[스크랩] 상승? 보합? 선행지수로 본 가격 전망②

상승? 보합? 선행지수로 본 가격 전망②

 

미리 미래를 알 수 있다면 얼마나 좋을까요? 5년 뒤 상황, 1년 뒤 상황 아니, 1개월 뒤 상황이라도 정확하게 알 수 있다면 투자 의사결정을 하는 데 많은 도움이 될 것입니다. 보통시장상황은 지수로 평가하는 경우가 많은데요. 주식시장은 주가 지수 그리고 부동산시장에서 많이 쓰이는 지수가 아파트 매매가 지수입니다. 주식 시황과 달리 민감하게 움직이지는 않지만 대부분의 정보제공업체에서 매주 집계된 아파트 가격을 점검 하여 가격 변동률을 발표합니다.

 

대표적인 것이 국민은행 지수인데, 정부가 인정한 공식 통계인 만큼 공신력을 가지는 경우가 많습니다. 그 다음은 정보제공업체의 시세인데 매주 발표되는 변동률을 근거로 시장이 좋아 졌다 나빠졌다는 언론 보도가 매주 나오게 됩니다. 오늘은 단기적으로 부동산 지수를 알아보고 단기적으로 지수를 예측 할 수 있는 방법이 있는지를 알아 보는 시간을 갖겠습니다. 재미 없는 내용이지만 알아두시면 도움이 될 수 있을 겁니다. 상승인가 조정인가? 거래량으로 본 가격전망 기사도 미리 시장을 읽는 방법에 대해서 말한 것이므로 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.

 

이해를 돕기 이해 증권 시장을 먼저 살펴보겠습니다. 증권시장의 경우 시가총액이 크고 거래량이 많은 종목을 따로 묶어 KOSPI200 이란 별도의 지수를 만들어 제공하고 있습니다. 200이란 숫자에서 알 수 있듯이 200개 개별 종목의 평균이 하나의 지수로 나타나고 있습니다. 일반적인 주가지수는 코스피에 상장 되어 있는 모든 종목의 주가총액을 합한 가격을 표준화 하여 지수로 사용하지만 선물이나 옵션의 거래를 위해서는 대표지수인 코스피200지수를 이용합니다.

 

업종대표 200개 지수만을 이용하는 이유는 어느 정도의 숫자 이상이 되면 전체를 대변할 수 있는 수치가 나올 수 있고(중심 극한 정리), 거래가 잘 안 되는 종목을 포함시켜 시세가 왜곡된 가능성을 미리 방지하고자 하는 취지가 녹아 있는 것 같습니다. 보통 대형 주도주 가격이 변동하면 다른 종목도 따라 변동하는 경향이 있기 때문에 가격 선행성도 어느 정도 있다고 보는 견해도 있습니다.

 

보통 부동산시장에서는 선도 아파트라는 말을 자주합니다. 선도 아파트는 대부분의 사람들이 인지할 수 있을 만큼 유명한 아파트로 언론에 자주 오르내리는 강남 대치동 은마 아파트, 개포동 주공, 반포 주공 등의 아파트를 지칭합니다. 박원갑 부동산1번지 대표께서는 모든 사람이 아는 아파트를 사야 한다며, 선도 아파트는 가격이 오를 때 크게 오르는 성향이 있는 아파트로 정의 하시더군요. 반대로 가격이 하락할 때는 더 큰 폭으로 하락하는 경향이 있으니 유의 하시길 바랍니다.

 

선도 아파트 시세가 움직이면 다른 지역 가격이 따라 움직이는 경향을 보이는데요. 이는 앞서 설명 드린 지수 산정방식과 무관치 않으니 한번 생각해 보시길 바랍니다. 가격 변동 패턴은 선도단지의 가격 변화 -> 해당 지역 이슈화 -> 언론보도 -> 매도매수 심리 자극 형태로 가격이 오르내리는 것 같습니다.

