[장용동리포트]새해 부동산시장의 5대 변수

[장용동리포트]새해 부동산시장의 5대 변수

 

<장용동 편집국장 KBS1라디오 ‘경제투데이-부동산시장 동향’ 인터뷰>

MC 성기영: 올해 집값은 어떻게 될까? 전셋값은 또 오를까? 부동산시장 흐름을 좌우할 중요한 변수는 무엇일까? 내집마련에 나서야 하는 분들, 이사를 해야하는 분들, 새해에도 역시 가장 큰 고민거리가 아닐까 싶은데요. 2010년, 올해부터 달라지는 부동산 관련 제도를 살펴보고, 신년 국정연설로 본 2010년 부동산 정책의 방향도 점검해 보겠습니다. 헤럴드경제 장용동 편집국장입니다.

-일단, 2010년 주택시장에 대한 대체적인 전망이 어떤지부터 들어보죠?

▲올 부동산시장의 기류는 안정으로 요약해 볼 수 있을 것 같습니다. 물론 경제가 예상 외로 빠르게 회복된다면 부동산시장도 한층 밝아질 수 있을 것으로 예상됩니다만 더블딥 문제나 금리 상승, 그리고 자산시장 거품논란 등이 발목을 잡아 상승세를 타기에는 무리일 것이라는게 대체적인 전망입니다. 기존 주택시장의 경우 매물거래가 더딘 가운데 반포 등 일부 가시화되고 있는 재건축 추진 아파트단지나 목동 등지의 전세시장이 관심을 끌 것으로 보입니다. 분양시장은 광교신도시나 송도 등 일부를 제외하고는 미분양 적체현상이 더욱 심화될 것으로 예상됩니다. 이런 가운데 지역별 가격이나 선호도 차별화 현상이 더욱 두드러지면서 수도권 외곽이나 지방권은 입주아파트 물량까지 겹치면서 침체양상이 이어질 것으로 보입니다. 단기적으로는 내달 2월 중순부터 매매시장이 일시 꿈틀대면서 전세시장 불안현상이 두드러질 것으로 예상되나 4월이후 매매시장은 다시 안정세에 접어들 것으로 보입니다.
-2010년 부동산시장의 흐름을 좌우할 주요 변수로 어떤 것들을 꼽을 수 있을까요?

▲우선 정책적 변수를 꼽을 수 있을 것입니다. 예컨대 부동산시장 외적 변수로 언제 금리가 인상될 것이냐, 다시 말해 유동성 흡수를 위한 본격 출구전략이 언제쯤 본격화될 것이냐, 민간부문에서 경제회복을 끌어 올릴 수 있는지 등등. 출구전략은 대출규제효과가 생기는 것이나 마찬가지입니다. 부동산시장에는 다소 부정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

또 부동산시장 내적인 정책변수로는 청약제도 변경이나 보금자리주택 확대 공급, 재건축에 대한 정부의 입장 등을 들 수 있습니다. 지방선거도 지난번 대선과 국회의원선거에서 보듯이 부동산시장에 영향을 미치는 변수이죠. 이외에도 시장 수급도 시장에 직접적으로 영향을 미치는 변수인데 서울권은 공급 규모가 지속적으로 감소하는 상황이어서 수급불안에 의한 가격불안 여지가 큰 반면 수도권은 제2기 신도시 공급이 지속될 것으로 보여 다소 넉넉한 편입니다. 또 ‘준주택’ 개념이 도입돼 오피스텔ㆍ고시원 등에 안전기준을 강화하는 대신 건설 활성화를 위해 국민주택기금 등의 인센티브가 지원되기 때문에 소규모 주택 투자에 관심이 모아질 것으로 예상됩니다. 이는 향후 소가구 주택부족으로 인한 전ㆍ월세난이 더욱 가중될 것에 대비하기 위한 것입니다. 실제로 1~2인 가구는 전체 1588만7000가구의 42.1%에 달하는 670만 가구가 2005년 현재 존재하며 지난해말로 714만가구가 넘어선 것으로 추정되고 있습니다.

또 지난 2007년 하반기에 도입된 분양가 상한제가 그동안 업계의 폐지요구에도 불구하고 존속되는데다 시장침체 등의 영향으로 분양가 상승은 한계가 있을 것으로 보입니다.

-2기 신도시의 본격적인 개발에 보금자리주택 공급 등이 2010년 집값 흐름에 주요 변수가 될 전망인데.. 다음달 부터 서울지역 아파트 공급물량의 50%가 수도권 주민 몫으로 배정되는 등 청약제도가 달라지지 않습니까?

▲올해 신도시 가운데 가장 관심이 있는 단지는 위례신도시와 광교신도시입니다. 또 보금자리 주택도 눈길을 끌 것으로 보입니다. 당초 올 4월 공급 예정이던 위례신도시는 3차 보금자리주택 사전예약과 겹치지 않도록 2월에 조기분양하는 방안이 추진되고 있습니다. 남성대 골프장을 중심으로 주변 환경이 아주 양호하며 강남대체 적지로 꼽혀 관심이 아주 높을 것으로 예상됩니다.

