[스크랩] 양도소득세에 있어서 양도시기와 취득시기

양도소득세에 있어서 양도시기와 취득시기

 

양도소득세를 계산하는데 가장 중요한 요소 중 하나가 양도시점과 취득시점에 대한 판단이다. 이 2가지 시점의 판단에 따라 양도소득세의 계산 단계별로 영향을 미쳐 최종적으로 납부하여야 할 세액이 변동될 수 있기 때문이다. 극단적인 예의 하나로, 하루 차이로 비과세가 가능한 주택의 양도가 수억원을 납부하여야 하는 과세대상으로 전환될 수 있다. 이러한 “시점의 판단오류”에 대해서는 과세관청에 사정을 설명하여(“고충처리제도” 등) 구제를 받기도 어려운 부분이므로 특히 유의하여야 한다.

 

비과세의 판단뿐만 아니라 양도시기와 취득시기는 양도소득세의 계산단계별로 영향을 미치는데, 가장 먼저 환산방식으로 계산할 때에는 취득가액이 달라질 수 있다. 어느 시점의 기준시가를 적용하느냐에 따라 환산취득가액이 변동될 수 있기 때문이다. 취득가액이 정해진 다음에는 보유기간이 달라짐에 따라 장기보유특별공제의 적용여부와 공제율도 달라질 수 있다. 앞으로 설명하겠지만, “사업용 토지”와 “비사업용 토지”의 구분에 있어 보유기간의 검토가 필수인데, 여기서 “비사업용 토지”에 해당하게 되면 장기보유특별공제를 아예 적용받을 수가 없다.

 

또한 보유기간에 따라 단기보유에 해당할 경우에는 40% 또는 50%의 중과세율을 적용받을 수도 있으며, 감면의 적용에 있어서도 취득시점(또는 계약시점)이 감면의 적용여부를 적용하는 판단하는 기준이 된다.

마지막으로 09년까지는 양도소득세의 예정신고기한을 판단하는 데에도 양도시점이 기준이 된다. 예정신고기한을 놓치게 되면, 예정신고세액공제를 받지 못할 뿐만 아니라 2010년부터는 가산세를 부담하여야 한다.

 

이렇듯 양도소득세를 계산하는 모든 단계에 있어서 양도시기와 취득시기는 세액을 변경시키는 중요한 요소임에 틀림이 없다.

이렇게 중요한 양도시기와 취득시기의 판단이지만 원칙은 복잡하지 않다.

양도시기와 취득시기의 원칙은 양도하는 자산의 대금을 청산한 날이다. 즉, 계약서상의 잔금지급일이 취득자에게는 취득일이 되는 것이며, 양도자에게는 양도일이 된다. 통상 부동산의 거래는 거액이므로 계약금과 중도금 잔금의 형태로 대가가 수수되며, 잔금을 수령하면 그와 동시에 양도자는 등기권리증과 인감증명을 건네주어 취득자가 등기를 할 수 있도록 하고 있다.

 

세법에서는 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일을 양도일 또는 취득일로 보고 있다. 대금청산일에 보통 등기접수가 이루어지기 때문인데, 등기부등본을 발급해보면, 등기원인일과 등기접수일이 별도로 기재되어 있으며, 통상 등기원인일은 계약일, 등기접수일은 잔금수령일이거나 그 다음날인 경우가 대부분이다.

 

대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도일 또는 취득일로 보고 있는데, 특별한 경우를 제외하고는 흔하지 않은 경우이다.

또한 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도일 또는 취득일로 보고 있으며, 자기가 건설한 건축물의 경우에는 사용검사필증교부일로 보고 있다. 자가건설 건축물의 사용검사필증교부일을 확인할 수 있는 서류는 건축물대장인데, 건축물대장(집합건물의 경우에는 표제부)을 발급해보면 맨 뒷페이지 우측상단의 “사용승인일자”에 기재된 정보를 통하여 확인할 수 있다.

 

마지막으로 상속 또는 증여에 의한 취득한 자산은 그 “상속이 개시된 날” 또는 “증여를 받은 날”로 규정하고 있는데, “상속이 개시된 날”은 사망일을 뜻하는데, 등기부등본상의 등기원인일을 해당시점으로 보면 되며, 증여는 일반적인 경우와 마찬가지로 등기접수일을 인용하면 실무상 큰 무리가 없다.

취득계약서가 없는 경우에는 등기부상의 등기접수일을 취득시점으로 판단하는 것이 일반적이며, 상속의 경우에만 등기원인일을 취득일로 보고 양도소득세를 계산한다.

 

원칙만 있고 예외가 없다면 세법도 그리 어렵지 않겠지만, 세상사는 방식이 다양해서 예외가 없을 수 없다. 따라서 위에서 설명한 각각의 경우에 따른 양도시기와 취득시기에도 예외가 있지만, 세법지식을 쌓는 면에서는 지엽적인 부분으로 돌리는 것이 좋겠다. 위의 원칙만 알아도 양도시기와 취득시기를 논하는 데에는 부족함이 없으리라고 판단된다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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