인천 재개발투자의 새시대(송영길號 출항)
구도심 개발 활성화를 공약으로 내건 송영길 민주당 후보가 인천시장에 당선되면서 제물포역 · 인천역 · 동인천역 주변지역에 관심이 쏠리고 있다. 사진은 지난 1월 도시재정비 촉진지구에서 해제된 남구 도화동 제물포역 일대. /인천=이승우 기자 leeswoo@hankyung.com ◆ 심판대에 오른 경제자유구역
6월2일 지방선거 결과 현정부의 일방적인 독주를 견제하고자 야당의 압승으로 결론나 향후 수도권 특히 송영길호의 출범으로 인천의 부동산 동향 및 개발방향에 많은관심과 기대가 요구됩니다.
송영길 당선자는 후보자시절 경제자유구역(송도,청라,영종)이 초기구상과는 다르게 주택지 위주로 개발되는데 상당부분 비판적이었기 때문에 경제자유구역의 아파트단지로의 개발은 많은부분 변화가 예상되리라 생각됩니다.
또한 인천의 산재한 개발사업(경인운하,계양산 골프장,검단~장수간 고속도로 등)또한 원점 또는 소폭으로 축소될 것이라 예상을 하면서도 2014년 아시안게임을 앞두고 중앙정부와 협력관계를 유지하면서 기득권을 유지해나길 기대해봅니다.
그렇다면 향후 인천 부동산시장의 투자페턴의 변화가 어떤식으로 진행될지가 기대되는데 아래에서 보듯이 송영길 인천시장 당선자의 공약을 되집어 볼때 △골목경제 재생 △‘웰타운’ 개발 △도시재창조기금 3조원 조성 △장기임대주택 사전 물량 확보 등을 주요 공약으로 내세웠습니다.
또한 도시재창조기금 3조원 조성ㆍ장기임대주택 사전 물량 확보 등 기존 진행중인 도시정비사업이 원활히 추진될 수 있도록 적극 지원하겠다는 공약을 내세움에 따라 기존 구도심 재개발 사업에 미칠 영향이 주목됩니다.
◆ 잘못 선택한 공영개발 방식
인천 구도심 개발사업은 2002년 월드컵이 한국에서 개최되고 그 이듬해인 2003년 송도,청라,영종 세곳이 경제자유구역으로 승인받게 됩니다.이때 인천시에서는 인천도시재생사업단 즉 TF팀이 2004년에 구성되면서 지역선정작업에 들어가는데 이때 TF팀이 서울시청을 방문하여 사업방식을 결정하게 되는데 도시개발법에 의한 도시개발사업과 도정법에 의한 도시재생사업을 주사업 방식으로 선택을 합니다.
이 부분에서 우리가 짚고 넘어가야할 부분이 카페지기가 수차례에 걸쳐 주장을 했듯이 수도권의 빅3(서울,경기,인천)중 서울과 경기도는 뉴타운의 사업방식(민영개발방식)으로 진행을 하였는데 인천시는 공영개발방식을 선택하였고 가정오거리를 비롯하여 가좌,제물포,도화지구 등 8곳이 재정비 촉진지구로 지정되면서 2006년~2007년경 공람,공고를 하여 공람,공고일을 기준으로 이후에 소유권을 취득한 소유자에게는 입주권 부여를 박탈하게 됩니다.
공람,공고일 이후에 주택을 구입하게되면 입주권이 나오질 않다보니 가뜩이나 미국발 서브프라임 모기지사태로 부동산경기가 곤두박질치는 상황에 인천의 주택거래는 실종되다시피 하였습니다.공영개발방식이 많은 장점을 가지고 있지만 문제는 가정오거리에서 보듯이 그많은 자금을 확보하지 못한 인천시는 지지부진 허송세월을 보내며서 해당구역의 부동산거래는 정체되고 해당지역 소유자는 노후주택의 개,보수마져 하질않아 슬럼화의 위기에 처하게 됩니다.
이렇다보니 해당지역의 주민들은 공영개발방식에 회의를 느끼면서 인천시를 압박하게되고 인천시 또한 지방선거를 앞두고 한발 후퇴 하여 해당지역의 설문조사를 통해 해당지역 사업을 포기하기로 결정을 하게됩니다.몇년동안 지지부진하던 사업이 취소되면서 해당지역은 할램가가 되다시피 하였고 주민들의 인천시에대한 불만이 극에 달한게 이번선거의 결과가 아닌가 생각해봅니다.
◆ 훈풍이 기대되는 도심 재개발/재건축
이제 송영길 당선자의 공약을 짚어볼 때 경제자유구역 보다는 구도심의 개발에 역점을 둘거라 여겨지면서 인천재개발 시장의 변화와 투자동향을 눈여겨봐야 될꺼라 생각해봅니다. 물론 기존의 주택(아파트)시장이 침체된 상황에서 재개발투자 또한 몇년 전같이 묻지마식의 활성화는 기대되지 않지만 경쟁력을 갖춘지역을 중심으로 거래의 훈풍이 불거라 조심스럽게 예상해 합니다.
기존의 재개발/재건축이 진행되는곳(212곳)은 인천시의 지원을 받으며 속도감을 낼것이며 도심재생사업지구(가좌나들목,제물포역세권,인천역주변 등)의 개발사업은 구도심 재창조기금 3조원을 조성하고 사업을 지원할 ‘구도심 재개발 추진기획단’을 설치하고 기존 뉴타운 개발방식(민영방식)을 일부 수정한 "웰타운 방식"으로 개발한다는 계획입니다.
이제 송영길호의 출범을 시작으로 경제자유구역 보다는 구도심의 개발이 활성화 될거라 여겨지며 이미 발빠른 투자자들 또한 경쟁력을 갖춘 몇 몇곳은 벌써부터 문의전화가 하루에 몇통식 온다는 해당지역 중개사분들의 얘기를 들을수 있었습니다.앞으로 동북아의허브-인천 카페에서는 기존의 경쟁력을 갖춘 재개발/재건축 지역은 물론 새롭게 개발이 진행될 웰타운지역을 중심으로 현장중심의 투자정보를 발굴하는데 최선을 다할것이며 이제는 명실상부 동북아의허브 투자클럽도 발족할 예정입니다.
어렵고 힘든시기 무엇보다 중요한것은 정확하고 신빙성있는 투자정보의 발굴과 선점이라 여겨집니다.
또한 좋은정보를 선점하고도 이론에만 그치고 행동이 뒤따르지 않는다면 이 또한 실패한 투자라 생각됩니다.
오랫만에 글을 올리다보니 두서가 없습니다.6월의 시작과 더불어 날씨가 많이 더워지고 있습니다.
건강에 유의하시고 카페지기를 비롯한 운영진은 울님들 모두 인천투자의 성공을위해 최선을 다할 것 입니다.
"웰타운(well town)"
① 기반시설이 불량하고 주민들의 소득수준이 낮은 지역에서 시행
② 공공지원을 대폭 늘려 주민부담을 최소화하지만, 중소형 주택을 건축하고 공공임대주택을 확대공급하는 방식으로 영세가옥주나 세입자 등의 재정착에 초점을 맞춘 개발 추진
③ 저소득층의 안정적인 주거 환경을 보전, 관리하기 위하여 공원 및 주차장 등 기반시설 확충하고 주변환경을 개선하는 주거환경개선사업을 확대 실시
② 민간이 시행하더라도 그간 제기된 영세서민 보호대책이나 사업투명화나 비리방지 대책은 강화
동북아의허브-인천 카페지기 복 돌 이 드림
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