[스크랩] 분양가상한제, 기대효과보다 시장 부작용 크다 (上)

분양가상한제, 기대효과보다 시장 부작용 크다 (上)

우리가 살아가기 위해서는 반드시 필요한 세 가지가 있다. 이 세 가지는 누구나 아는 것처럼 衣食住, 즉 입을 옷과 먹어야 할 음식, 그리고 잠을 잘 집이다.   衣食은 시장 기능에 이 중 우리가 입고 다니는 옷은 디자인이나 소재, 상호, 판매처 등에 따라 가격이 다르며 결국 시장에서 결정된다. 싸다고 잘 팔리지도 않으며 비싸다고 안 팔리지도 않는다. 의류 제조업체는 시장의 트렌드를 읽지 못하면 시장에서 퇴출된다. 시장에서 퇴출되지 않으려면 새로운 디자인 개발을 위한 R&D 투자와 브랜드 가치를 유지하기 위한 노력을 지속적으로 해야 한다.   대개 옷을 살 때 옷의 원가는 가격에 훨씬 못 미친다는 것을 알면서도 디자인 등 때문에 옷을 산다. 옷의 가격은 몇 천원에서 몇 백만원까지 다양하다. 옷의 가격에는 향후 재고를 감안하고 시장의 리스크를 감안한 비용이 포함되어 있다. 이러한데도 정부는 옷의 가격을 통제하지 않는다. 시장에서 수요와 공급에 의해 자연스럽게 결정되기 때문이다. 우리가 하루 세끼씩 먹는 음식 가격도 맛, 식당 분위기, 그리고 수요자의 기호 등에 따라 가격이 다양하게 형성된다.   역시 수요자의 요구에 부응하지 못하면 시장에서 퇴출된다. 가격도 다양하다. 특히 유명 호텔의 경우 음식의 재료비는 음식 가격의 30% 전후다. 대다수는 그것을 알면서도 호텔에서 음식을 먹는다. 물론 금전적으로 여의치 않은 경우에는 몇 천원짜리 음식을 먹는다. 심지어는 무료 배급소에서 먹는 사람도 있다. 정부는 식당의 음식 가격도 통제하지 않는다. 만일 음식 가격을 통제하면 식당 주인은 일부 재료를 적게 하거나 불량 식자재를 사용할 유혹을 느낄 것이다.   주택은 ‘분양 가격 규제’ 우리 생활에서 필수재인 주택 가격도 시장에서 위치, 사용 자재, 시공사, 시중 금리, 유동성, 수요자 여건 등 다양한 요인에 의해서 결정된다. 다만 주택의 경우는 옷과 음식과는 똑같은 필수재이지만 다소 차이가 있다. 이동이 곤란하고, 가격이 고가이며, 수요에 따라 공급하기까지 걸리는 시간이 길다.   따라서 옷이나 음식과는 달리 정부가 주택의 공급과 수요에 개입하여 지나친 상승 또는 하락을 제어한다. 주택의 공급과 수요에 대한 다양한 정책이 있을 수 있으나 지나친 가격 통제는 시장의 왜곡을 초래한다. 물론 독과점 공급일 때는 가격 통제가 필요한 경우도 있지만, 주택은 독과점이 아님에도 불구하고 분양 가격 규제라는 지나친 통제를 하고 있다.   이는 주택 공급을 획일화시키고 수요와 공급의 불일치를 초래하여 결국은 시장에 악영향을 줄 것이다. 획일화된 주택 공급 정책은 사회주의 국가나 저개발 국가에서 시장경제 또는 삶의 질보다는 당장 살아야 할 집이 필요하기 때문에 저가로 단순하게 지어 공급할 때 쓰는 정책이다.   시장경제 체제에서는 의류나 음식, 주택이 다양하게 존재하는 것이 당연하다. 사회주의 국가와 같이 주택 가격을 통제하는 수단으로 직접 매매 가격을 통제하는 방안도 있을 수 있다. 주택을 구입한 후 일정 기간 내에 매도할 경우 매입한 가격보다 일정 가격 이상은 받지 못하도록 하는 것이 가격 통제 효과가 클 것이다. 그러나 우리나라는 그렇게 할 수가 없다.   우리 ‘헌법’ 제119조 제1항에 “대한민국 경제 질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다”고 천명하고 있다. 따라서 공익을 위해 불특정 다수에게 매매 가격을 제한할 수 없다. 물론 동법 동조 제2항의 “국가는 균형 있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력 남용을 방지하며… 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다”는 규정을 들어 매매 가격이 상승하는 것을 제한한 경우 이것이 ‘헌법’에 위배되는지 여부에 대해서는 다투어볼 여지가 있다고 주장하는 사람이 있을 수 있겠으나, 정책으로는 할 수 없을 것이다. 반발하는 국민이 많을 것이고 다수의 국민의 행복을 추구할 권리를 지나치게 제한하게 되는 결과를 초래함으로써 ‘헌법’에 저촉되기 때문이다.   ‘위헌’소지 없나 이러한 측면에서 본다면 민간 기업이 직접 주택을 지어 분양하는 것에 대해 분양가를 정책적으로 제한하는 분양가상한제 역시 지나치게 민간의 창의를 제한함과 아울러 재산권 보장의 제한으로 위헌의 소지가 있다고 할 것이다.   정부가 국가 예산으로 주택을 직접 건설 . 분양하면서 분양가상한제를 적용하는 경우는 예외로 하더라도 민간시장에서 분양가상한제로 인한 미래 기대 이익 제한으로 미분양이 발생할 경우, 이에 대해서는 정부가 손실 보상 차원에서 의무적으로 구입해주어야 한다는 주장에 대해 반대 논리가 쉽지 않을 것이다.   기업이든 개인이든 아파트를 분양하기 위해 토지를 구입하고 분양을 계획 . 수립할 때 수많은 위험에 노출된다. 토지는 1인이 가지고 있는 경우도 있고 다수가 가지고 있을 수도 있다. 토지 매입시부터 위험이 시작 된다. 토지 구입시 일부만 구입하고 중단된 경우도 있고 구입 과정에서 토지 가격이 상승할 수도 있으며 토지를 무사히 구입하여 분양한다 하더라도 다양한 위험을 감수해야 한다.   미분양의 위험을 감수해야 하고 분양 후에도 시공 과정에서 노임, 자재 가격 급등 등 예기치 못한 위험에 노출된다. 이러한 다양한 위험 때문에 사업에 실패하는 경우도 있게 된다. 이렇듯 다양한 위험을 감수하고도 기대 이익을 포기할 수밖에 없게 된다면 대한민국을 자유 시장경제 체제라고 할 수 있겠는가?     <다음호에 계속> 한국주택신문 칼럼니스트 대한건설협회 조준현 계약제도실장

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

메모 :