[스크랩] 경매에 대한 오해와 진실(3)

경매에 대한 오해와 진실(3)

 

◆ 부동산침체기에는 경매가 일반매매보다 불리하다

절대 그렇지 않다!! 부동산경기가 바닥을 모르는 장기침체에 빠진 요즘 오히려 경매법정은 인산인해를 이루고 있다. 사실 경매는 일반매매보다 부동산경기의 상승과 하락에 훨씬 영향을 덜 받는다. 만일 부동산경기가 하락추세라면 이전보다 더 낮은 가격에 입찰하여 낙찰받고, 반대로 상승추세라면 이전보다 더 높은 가격에 입찰하여 낙찰받는다면 결과적으로 목표로 정한 일정 수익은 만들 수 있기 때문이다.

또한 부동산침체기에는 새로이 입찰되어지는 물건의 증가로 이전보다 선택의 폭이 훨씬 넓어지는 유리한 면도 있다.

일례로 1997년 12월 IMF관리체제(외환위기)의 시작과 동시에 경매법정으로 쏟아져 나온 수많은 부동산물건들 중 대상물건을 선별하여 시세보다 매우 저렴한 가격에 입찰하고 낙찰받은 후 부동산시장이 되살아나자 고가 매도하여 쏠쏠한 재미를 본 사람들이 상당했다.

◆ 권리분석은 반드시 법률전문가(변호사, 법무사 등)의 자문을 거쳐야한다

상가선택의 기준에 있어 입지가 90%이상을 차지할 정도로 매우 중요시되는 것만큼 대다수 전문가들은 경매에 있어 그에 못지않은 게 권리분석이라고들 말한다. 그만큼 권리분석은 경매에 있어 매우 중요하게 다루어지고 있다.

하지만 권리분석이 반드시 변호사나 법무사와 같은 법률전문가들만이 해 낼 수 있는 것은 아니다. 경매와 관련한 기본적인 법률지식을 공부하고, 부동산등기부등본의 권리관계를 분석하는 연습만 충분하다면, 누구나 할 수 있다!!

더욱이 부족한 부분은 경매정보지나 인터넷 경매정보사이트 등을 활용한다면 크게 걱정할 이유는 없을 것이다.   

◆ 명도가 어려워 소유권취득 후 정당한 권리행사를 못하는 경우가 비일비재하다

절대 그렇지 않다!! 물론 경매를 통해 소유권을 취득한 후 임차인 등의 격렬한 저항으로 권리행사를 제때하지 못해 낭패를 본 사례가 드물지 않게 있었던 게 사실이다. 하지만 2002년 1월 26일 제정된 신법(민사집행법)이 동년 7월 1일부터 시행되면서 명도가 훨씬 간편해졌다. 따라서 그 이전처럼 명도소송까지 가는 사례도 대폭 줄어들게 되었다. 

신법의 시행에 따라 달라진 명도관련 주요내용들을 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 항고남용을 방지하기위해 임차인을 포함한 모든 항고인에게 항고보증금을 공탁하게 하여 만일 항고가 기각될시 항고보증금을 전액 또는 일부 몰수토록 한다. 이로 인해 불필요하고 악의적인 항고의 남용을 막음으로써 경매절차가 대폭 단축되게 되었다.

둘째, 인도명령 대상자의 범위를 확대하여 낙찰자의 명도부담을 대폭 완화시켜 주었다.

 

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<용어해설>

인도명령 

경매로 부동산을 낙찰받은 자가 대금을 완납한 후에 소유자, 채무자 또는 경매개시결정일 이후의 점유자 등에게 부동산에 대한 인도를 요구하였으나 인도를 거부한 이들을 상대로 인도를 명하도록 법원에 신청하는 것.
한편 인도명령을 신청할 때에는 해당 부동산에 대하여 부동산 점유이전금지 가처분신청을 반드시 하여야함.

채무자, 소유자, 기타 점유자 등이 인도명령에 불응할 때는 신청인은 집행관에게 인도명령결정문(정본)과 송달증명서(송달 확정 증명원)을 첨부하고 그 집행을 위임하여 강제집행을 통해 해당 부동산을 인도받음.

 

명도소송 

인도명령 대상이 아닌 경우나 인도명령 대상기간 6개월을 넘긴 경우 점유자가 스스로

부동산을 인도해주지 않으면 소송을 제기한 후 승소를 통해 강제집행을 하는 것.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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