새해 길따라가면 돈 보인다

새해 길따라가면 돈 보인다

제3경인고속도 등 고속도로 개통 예정지 투자수요 흡수

강공석 투모컨설팅 대표

2008년 3월 25일, 국토해양부 업무보고에서 이명박 정부는 분당신도시급 150여개에 해당하는 도시용지를 공급하겠다는 청사진을 제시하면서 토지 이용도 제고와 규제완화를 통해 토지시장의 지도(Map)를 새롭게 그려가고 있다. 5+2 광역경제권 및 30대 선도 프로젝트, 4대 초광역권 벨트, 민자 고속도로, 보금자리주택 및 4대강 사업, 40조원이 풀리는 토지보상비, 그리고 지방선거등으로 인한 개발호재와 양도소득세 한시적 감면 세제 혜택으로 인해 2010년 토지시장은 최고의 투자 상품으로 떠오를 전망이다.

◆새로운 투자 맵, ‘30대 광역 선도 프로젝트’

2008년 9월, SOC예산의 50%수준인 50조원을 국가재정계획(2009~2013년)과 광역경제권발전계획에 반영하기로 함에 따라 2010년부터 가시화될것으로 보이는 30대 선도 프로젝트를 투자자라면 눈여겨보아야 하는 개발 지도(Map)다.

30개 프로젝트 중 도로(철도)와 관련된 프로젝트는 수도권에서는 인천~파주~양평~오산을 연결하는 제2외곽순환도로, 안산 원시~부천 소사~고양 대곡간의 복선전철, 인천 지하철 2호선 등 3개 프로젝트가 있고, 충청권은 대전-행정도시-오송 신교통수단, 물류 고속도로(제2경부, 제2서해안), 서해선 복선전철(화양-원시), 동서4축고속도로(음성-충주, 충주-제천) 등 4개 프로젝트, 호남권은 서남해안 연육교(압해-암태, 화양-적금), 호남고속철도, 광주외곽순환도로 등 3개 프로젝트, 동남권은 경전선 복선전철(부산-마산, 진주-광양), 동서8축 고속도로(함양-울산), 마산-거제 연육교, 부산외곽순환도로 등 4개 프로젝트, 대경권은 동서5축 간선도로(영주-울진간 국도 36호선), 동서6축 고속도로(상주-영덕), 남북7축 고속도로(울산-포항-영덕), 대구외곽순환도로 등 4개 프로젝트, 강원권은 동서2축 고속도로(춘천-양양), 남북7축 고속도로(동해-삼척, 주문진-속초), 원주-강릉 철도, 제2영동 고속도로(경기광주-원주) 등 4개 프로젝트로 30개 프로젝트가운데 도심과 도심간의 가교 역할을 하는 도로(철도)는 22개나 되는 점으로 보아 향후, 토지 투자의 맥(脈)은 도로에 달려있다고 하여도 과언이 아니다. 

◆토지보상금이 풀리는 2010년 하반기 주목해야

전국적으로 29조원이 풀렸던 2006년 이후 4년만에 최대 규모의 보상비가 예상되고 있다. 수도권 신도시와 택지개발지구에서 풀리는 토지 보상비는 21조원에 이르고, 전국적으로 4대강 사업에서 2조원과 지방자치단체의 각종 개발사업 등을 포함하면 전국적으로 40조원의 보상자금이 풀릴것으로 예상된다. 김영삼 정부의 토지보상비가 43조7347억원, 김대중 정부가 37조1835억원, 노무현 정부가 98조5743억원이였던 점으로 보아 2010년 단기간에 풀리는 토지보상금이 40조원이라는 것은 부동산 시장의 뇌관이 될 수 있다.

2006년의 부동산 시장을 기억하는 투자자라면, 한국토지주택공사(LH)가 발표한 수도권에서 토지 보상을 계획하고 있는 지역을 주목할 필요가 있다. 그린벨트를 해제하면서 내집마련의 희망으로 떠오르는 보금자리 주택 시범지구 4곳이 본격적으로 보상에 들어갈 전망이다. 강남 세곡지구(8444억원), 서초 우면지구(3408억원), 하남 미사지구(5조1140억원), 고양 원흥지구(7832억원)로 약 7조원이 지급예정돼 있다. 아울러, 인천 검단지구(4조1700억원), 파주 운정3지구(3조5000억원), 고양 지축지구(1조2464억원), 고양 풍동2지구(9328억원), 화성 봉담2지구(7154억원), 그리고 많은 우여곡절 끝에 지난 9월부터 일부 보상이 시작된 평택 고덕국제화계획지구(3조6000억원)이 2010년에 본격적으로 풀린다.

