 과장과 공공관리제의 시행에 가장 첨예한 이해관계를 가지고 있는 정비사업전문관리업체 대표로 (주)한시티의 위준복 대표이사가 참석해 열띤 토론을 벌였다.
정원 변호사는 최근의 정비사업과 관련한 판례의 동향에 대해 연구발표 했다. 그는 ▲조합설립모효 판결의 파장 ▲추진위 설립무효 사건의 동향 ▲조합의 소유권 확보 및 청산 문제에 대한 주요 판례 ▲사업비 증가에 따른 재건축결의 등 무효의 후속 문제에 대해 사례를 들어가며 설명했다.
◆조합설립인가에 대한 새로운 이론 필요
이어진 토론시간에서 전성제 변호사는 정비사업에서의 조합설립인가와 관련해 “조합설립인가처분에 관해 판례의 태도가 기본행위의 하자를 원인으로 민사소송으로 다투라는 것에서 행정소송으로 다투라는 것으로 변경됐다. 그런데 행정법원은 기존의 민사소송에서와 같은 논리로 조합설립인가처분의 무효를 너무나 쉽게 인정하고 있는데, 행정소송은 민사소송과 달리 대세효가 인정된다는 점에서 정비사업 진행에 커다란 타격이 예상된다”며 “현재 법원은 기존 민사소송과 달리 동의서를 추가로 걷더라도 하자의 치유나 사정판결을 인정하고 있지 않고 있는데, 논리적으로 행정소송에서 조합설립무효 판결을 막기란 매우 어려우므로 무효판결사유를 엄격히 한정하는 등의 대책 마련이 시급하다”고 주장했다.
또 추진위 설립무효 사건의 동향과 관련해 “지난해 2월 6일 도시정비법이 개정돼 정비구역 지정 고시 후에 추진위를 명시하도록 규정하고 있는데, 법 개정 전에 추진위가 설립된 경우 추진위 설립이 무효인지 여부가 다퉈지고 있다”며 “현재 판례의 경향은 정비기본계획이 수립돼 있었던 경우에는 추진위 설립이 유효하다고 보고 있으나, 정비기본계획이 수립돼 있지 않았던 경우 추진위 설립을 무효로 보고 있는데 이를 구분할 근거가 부족하다”고 지적했다.
전 변호사는 조합의 소유권 확보 및 청산문제에 관한 판례와 관련해서도 “표준정관 제44조 제5항은 분양신청을 해 관리처분계획에서 분양대상 조합원으로 확정된 조합원이 분양계약을 체결하지 않은 경우 현금청산할 수 있도록 규정하고 있는데, 분양경기 악화에 따라 조합원들이 이 규정을 근거로 현금청산을 요구하고 있고, 법원에서도 이를 받아들이고 있는 실정”이라며 “이는 조합원으로 하여금 관리처분계획인가처분이후에도 분양경기의 추이를 봐가며 주택을 분양받을지 청산금을 지급 받을지 선택권을 부여하는 것으로 문제가 있다”고 설명했다.
마지막으로 사업비 증가에 따른 재건축결의 등 무효의 후속 문제에 대해 그는 “사업비 증가에 따른 재건축결의 등을 법원에서 무효로 판결하는 경우 시공자가 사업비 증가분을 조합으로부터 회수하는 것이 현실적으로 매우 어려운 실정”이라며 “그 외에도 조합설립인가처분 등이 무효로 판결되는 경우 조합 채권자들이 조합이나 조합원들을 상대로 채권을 회수할 수 있는 가능성이 거의 없는 실정이므로 이에 대한 대책마련이 시급하다”고 강조했다.
◆조합설립인가 하자치유 가능한가, 그렇지 않은가
토론참가자로 참여한 최영동 변호사는 “이번 토론에 참가하면서 많은 생각을 해 봤다”며 “조합설립인가 취소소송에서 과연 하자치유가 가능한것인가, 만약 하자치유가 가능하다면 그 시점은 언제인지 또 어떻게 하자치유가 가능한 것인지에 대해 의문된다”며 “만약 하자치유가 가능할 경우 사업비 개요내용은 얼마든지 수정이 가능하고 동의서 징구 당시 장밋빛전망을 제시하며 동의를 받았다가 추후 공사비등의 증가로 추가분담금이 증가해 문제가 발생하면 이를 하자치유를 통해 고칠 수 있지만 이 과정에서 발생하는 소수자의 피해문제는 어떻게 해결할 것인지에 대한 논의도 필요하다”고 주장했다.
이어 “해당 구역 조합원들의 동의를 80% 받았다고는 해도 법원에서 이를 인정하지 않았을 경우 조합설립동의서를 다시 받아야 하는지 아니면 법원에 제출된 동의서를 재사용할 수 있는지에 대해서도 생각해 봐야 한다”고 말했다.
최 변호사는 또 “비용증가로 인한 재건축결의무효 판결과 관련해 대법의 경우 2/3 이상 동의가 유효하다고 판단했으나 하급심의 경우 그 판결이 중구난방이다”며 “이 경우 동의시점은 결의시점인지 아니면 2/3 이상 동의를 받은 시점인지에 대해 대법은 침묵하고 있는데 과연 법원이 할 일은 하고 있는지 의문”이라고 지적했다.
