[스크랩] 경매에 대한 오해와 진실(1)

경매에 대한 오해와 진실(1)

 

◆ 경매는 매우 어렵고 위험한 것이다  

부동산경매가 대중화된 지 수년이 흘렀건만 아직도 막연히 경매는 매우 어렵고 위험한 것이라고 생각하는 사람들이 많은 게 사실이다. 하지만 경매가 정말 어렵고 위험한 것일까? 물론 경매는 법률적 지식(권리분석)과 재무적 분석력(수익성분석)을 필요로 하고 아울러 현장감각(임장활동)도 필요로 한다.

하지만 이 세상에서 인간이 행하는 어떠한 경제행위(소비, 생산, 교환 등)도 기본적인 지식과 분석력 그리고 더 나아가 실전감각 내지 현장감각을 필요로 하지 않는 경우는 없다. 마찬가지로 경매도 하나의 경제행위일 뿐이다. 따라서 경매를 바라볼 때 근거없는 편견과 막연한 오해를 가질 필요는 없다. 오히려 부동산거래의 또 다른 수단이라는 관점에서 바라본다면 통상적으로 행하는 일반매매보다 덜 위험하다. 또한 기본적인 지식을 습득하고 입찰절차를 제대로 이해하며 부지런히 발품 팔 각오가 되어있다면 그다지 어렵지도 않다.

개인간의 통상적인 부동산매매보다 경매를 통해 부동산을 취득하는 것이 보다 안전하고 쉬운 이유는 다음과 같다.

첫째, 법원이 등기부등본상의 복잡한 권리관계를 깨끗이 정리해준다. 즉 경매의 경우 낙찰자가 경락잔금을 납부하고 법원에 소유권이전등기를 촉탁(신청)하면 법원이 등기부등본상의 모든 권리관계를 깨끗이 정리해 준다. 따라서 낙찰자가 소유자나 채권자를 별도로 만나 협의할 필요가 전혀 없다. 반면 개인간의 통상적인 부동산매매의 경우 소유권은 물론 가압류, 근저당 등 제반 권리관계를 정리하기 위해서는 소유자는 물론 등기부상에 등재된 각각의 채권자들과도 별도의 만남을 갖고 합의를 통해 기존 권리를 말소하는 복잡한 절차를 거쳐야만 한다. 

둘째, 투자수익을 합리적으로 예측할 수 있다. 즉 경매를 통해 투자하고자 하는 사람은 자신이 생각하는 기대수익을 입찰 전에 미리 예측해 볼 수 있다. 경매의 경우 최초 입찰가격의 기준선으로 법원에서 지정한 공신력있는 감정평가기관에 의해 산정된 감정가격이 존재한다. 따라서 시세만 제대로 파악할 수 있다면 투자자는 얼마든지 입찰 전에 투자수익을 예측할 수 있다.

셋째, 법적권리상의 하자나 물리적인 하자가 발견되는 경우 보증금이나 잔금을 돌려받을 수 있다. 즉 경매에서는 법원이 작성하여 열람하게 한 매각물건명세서나 현황조사서가 사실과 현저히 다를 때에는 매각불허가 신청이나 매각허가결정 취소신청을 하면 입찰보증금이나 경락잔금을 되돌려 받을 수 있다. 하지만 개인간의 통상적인 부동산매매에서는 계약서에 따라 중도금이나 잔금을 건넨 이후에는 권리상의 하자나 물리적인 하자가 드러나더라도 이미 지불한 돈을 돌려받기란 결코 쉽지 않다. 자칫 소모적인 법적소송으로도 이어질 수 있다.  

넷째, 토지거래허가나 아파트 전매제한과 같은 공적규제를 받지 않고 부동산을 자유롭게 취득할 수 있다. 즉 토지거래허가구역 내에서 통상적인 매매를 하는 경우 일정면적 이상의 토지를 취득하려 한다면 반드시 해당 시장 ․ 군수 ․ 구청장의 허가를 받아야 한다. 하지만 경매를 통해서 토지를 취득하는 경우에는 면적에 상관없이 토지거래허가가 필요없게 된다. 따라서 경매로 나온 것이라면 전국의 어느 토지든지 자유롭게 취득할 수 있다. 한편 투기과열지구지정 등으로 아파트 전매제한에 묶인 경우에도 경매를 통하면 자유로이 취득할 수 있다.    

다섯째, 민사집행법의 제정 ․ 시행으로 경매절차가 더욱 간소화되어 누구나 쉽게 경매에 참여할 수 있다. 2001년 12월 6일 국회 본회의를 통과한 후 2002년 1월 26일 제정되어 그해 7월 1일부터 시행된 민사집행법은 그동안 민사소송법 안에 있던 경매법규를 독립법률로 분리한 소위 ‘경매법’으로 경매절차를 일반인도 이해하기 쉽고 직접 참여할 수 있을 만큼 매우 간소화시켜 경매의 대중화에 기여하고 있다.

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<용어설명>
 

임장활동

부동산업계에서 주로 사용하는 용어로‘장소에 임한다.’는 뜻. 즉 현장답사를 말함.

촉탁 

어떤 일을 타인에게 부탁하여 대신 처리하게 하는 것. 경매에서는 낙찰 후 등기 등 제반 업무를 촉탁하게 되는데 소유권이전등기는 법원이 직권으로 등기소에 촉탁함.  

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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