2006년, 29조원이 풀리면서 단기간에 집중된 풍부한 유동자금으로 강남3구의 재건축 아파트와 지방 토지시장에 유입되면서 부동산 광풍을 초래한 사실로 보아 2010년 역시, 토지보상금의 추이를 주목할 필요가 있다.

◆제3경인고속도 등 12개 도로 주변 유망

대토보상과 채권보상을 확대해 2008년 5.6%에 그친 대토 및 채권보상률을 끌어올리고자 하지만 40조원에 이르는 토지보상금의 길목을 잡는 것은 역부족이다. 현금이 아닌 토지등으로 보상하는 방안은 지주들의 반발이 예상되기 때문이다. 
짧게는 몇 년에서 길게는 몇십년 동안 토지를 보유하다 보상을 받은 지주들은 부동산 투자를 선호하여 보상금을 다시 부동산에 재투자하는 경향이 높다. 보상금을 부동산에 재투자할 경우 양도소득세나 취등록세 절세 효과가 크고 해당 토지 개발에 의해 주변지역에 매입한 토지 가격도 또다시 상승할 것이라는 기대감 때문에 묻어두기 투자 방식의 대토 투자 수요는 필연적이다. 

그렇다면, 제2의 토지 대박(?)을 기대할 수 있는 주목할 만한 지역들은 어디가 될까? 
토지보상을 받은 지주들의 풍부한 자금력을 동원하며 30대 광역선도 프로젝트를 발표하면서 부각된 2017년 완공 예정인 제2경부 고속도로, 2018년 개통 예정인 제2서해안 고속도로, 수도권 동맥이 될 2020년 개통 예정인 제2외곽순환도로, 제2영동고속도로 등에 대한 관심이 높다.
2010년 7월 개통 예정인 제3경인고속도로를 시작으로, 서수원~의왕고속화도로, 평택~시흥고속도로, 인천~김포고속도로, 안양~성남간 제2경인연결도로, 광주~원주 제2영동고속도로,  수원~광명고속도로, 서울~문산도로, 서울~포천도로, 남양주 화도~양평도로, 광명~서울도로등 12개 노선의 수도권 민자고속도로를 주목할 만하다. 서울 접근성이 좋고 교통망 확충 계획이 확정된 시흥, 광명, 인천 강화, 하남, 용인, 평택, 광주, 여주, 이천에 대한 투자 수요 역시 늘어날것으로 예상된다.

충남도청이 세워지고 대기업이 이전하는 충남 홍성, 2011년 현대제철 입주 및 석문국가공단, 황해경제구역(YESFEZ)의 중심인 충남 당진, 2010년 12월 복선전철이 개통되고 기업도시 및 관광 휴양도시로 탈바꿈하는 강원 춘천, 새만금, 여수엑스포, 동북아 제2허브공항 등이 인구유입이 예상되면서 꾸준한 지가상승을 가져올만한 유망지역이라 할 수 있다.
양도소득세 감면의 세제혜택이 적용되는 2010년에 토지투자자로 성공하려면 과거 어느때보다 막대한 토지보상의 뭉칫돈이 움직이는 개발호재를 따라 길목을 지키는 투자 전략이 필요한 때다. 개발잠재력과 투자가치가 있으면서 가격상승이 상대적으로 덜한 도시지역 내 자연녹지, 관리지역 내 계획 및 생산관리지역을 중심으로 투자하는 것이 좋다.

과거와 같은 묻지마 투자는 어려워진만큼, 공적장부의 확인과 현장 답사를 통해 주변시세와 비교해 터무니없는 가격은 아닌지 따져보고 각종 권리관계도 꼼꼼하게 확인하여야 한다는 금과옥조는 잊지 말아야 할 것이다.