[스크랩] [장용동리포트]"2차 보금자리 이렇게 잡아라"

[장용동리포트]"2차 보금자리 이렇게 잡아라"

 MC 성기영: 주택경기 침체 속에서 오는 5월 7일부터 제2차 보금자리주택 사전청약이 시작됩니다. 이번에 나온 보금자리주택은 이른바 노른자위로 불리는 지역이 대거 포함, 그 어느때보다 관심이 높을 것으로 보입니다. 그린벨트내 짓는 아파트로 분양가가 저렴한데다 서울권과 가깝고 교통이 양호해 향후 투자가치도 클 전망입니다. 2차 보금자리 주택 사전청약에 대해 자세히 분석해 드립니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
　
　-이번에 나오는 2차 보금자리주택 공급의 특징부터 소개해 주시죠?
　
　▲29일자로 신문에 나온 입주자 모집공고를 보니까 사전예약물량이 1차 시험 때보다 많아진게 특징입니다. 시범지구는 4개 지구에서 1만4295가구가 사전예약으로 진행됐는데 이번 2차는 2곳이 늘어나 6개 지구에서 총 1만8511가구가 공급, 그만큼 당첨기회가 넓어졌습니다.
　
　또 10년임대(2765가구)와 분납형 임대(1249가구)가 새로 나왔다는데 의미가 큽니다. 분납형 임대는 임대 기간동안 단계적으로 주택가격을 나눠 납부하는 임대아파트입니다. 이번 2차에서는 부천옥길(739가구)과 남양주진건(510가구)에서만 물량이 공급됩니다. 10년 임대주택은 주변 전세가의 62~79% 수준이고 분납형 임대는 76~79% 수준에 책정, 자금부담이 큰 분들에게 도움이 될 것으로 보입니다.
　
　분양가가 높아지고 있다는 점도 유념해서 봐야할 것 같습니다. 10-15%정도 올랐기 때문입니다. 추정 분양가이긴 하지만 서울 세곡2지구와 내곡지구의 추정분양가는 3.3㎡당 1140만~1340만원이었습니다. 추정분양가 최고가를 기준(1200만~1340만원)으로 이는 현재 인근 시세(전용면적 85㎡이하) 대비 60~70% 수준입니다.　시범지구 강남권 추정 분양가는 1030만~1150만원였음을 감안하면 다소 높아졌습니다.
　수도권 서부권인 부천옥길, 시흥은계의 분양가는 750만~890만원선, 동부권인 구리갈매, 남양주 진건은 850만~990만원선인데 이 역시 최고가를 기준으로 고양 원흥(800만~850만원), 하남미사(930만~970만원)보다 분양가가 높아졌습니다.
　
　-공급지역의 입지적 특성을 좀 소개해주십시오
　
　▲2차지구 중 최대 관심지역인 서울 강남권에서는 내곡 5블록과 세곡2지구 1블록입니다. 입지때문이죠. 내곡 5블록은 신분당선 청계산입구역(예정)이 3개 블록 중에서 가장 가깝고 중학교도 들어섭니다. 블록 왼쪽으로 여의천이 흐르고 여의천 건너편엔 지구 중심권역이 조성됩니다. 전용 84㎡로만 지어진다는 점도 매력이죠. 지난 1차때 가장 높았던 이유가 국민주택규모 최고 평형이었던 점도 참고하면 좋을 듯합니다. 가장 청약경쟁이 치열할 전망입니다.
　
　세곡2지구 가운데는 1블록에 대한 선호도가 가장 높을 것으로 예상됩니다. 지하철 3호선 수서역 및 광평로와 가까워 지구 내에서 입지 여건이 가장 좋지만 학교가 없다는 점이 다소 흠입니다.
　부천 옥길지구와 시흥 은계지구는 서울 서남부에 위치하고 있습니다. 부천 옥길지구는 서울시 구로구, 경기도 광명시와 인접해 있습니다. 3차 보금자리인 구로구 항동지구와 광명-시흥지구와 함께 분당 신도시급 생활권역을 형성할 것으로 기대됩니다.
　지하철 역곡역 및 광명역과 10분 거리에 위치하며, 시흥 은계지구와 이어지는 도로가 2014년까지 신설됩니다. 이에 따라 서울 접근성이 높고 기반 시설이 비교적 좋은 옥길지구는 실수요자들을 중심으로 인기를 끌 것으로 보입니다.
　
　시흥은계 지구는 3차 보금자리 예정지구인 광명-시흥과 바짝 붙어있습니다. 서울외곽순환도로, 국도와 제 2경인고속도로가 접하고 있습니다. 경전철 대야역이 생길 예정입니다.
　
　수도권 동북부 지역인 남양주 진건은 외곽순환도로를 옆에 두고 있어 서울 진입이 쉽고 지구 옆에 왕숙천이 흘러 쾌적한 주거환경이 돋보입니다. 2차 보금자리 주택지구 가운데 가장 많은 물량이 공급되는 곳입니다.
　
　구리시 갈매지구도 2차 지구에서 세번째로 많은 6천614가구가 들어섭니다.구리 갈매와 남양주 진건의 가장 큰 특징은 서로 인접해 있지만 수요자들의 목적에 따라 서울 곳곳에 진입할 수 있다는 점입니다.
　
　-10년 임대, 분납아파트가 등장했는데 집값이 안정될때 이런 유형이 유리하지않을지요?