 

그래서 이런 원리를 응용해 가격 변동 패턴을 읽어내는 지수가 만들어지게 됩니다. 대표적인 지수가 부동산1번지의 SB200지수와 국민은행의 선도아파트 50지수입니다. SB200지수를 기본으로 설명을 드려보겠습니다. 이름에서도 알 수 있듯이 전국 아파트 중 대표성을 가진 200개 단지만을 가지고 지수를 산정하는 것입니다. 실제 거래량과 시가총액을 기준으로 상위 단지를 선별하면서 대표성을 확보했고요. 시가 총액을 기준으로 지역별 단지를 안분하여 전국 아파트 지수를 추종하도록 만들어졌습니다.

그럼 대표지수와 전국지수를 한번 비교해 보겠습니다. 
 
                       [그림1]. 대표지수 vs 전국 지수 변동추이

 

붉은색 시계열 라인이 대표지수 변동률을 나타내며, 푸른색 시계열 라인이 전국지수 변동률을 나타냅니다. 지역 대표성을 가진 서울 지수가 녹색으로 표현되어 있습니다. 붉은색 시계열 라인을 보면 전국지수나 서울가격 지수에 비해 오를 때는 큰 폭으로 오르고 내릴 때도 큰 폭으로 내린다는 것을 알 수 있습니다. 그래프 상으론 선행성 여부가 확인 되지 않는데요.

 

아파트 가격 선행성을 명확히 보기 위해 지수로 표현해 보겠습니다. 서울지수와 대표지수를비교한 것이 그림2가 되겠습니다. 대표지수가 저점을 찍는 시기가 08년 12월 말인데 반해 서울 가격 지수는 09년 3월 말에야 비로서 바닥을 찍습니다. 올해 부동산시장 침체에서 가격 회복기로 접어드는 시점은 2월 입니다. 강남에 관심이 많으신 분들은 아시겠지만 그 시기에 강남 재건축 아파트가 풀리기 시작했는데요. 이보다 2개월 정도 빠르게 추세를 읽어낸 것입니다. 정부의 공식 통계인 국민은행 통계를 이용하여 분석해도 비슷한 결과가 나오니 공신력 없는 정보제공업체 지수를 사용하였다고 비난은 말아 주세요.

 

                              [그림2] 대표지수 vs 서울 지수추이

 

물론 우연히 맞을 수도 있습니다. 선행성을 명확히 하기 위해 대표지수의 최근 자료를 살펴보면서 상승에서 다시 하락으로 분위기가 반전된 시기를 살펴 보겠습니다. 직관적으로 오름세의 분위기가 반전되는 시기는 언제였다고 생각 하십니까. 추석 이전 시장 분위기는 분명히 상승기류는 타고 있었습니다. 추석 이후 집을 사려는 대기수요도 많았고요. 오른다는 분위기가 지배적이었습니다. 하지만 연휴 이후 분위기는 180도 바뀝니다. DTI 규제 등이 나오면서 부동산시장에 찬물을 끼얹었기 때문입니다. 대표지수는 연휴 직후인 10월 3일에 시장추세 변동을 정확히 짚어냅니다. 전체지수는 0.03% 상승을 나타났지만 대표지수는 전주 0.08%에서 급격히 0% 보합세를 나타냅니다. 다음주 조사 기간인 10월 10일에는 0.01% 하락으로 우리나라 지수 중 가장 먼저 하락세를 나타냈습니다. 서울 아파트 지수는 지난주 처음으로 하락한 것으로 나타났는데요. 이 정도면 시장을 읽는데 훌륭한 지수가 되지 않을까요?

 

지수 서비스는 부동산1번지(www.r1.co.kr)에서 확인 하실 수 있답니다. 대표지수가 선행성을 가지는 이유로는 거래 빈도가 단지 선정에 중요한 요소로 반영되어 있다는 것도 한 몫하는 것 같습니다. 선행성의 통계적 검증을 해 보았으나 내용이 좀 복잡한 편이어서 생략하도록 하겠습니다. 거래량과 대표지수를 유심히 보시면 시장 트렌드를 먼저 읽는데 분명히 도움이 될 것입니다.

 

 

밀리어네어/ 김주연 팀장 데이터정보화팀

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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