◆현실이 앞서고 이론·판례는 쫓아다니는 실정
주제 발표를 한 정원 변호사는 “현실이 앞서고 이론과 판례는 그 뒤를 쫓아다는 실정”이라며 “다수의 조합원이 정비사업을 원하지만 일부조합원이 제기한 소송에서 추진위 승인이나 조합설립인가가 무효가 낳을 경우 사업기간 증가로 인해 추가부담금 증가는 해당 정비구역 조합원 전체가 떠안아야 한다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 절자적 하자심사기준을 강화해야 하는 문제에 관심을 가져야 할 것”이라고 제언했다.
◆공공관리제 무엇이 문제이고 향후 향방은
두 번째 세션에서 주제 발표한 조병규 변호사는 공공관리제의 전방적인 성격과 내용을 설명했다. 그리고 문제점에 대해서도 발표했는데 그 주 내용은 시공자선정시기에 대한 내용이었다.
조 변호사는 “도시정비법 개정 이전 재건축사업의 경우 사업시행인가 이후에 가능했지만 현행 도시정비법상 시공자선정은 조합설립인가 이후에 선정된다”며 “그러나 공공관리제는 시공자선정시 시공자가 사업시행계획서를 반영한 설계도서를 작성해 입찰에 부치도록 강제하고 있어 이는 사업시행인가 이후에 시공자를 선정토록 하고 있어 위임입법의 한계에 관한 논란이 있을 수 있다”고 주장했다. 또 조례에서 정한 선정기준 및 방법을 위반했을 경우 벌칙이나 과태료를 부과하기 어려움을 지적하기도 했다.
◆공공관리 주민을 위한 것
이에 대해 토론자로 참가한 서울시 공공관리과 최성태 과장은 “시공자선정시기 문제는 주민을 위한 것이며 이는 상위 입법을 위반한 것이 아니다”며 “위임입법의 소지가 있다고 지적하지만 조례 제정당시 법류자문 결과 반하지 않는다는 법률전문가들의 검토를 받은 바 있으며 공공관리자에게 시공자선정을 위임한다는 것은 구체적이지 않지만 포괄위임될 것으로 봐야 하지 않냐”고 답변했다.
조례를 위반했을 경우 처벌여부와 관련해 “조례를 위반했다 해서 법 제77조제1항 규정의 적용면제 대상은 아니다. 용역업체를 선정하거나 계약했을 경우 당연히 관계법령에 따라 처벌 받는다”고 말했다.
이어 “공공관리제도의 시행은 정비사업의 투명성을 제고하고 그 투명성이 제고됨으로써 주민들의 갈등도 줄어들 뿐만 아니라 사업기간도 단축된다”고 공공관리제의 장점을 재상기시키며 “공공관리가 부분부분 적용되다 보니 기존제도와 충돌이 있다. 올 11월 말까지 현재 발생하고 있거나 문제의 여지가 있는 부분에 대한 적정조치를 취할 예정”이라고 말했다.
◆위준복 대표 공공관리제 하에서의 정비사업 현장 문제 토로
또 정비업체 대표로 참가한 위준복 대표이사는 공공관리제 하에서의 용역업체들의 어려움과 현장에서의 문제점을 제기했다. 위 대표는 용역업체 선정기준과 관련해 “시공자선정이나 정비업체 선정의 경우 그 기준이 국토부와 서울시에서 발표한 두가지가 있다”며 “정비사업 관련법 하에서 정비사업을 추진하는데 있어 이런 기준의 다양화는 현장에서의 혼란을 가져다 줄 수 있다”고 지적했다.
이어 “공공관리제 도입배경의 가장 큰 이유는 기존조합의 전문성·자금·정보공개 미흡 및 용역업체간 유착관계, 특정시공자 봐주기 등 혼탁한 정비사업의 검은고리를 끊기 위해 도입된 것”이라며 “이런 근본적인 목적을 이루기 위해서는 법령도 중요하지만 유착관계를 끊기 위한 투명한 자금 문제 해결이 앞서야 하는데 이에 대한 세밀한 규정은 없어 자금활용에 대한 제도보완이 필요하다”고 주장했다.
한편 이번 세미나는 도시정비사업은 사업기간이 길고 이해관계인이 많아 종래 다양한 분쟁이 제기되어 온 분야로 이러한 분쟁은 법리적으로도 어려운 문제로 제기돼 왔으며, 특히 이달 1일부터는 공공관리제가 본격시행되면서, 새로운 제도를 둘러싼 법적 쟁점이 제기될 것으로 예상되면서 이에 대한 논의가 필요하다는 분석에 따른 것이다.
지평지성 관계자는 “최근의 판결·판례의 축적과 공공관리제 시행에 맞춰 도시정비사업의 법적 쟁점과 주요한 판례의 동향을 점검하고, 본격적으로 시행되는 공공관리제를 둘러싼 법적 쟁점에 대해 여러 실무, 이론가들과 함께 고민해 보는 시간을 마련하게 됐다”고 밝혔다.
변석준 기자 darkjun77@udp.or.kr
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