　
　▲10년 · 분납 임대는 서울지역에선 한 채도 없다는게 흠입니다. 장기 전세주택이 내곡 · 세곡2에서 2024채 공급돼서입니다. 대신 경기지역 4곳에선 사전예약 물량의 10~20% 안팎이 10년 · 분납 임대로 배정됐습니다. 구리 갈매 385채, 남양주 진건 1489채, 부천 옥길 1469채, 시흥 은계 671가구가 공급됩니다.
　
　10년 · 분납 임대의 임대보증금은 주변 전세가의 62~79% 수준에서 책정됐습니다. 남양주 진건의 A-3블록 전용 51㎡가 3000만원으로 가장 싸고 부천 옥길 B-1블록 84㎡가 7500만원으로 제일 비쌉니다. 월 임대료는 각각 43만원, 50만원. 10년 임대는 임대기간 중 임대보증금과 임대료를 납부하고 10년 뒤 분양전환되는 주택입니다. 분납임대 주택은 집값을 10년에 걸쳐 4번 나눠내고 소유권을 확보하는 주택입니다.
　
　-당첨전략을 좀 말씀해주시죠?
　
　▲우선 청약저축통장을 1500만원이상 불입했다면 세곡이나 내곡지구 청약을 적극 고려해야합니다. 그러나 8백만원이하라면 수도권을 바라볼 수 밖에 없습니다. 또 2차 보금자리주택지구 사전예약의 경우 분양과 임대주택 구분 없이 3지망까지 신청이 가능합니다. 시범지구와 위례신도시에선 공공분양 주택만 사전예약을 실시했으나 2차지구에선 10년 · 분납 임대(4014채)도 사전예약에 포함시켜 이를 동시에 청약할 수 있습니다.
　
　보금자리주택은 자격만 된다면 특별공급이 일반공급보다 당첨될 확률이 높습니다. 특별공급 가운데 자격요건을 만족시키는 유형이 있다면 특별공급을 겨냥하는 게 유리하다는 얘기입니다. 2차지구 특별공급 물량 중에는 생애최초가 3689채로 가장 많습니다. 다음은 신혼부부 (2764채),3자녀 이상 다자녀(1840채),노부모 특별공급(913채) 등 순입니다. 지구별 특별공급은 남양주 진건 4039채,시흥 은계 2962채,부천 옥길 2382채,구리 갈매1836채,서울 내곡 502채,세곡2지구 452채 등입니다.
　
　-청약시 유의사항은 무엇입니까?
　
　▲보금자리주택은 주택 유형별 신청자격이 다르고 부적격 판정시 불이익도 커 세심한 주의가 필요합니다. 특히 이번 2차 보금자리주택부터는 보유 부동산 및 차량 등의 자산기준과 6인이상 가구의 소득기준이 적용된다는 점을 유념해야 합니다.
　사전 예약시 착오를 막기 위해 관련 서류를 미리 확인한 후 신청하는 것이 필요합니다. 세대주기간과 부양가족 수 등은 주민등록 등·초본을 기준으로, 청약저축 납입인정금액과 회차 등은 국민주택 공급신청서를 기준으로 각각 확인하면 됩니다.
　
　항상 무주택조건에 때문에 헷갈리는데요, 이는 세대주뿐만 아니라 다른 세대원 모두가 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다. 세대원에는 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있지 않은 배우자나 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 신청자의 자녀 및 부모까지 포함됩니다.
　
　투기과열지구인 강남세곡2 및 서초내곡지구는 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대원이 있을 경우 1순위 자격을 얻을 수 없습니다.
　
　특별히 자산기준 확인은 필수입니다. 10년 및 분납임대 주택이나 생애최초 및 신혼부부 특별공급 분양주택에 청약할 경우 소득수준 외에 자산기준도 청약자격에 맞는지를 반드시 확인하고 신청해야 합니다. 2억1550만 원을 초과하는 부동산(토지·건물)이나 2635만 원을 넘는 자동차를 소유한 경우 신혼부부 및 생애최초 특별공급의 분양주택이나 10년 및 분납임대의 모든 공급유형에 청약을 해서는 안 됩니다.
　
　-청약일정은 어떻게 되나요?
　
　▲사전예약은 다음달 7일 3자녀 특별공급을 시작으로 27일까지 순차적으로 진행됩니다.
　특별공급 12,173가구는 7일부터 17일까지이며 일반공급 6,333가구는 18일부터 25일까지 접수합니다.계약 체결후 7~10년 전매제한이 적용되며 90일 이내 입주,5년간 실거주해야한다는 점도 참고하십시오
　
　(www.changapt.com)

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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