특히 말씀하신 것처럼 청약제도가 올해부터 개편, 각각 유리하고 불리한 경우가 생겨날 것으로 보입니다. 달라지는 제도를 구체적으로 보면 청약제도가 전면 개편, 서울 수도권과 지방권의 청약제도를 달리 적용하게 됩니다. 우선 수도권을 제외한 지방의 청약 1순위를 종전 2년(24개월)에서 6개월로 단축하는 것이 주요골자입니다. 지방 청약요건이 대폭 완화되는 것입니다. 이는 통장 가입 후 6개월만 지나면 1순위 자격을 얻게 되는 것으로 최근 지방에는 미분양 아파트가 많아 청약통장과 순위에 의미가 없어졌다는 점이 고려됐다고 봐야할 것입니다.

다만 청약과열이 우려되는 지역은 지자체장의 재량에 따라 1순위 기간을 2년(24개월)까지 연장할 수 있도록 할 예정입니다. 또 입주자 선정 권한을 지방의 지자체장에 이양해 지자체장이 판단해 청약가점제 적용 등을 배제할 수 있게 했습니다. 보금자리주택 사전예약에서 문제로 지적됐던 복잡한 청약절차도 간소화가 추진됩니다.

그 동안에 다소 혼란스러웠던 우선공급 제도를 없애고 특별공급으로 일원화됩니다. 따라서 현재 노부모 우선공급은 노부모 특별공급으로 변경되고, 3자녀 우선공급과 특별공급은 3자녀 특별공급으로 통합 운영돼 종전 7개 공급유형이 6개로 줄어들게 됩니다.

또 보금자리주택에서 공급하는 근로자 생애최초주택의 신청요건은 신혼부부 수준으로 완화해 가구당 월평균 소득이 도시근로자평균소득의 100%(2008년 기준 월 257만원, 종전 80%)면 청약자격을 부여하고, 신혼부부 특별공급은 종전 유자녀 가구에서 임신부부까지 공급 대상이 확대됩니다. 수혜폭이 늘어나는 셈이죠.

-수도권 택지개발지구 지역우선 비율도 달라진다면서요? 청약전략이 중요할 것 같습니다.

▲수도권 대규모 택지개발지구의 지역우선공급 비율이 전면 개편되면서 수도권 거주자들의 청약 가능 물량과 당첨확률이 크게 달라지게 됐습니다. 특히 이번 개편으로 경기도와 인천의 대형 택지개발지구 해당지역에 거주하는 청약자들의 당첨 가능성이 훨씬 높아진 만큼 이제는 이사할 때부터 청약전략을 염두에 둬야하는 때가 됐습니다. 또 특별공급도 과거와 달리 청약저축통장이 필요하므로 무주택자라면 이제부터라도 빨리 청약통장을 마련해야 할 것으로 보입니다.

우선 그동안 100% 우선 청약이 가능했던 서울의 경우 50%로 축소됨에 따라 서울 거주민들은 청약 기회가 크게 줄고, 경쟁률은 더 높아져 가장 불이익을 받게 됐습니다. 또 경기 및 인천 지역 우선공급비율이 현행 30%에서 50%로 늘어나게 돼 서울 이외의 수도권 청약 기회도 줄어듭니다. 따라서 상대적으로 당첨 가능성도 크게 낮아집니다.

반대로 경기ㆍ인천 지역 거주민은 유리해졌습니다. 그동안 제한돼있던 서울 지역 신규 공급 물량이 경기ㆍ인천 거주민들에게 대폭 개방돼 서울 지역 유망 물량의 청약이 가능해졌습니다. 실제 올해 4월 사전예약 예정인 2차 보금자리지구의 강남권 물량 등에 경기ㆍ인천 거주민도 청약할 수 있는 길이 열렸다고 봐야합니다.

이와 함께 기존 우선공급제도를 특별공급으로 통일시키고 공공주택의 경우 전체에서 특별공급이 차지하는 비율이 현행 70%에서 63%로 줄고, 민영주택도 43%에서 23%로 낮춰졌다. 따라서 일반 청약자들의 기회와 당첨 확률이 높아지게 됐습니다.

반면 노부모 부양자들의 경우 현재 10%에서 3%로 물량이 줄어들어 청약 기회가 크게 줄어듭니다. 또 민영주택의 신혼부부 특별공급분이 30%에서 10%로 줄어들게 돼 민영주택의 신혼부부 청약경쟁률은 더 치열해질 전망입니다. 단, 종전 신혼부부와 생애최초 특별공급을 제외하고는 통장이 없이도 청약이 가능했으나 모든 특별공급에 6개월 이상 청약통장 가입 조건이 생김에 따라 수요자들은 일단 청약통장에 조속히 가입해야 할 것으로 보입니다.

-금리 인상 시기가 임박한 가운데 지방선거도 예정돼 있습니다. 이것 역시 큰 변수일 것 같은데 올 한해, 내집 마련의 시기를 언제쯤으로 잡아야 할지, 고민하는 분들 많으시거든요?

▲단기적으로 올해 움직임을 보면 현재 강남과 목동을 중심으로 전세불안이 가중되고 있는데 이것은 봄철에 접어들면서 더욱 가속화될 것입니다. 매매시장도 다소 살아날 것으로 보이지만 역시 매도자 시장 보다는 매수자 시장이 될 것입니다. 이사를 위해 헌집을 내놓은 사람의 경우 조기에 매매하는 전략이 우세한다는 얘깁니다. 반면 내집마련을 계획하고 계신다면 지금의 시장이나 아니면 6월 선거 이후 시장을 노리는 것이 유효합니다. 급매물 탐색이 유효하다는 얘깁니다. 신규분양이 효과적이기 때문에 이를 집중 탐색하는 것이 좋은 대안이 될 수 있습니다.