[스크랩] 물은 흐르는 것이 정상이다

물은 흐르는 것이 정상이다

 

김인만 [부동산 칼럼니스트] -투모컨설팅 연구기획본부장 -닥터아파트 부동산리더 -부동산포털 프리미엄고수 및 상담위원 -Daum 신지식 Expert [주요저서] 아파트 투자 완전정복

강물은 흘러가고 바닷물은 순환하듯이 물은 흘러줘야 합니다.

웅덩이에 고여 있는 물은 썩기 마련이며 댐에 가두어진 물은 비가 올 때 흘러보내 주어야지 그렇지 않으면 큰일 나겠지요. 원래는 자연스레 항상 흘러주면 좋지만 가뭄과 홍수가 반복되기에 댐이라는 것을 만들이 물을 관리하게 되었습니다.

비가 올 때 댐의 수문관리가 아주 중요한데 다행히 과학적인 관리로 비가 오면 정확하게 측정한 후 최적의 물을 방류하고 있기 때문에 지금까지 아무런 문제가 생기지 않았습니다.

부동산시장에서는 부동산정책이 댐과 같은 역할을 해줍니다.

물이 자연스럽게 흘러가 주듯이 수요와 공급에 의하여 자연스럽게 거래가 되고 안정이 된다면 굳이 부동산정책이라는 것이 있을 필요가 없습니다.

하지만 현실은 그렇지 않지요.

부동산규제를 너무 강하게 시행하면 부동산시장이 침체되고 더 나아가 건설경기, 내수경기까지 죽어버리고 부동산규제를 너무 많이 완화하면 부동산시장이 과열되어 매매가가 폭등하고 서민들과 언론에서는 아우성을 치고 난리가 납니다.

댐 수문관리처럼 빠르고 적절하게 관리하면 좋지만 부동산정책은 항상 그 반응속도가 느리고 여러가지 외적 요인과 결합되어 갑자기 폭발력을 가지기 때문에 정부도 예측하기 어렵고 뒷북정책이라는 욕을 먹기도 합니다.

현재 부동산시장을 보면 올 초 가뭄이 너무 심해서 댐의 수문을 갑자기 너무 많이 열었고 그렇게 나온 물이 흘러 말라있던 강바닥에 물이 차고 일부지역에는 예년의 유량을 회복하려고하자 일부지역을 지켜보던 구경꾼들이 이러다가 홍수 나는 것 아니냐는 항의를 하게 되고 예전 홍수의 아픈 기억을 가지고 있던 댐관리자가 급히 수문을 닫아 버리면서 강물은 다시 말라가고 있는 상황입니다.

많은 강바닥들이 아직 물이 제대로 적셔지지도 않았는데 일부지역의 물이 차올라다는 이유만으로 수문을 닫아 버린 것입니다.

홍수도 가뭄도 위험하고 항상 물이 적당하게 흘러가 주는 것이 가장 좋고 수문관리도 그렇게 해야 하듯이 부동산도 그렇게 적당한 거래가 되어야 합니다.

매매거래도 적당히 되어야 하는데 급격하게 늘어났다가 급격하게 줄어드는 이런 급격한 변화는 바람직 하지 않고 많은 부작용이 발생합니다.

하지만 수문을 모두 닫은 것은 아니고 일부 물줄기만 살려두었는데 바로 DTI규제를 피하는 집단담보대출입니다.

집단담보대출을 제외시킨 것은 분양시장을 살려서 건설사를 살리고 건설경기회복을 통한 실물경기회복을 기대하는 정부의 바램인데 이런 임의적인 수량관리는 결국 부작용을 낳습니다.

이렇게 살려준 건설사들은 분양가인하와 몸집 줄이기를 위한 구조조정 등 자구노력은 하지 않고 일부 흘러나오는 물줄기를 보고 찾아온 수요자들을 이용하여 분양가를 올리고 고분양가 아파트를 마구잡이 분양을 하고 있습니다.

과연 누구를 위한 DTI규제이며 집담담보대출 인가요?

임의적으로 분양시장만 살리는 것은 돈에 눈이 먼 건설사들의 고분양가를 눈감아 주게되고 결국 주변시세를 자극하는 원인이 될 수 있습니다.

주택공급이 단기간에 되지 않기 때문에 기존아파트가격 상승을 막기 위해서 정부는 보금자리라 사전예약이라는 제도를 만들었는데 2~3년 후 분양할 수 있는 곳을 미리 예약을 받고 내년에 또 다른 곳에 예약을 받게 해줄테니 집사지 말고 기다려달라고 계속 무언의 압력을 넣고 있습니다.

서민주택을 저렴하게 공급하는 좋은 제도이지만 인기지역은 분양받기 어렵고 전매제한, 실거주등 제약사항이 많고 기존에 이미 계획에 있는 물량을 조금 변경하여 새로운 공급물량이라고 하는 눈가리고 아웅을 하고 있으며 이런 보금자리 대기수요가 늘어나면서 집을 사야하는 분들까지 모두 전세로 돌아서면서 전세수요는 더욱 증가하고 전세가 상승으로 이어지기 때문에 서민들은 더욱 힘들어 집니다.

지금이라도 물이 고른 지역에 조금씩이라도 흘러갈 수 있도록 해야 합니다.

내집마련을 위한 무주택자나 갈아타기를 위한 1주택자는 청약기회도 더 넓히고 대출규제를 완화하고 금리도 더 낮게 적용해서 기존주택 거래도 활발하게 해야 합니다.

반면 다주택자는 대출규제를 강화하여 집단담보대출도 막아야 하고 DTI, LTV도 철저하게 실행해서 철저하게 여유자금으로 투자할 수 있도록 해야 합니다.

아파트가 실거주와 투자 두마리 토끼의 기능을 하지만 그래도 거주를 하는 원초적인 기능이 우선입니다.

더 이상 건설경기를 살려서 단기간에 경기회복을 하려는 인기에 영합하는 그런 단기정책은 분명 또 다른 부작용을 낳을 것입니다.

물은 자연스럽게 흘러가 주는 것이 정상입니다.

감사합니다. 

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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