[2009년 토지시장 총 결산] 개발 호재 지역 중심 땅값 ‘오름세’

[2009년 토지시장 총 결산] 개발 호재 지역 중심 땅값 ‘오름세’

대규모 수도권 개발지역 땅값 주도 전년 동월 대비 필지수 10.9% 증가

올 토지시장은 작년말 금융위기의 영향으로 땅값이 지난해 11월부터 올 3월까지 무려 5.3% 하락 하는 등 급격한 침체국면을 보였으나, 4월부터 완만한 회복세가 지속되고 있는 것으로 나타났다.

국토해양부가 가장 최근에 발표한 지가변동률 자료에 따르면 10월 전국의 땅값은 0.3%가 올라 전달 0.31%와 비슷한 수준의 상승폭을 기록했다. 올 들어 10월까지의 누적 상승률은 0.31%다. 그러나 현재 땅값은 지난해 10월 고점과 비교하면 한참 낮은 수준으로 3.83%가 떨어져 있다.

 

국토해양부 관계자는 “대규모 개발지역이 많이 포함돼 있는 수도권 지역은 올 들어 땅값이 꾸준히 오르고 있다”며 “반면 지방의 경우 아직까지는 부동산 경기가 침체돼 있어 땅값 상승 또한 높지 않았다”고 말했다.

한편 지난 10월 토지거래량은 총 21만2196필지, 1억7692만㎡로 작년 동월(19만1414필지)과 비교해 필지 수는 10.9% 증가했고, 면적은 3.8%가 증가했다.

 

연말 세제혜택‘막차’…급매물 쏟아져

초겨울 토지시장에서 ‘밀어내기’ 매물이 쏟아지고 있다. 땅주인들이 올해와 내년까지 한시적으로 적용하는 세제 혜택을 누리려고 가격을 올 상반기보다 10~30% 낮춘 급매물을 내놓고 있다.

 

토지거래 후 2개월 안에 자진신고할 경우 10%의 양도세 감면을 받을 수 있는 혜택도 이달 말까지다. 여기에 부재지주가 매각하는 땅에 대한 양도세율도 올 3월16일 거래분부터 내년까지 일반과세(올해 최대 35%，내년 최대 33%)로 적용되다 2011년부터 다시 중과세율(최대 60%)로 환원된다는 점도 토지매물이 증가하는 이유다.

입지가 좋은 곳에서 쏟아져 나온 급매물을 잡으려는 투자자들의 발길도 분주하다. 경기도 안성과 안산 등 수도권 일부 지역과 충남 당진 등이 올초 토지거래허가구역에서 풀리면서 매수세가 유입돼 거래도 늘어나고 있다.

 

6곳 행정구역 자율통합

행정안전부가 지난 11월 10일 수도권과 지방에서 3개 권역씩 총 6곳을 행정구역 자율통합 대상으로 지정하자 해당 지역 주민들의 개발 기대감이 커지고 있다. 행안부가 내놓은 대로 수도권 3곳(수원·화성·오산, 성남·하남·광주, 안양·군포·의왕)과 지방 3곳(청주·청원, 창원·마산·진해, 진주·산청)의 행정구역 통합이 이뤄진다면 토지시장에는 어떤 영향을 미칠까.

 

부동산 업계에 따르면 전문가들은 통합이 이뤄지면 기본적으로 새로운 통합 개발 계획이 추진될 수밖에 없으므로 토지시장이 크게 활성화될 것으로 본다. 토지 거래를 위한 절차도 쉬워질 전망이다.

예를 들어 현재 성남 판교나 분당 거주자가 하남지역에 투자하려면 토지거래허가제 등 각종 규제 때문에 어렵지만 통합될 경우 같은 행정구역에 투자하게 되는 셈이므로 관련 절차가 훨씬 간편해진다.

유앤알컨설팅 박상언 대표은 “이미 자본금이 많은 분당 거주자 가운데 통합을 대비해 하남지역 토지 동향을 묻는 상담건이 늘어나고 있다”면서 “토지시장이 가장 먼저 움직일 것”이라고 예상했다.

 

내년에만 보상금 40조 풀린다

12월부터 시작되는 토지 보상이 보금자리주택·신도시·4대강 사업 등에서 동시다발로 보상이 진행되면서 내년 말까지 풀릴 보상금이 총 40조원에 이를 전망이다.

 

정부는 대토·채권 보상을 통해 불안 요인을 잠재우겠다고 나섰지만 실효성에 대해서는 확실한 답변을 내놓지 못하고 있다. 참여정부 시절 단기간에 막대한 토지 보상금이 풀리면 보상금이 부동산 시장에 유입되던 현상이 재현될 수 있다는 우려가 나오고 있다.

참여정부 5년 동안의 토지보상비는 98조5743억 원으로 김대중 정부의 37조1835억 원, 김영삼 정부의 43조7347억 원을 다 합친 것보다 많았다. 이같은 보상금이 강남3구를 비롯한 수도권의 부동산 시장에 유입되면서 ‘버블’을 키웠다는 것이 일반적인 견해다.

이렇게 몰린 보상금으로 집값뿐 아니라 토지가격 역시 뛰어오를 수 있다. 국토해양부의 연도별 지가변동현황에 따르면 1990년대 대체로 안정적이었던 지가는 2002년 이후 급등한 것으로 나타났다.

 

참여정부 시절 추진하던 혁신도시 사업 등이 지금까지 진행되는 상황에서 4대강 사업·보금자리주택 등의 개발이 더해지면서 토지 보상금을 노린 땅 투기가 살아날 수 있다.

기획재정부가 지난 11월 12일 대토보상과 채권보상을 활성화하겠다고 나선 것도 토지보상금이 부동산에 재투자되어 부동산 거품을 키울 수 있다는 우려가 반영된 것으로 보인다. 특히 보상금이 수도권으로 몰려와 강남의 아파트를 중심으로 집값이 뛸 경우 투기 논란이 재점화될 가능성이 크기 때문이다.

 

2010 토지시장은?

대한상공회의소가 지난 16일 부동산 관련 연구소, 학계, 금융기관 등의 전문가 100명을 대상으로 실시한 ‘2010년 부동산 시장 전망’ 조사결과에 따르면 토지시장은 올해보다 활성화(51.4%) 또는 비슷할 것(42.9%)이라고 전망됐다.

 

김일수 신한은행 부동산팀장은 “내년 3월 이후 서서히 반등할 것으로 보인다”며 “지방선거를 기점으로 토지거래허가구역 완화가 기대되는 등 시장을 흔들 만한 호재가 많이 나타날 수 있다”고 밝혔다.

부동산정보업체 부동산 1번지 박원갑 대표도 “토지시장은 기업수요가 시황을 좌지우지하는데 요즘은 기업수요가 많지 않아 큰 폭의 오름세는 기대하기 힘들 것으로 예상된다”며 “4대강 사업, 그린벨트 보상금 유입이 변수이기는 하지만 참여정부 때처럼 폭발성은 없다고 진단한다”고 말했다.

 

한국주택신문 이지현 기자 hyun22@housingnews.co.kr