양도차익을 계산하는 방식 : 기준시가 vs 실지거래가액
양도소득세의 과세대상인 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 차감하고, 여기에 ‘기타 필요경비’라는 것을 추가로 차감하여 계산한다. 기타 필요경비에는 취득당시 부담한 취득세와 등록세, 그리고 중개수수료 등이 대표적인데, 통상 취득가액에 비하면 상대적으로 작은 금액인 경우가 일반적이다.
양도차익의 계산은 실지거래가액으로 계산하는 것이 원칙인데, 과거에는 기준시가계산방식이 원칙이었다. 마치 아주 오래전의 얘기를 하고 있는 것처럼 들리지만, 바로 얼마 전까지 20년 넘게 적용되어 왔던 방식이다. 2006년까지는 특정한 경우를 제외하고는 기준시가로 양도차익을 계산하여 신고했는데, 이것은 국세부과의 원칙인 실질과세의 원칙에서는 벗어난 계산방식이었다.
예를 들어, 3억에 취득한 토지를 10년이 지나서 10억원에 양도한다고 가정해보자. 이 토지의 취득당시의 기준시가는 1억원이었으며, 양도당시 기준시가가 5억원이라면 과세대상인 양도차익을 4억원으로 계산하여 양도소득세를 부담하면 납세의무가 종결되는 것이다. 실제 양도차익이 7억원인 것은 양도소득세를 계산하는데 전혀 영향을 미치지 않는다. 즉, 취득시점과 양도시점만 결정되면, 세금은 결정되버리는 효과가 있는 것이다. 따라서 그 토지를 10억원에 팔던, 30억원에 팔던 세금은 변치 않는다. 납세의무자 입장에서는 참으로 호시절(好時節)이었다.
과거는 과거일 뿐이고, 중요한 것은 현재와 미래다. 지금은 양도차익을 계산하는 데 있어 실지거래가액으로 계산하는 것이 원칙이다. 위의 예에서 양도가액이 10억원이면 양도차익은 7억원이며, 양도가액이 30억원이면 양도차익이 27억원으로 증가하고, 양도가액이 증가함에 따라 양도소득세의 부담도 자연히 증가한다.
양도소득은 오랜 기간 동안 점진적으로 발생된 것이 일시에 실현된다. 그러다보니 선량한 납세의무자도 본의 아니게 양도차익을 성실하게 계산하지 못하는 경우가 많은데, 그 중의 하나가 너무 오래된 취득가액 정보를 몰라서 실지거래가액으로 양도차익을 계산하지 못하는 경우다. 너무 오래 되어 취득계약서를 잃어버렸거나, 너무 소중히 보관하여 계약서를 찾지 못하는 경우도 있다. 이런 경우에도 양도소득세를 계산하여 납세의무를 이행할 수 있어야 하는데, 이 때 양도차익을 계산하는 방식이 환산방식이다.
환산방식은 기준시가의 변동율과 실지거래가액의 변동율이 동일하다고 가정하는 계산하는 방식이다. 즉 취득당시의 기준시가와 양도당시의 기준시가를 통하여 변동율을 계산하고, 실지거래가액도 동일한 변동율로 변해왔다고 가정하여 취득가액을 역산하는 방식이다. 이 방식에 의하면 취득당시와 양도당시의 기준시가와 양도가액이라는 3개의 주어진 숫자로 1차 방정식을 계산하는 것이며, χ값이 환산취득가액이다.
양도소득세, 역시 너무 쉽다.
아주 오래된 양도소득 과세대상자산의 취득가액은 ‘양도시기’에 대한 부분에서 추가로 설명하기로 한다.
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