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[스크랩] 재개발·재건축 재테크 - 재개발사업, 장기적인 안목 가지고 신중하게

복돌이-박 창 훈 2009. 7. 31. 11:33

재개발·재건축 재테크 - 재개발사업, 장기적인 안목 가지고 신중하게

재개발사업은 여러 단계에 걸쳐 오랜 사업기간을 걸쳐 사업이 진행된다. 따라서 장기투자에 대한 위험성이 존재하는 것으로 보인다.
 
따라서 재개발에 투자할 때는 여러 가지 조건을 살펴보고 투자를 해야 성공적인 투자를 하고 또한 내집 마련을 할 수 있는 좋은 기회를 잡을 수 있다. 재개발에 투자를 할 때 몇 가지를 꼭 체크하고 투자하기를 권한다.
 
◆분양자격 있는 확실한 물건 골라라
재개발지분을 매입하는 것은 곧 아파트입주권을 받으려고 투자를 한다. 따라서 재개발지분을 매입하고 할 때에는 무엇보다도 아파트입주권이 나오는 지분을 매입해야 함을 유의해야 한다.
 
확실한 분양대상자인가 아닌지는 도시정비법 및 각 지자체의 도시정비조례에 잘 나와 있다. 필히 이러한 관계법령을 확인한 후에 거래해야 실패가 없을 것이다.

◆초기에 투자하라
재개발사업 투자는 위험성이 높은 만큼 투자 수익률이 높다. 흔히 위험을 회피하려고 하는 것이 투자자들의 성향이지만 제대로 된 투자처를 발굴한다면 높은 수익률을 올릴 수 있다.

사업절차에 따라 투자의 패턴이 다르다. 예전과는 달리 현대시대는 정보의 시대이고 또한 재개발시장에서의 정보는 이제 예전과는 달리 빠르게 확산되고 있다.

또한 투자자의 접근성도 예전과는 다르다. 분명 재개발투자의 패턴은 초기에 급상승하는 분위기이다. 따라서 큰 수익을 원하는 단기투자의 경우 사업초기에 위험성은 크게 존재하지만 좋은 물건과 좋은 구역만 선택한다면 큰 수익을 낼 수 있는 장점이 있다.
 
◆매입시기와 매도시기를 정해라.
부동산투자는 매입시기와 매도시기가 중요하다. 재개발의 진행단계를 잘 알고 있다면 매수 매도시기를 조절해야 재개발 시장을 공략할 수 있다.

동의서를 징수하는 추진위원회구성단계에서 가장 초미의 관심이 된다. 이때부터 재개발 지분값이 급등하기 시작해 구역지정이 나면 초기 단계보다 가격이 높게 형성돼 있다.
 
이때 초기에 투자한 투자자는 매도를 하고 또 일부는 위험성이 줄어들었기 때문에 투자하는 사람도 나타난다.

하지만 재개발 시장에서는 늘 단계 전에 매입해 단계 후에 매도하는 것이 수익성을 높이는 지름길이다.
 
따라서 매수와 매도시기를 잘 정하는 것이 수익률을 극대화 시킬 수 있는 방법이다. 위험성과 수익성은 비례한다. 조합설립인가 이후에는 위험성이 줄지만 그만큼 수익성도 점점 줄어가고 있다는 것을 알아야 할 것이다.
 
◆좋은 물건 고르는 법 익히기
투자자금이 적은 물건을 골라 최대한의 지렛대 효과를 누리는 것이 투자의 포인트다. 평당가격만 따지는 것이 아니라 전세금과 융자를 안고 투자한다면 적은 금액으로 높은 수익을 올릴 수 있다. 또한 감정평가액이 높게 나오는 물건을 고른다면 같은 투자를 하더라도 효과를 최대한 누릴 수 있다고 판단된다.
 
◆사업진행속도가 빠른 재개발구역을 선택해라
사업진행속도가 빠른 구역을 선정하는 것이 무엇보다도 중요하다. 투자는 시간에 대한 수익률이므로 사업진행속도가 빠르다는 것은 그만큼 빠른 시간 내에 투자수익을 올릴 수 있기 때문이다.
 
◆도시정비법 적용 가능지역 발굴해 선투자
이미 급등한 지역은 수익률의 한계가 있으므로 도정법이 새롭게 적용된 지역 또는 도정법이 적용돼 개발되는 인근지역으로 이주하는 세력이 몰리는 지역에 투자를 한다면 가격상승은 분명히 볼 수가 있음을 알고 새로운 투자방법을 모색하는 것도 하나의 방법이다.
 

◆미래가치가 있는 곳으로 투자하라
무엇보다도 부동산의 가치는 내재가치에 있다고 볼 수 있다. 미래가치가 높은 지역에 투자를 한다면 반드시 그 가치가 부동산 가격에 반영된다는 믿음을 가지고 미래가치가 높은 지역을 선정해 장기 투자하는 방법을 고려해 봐야 할 것이다.


◆지분쪼개기가 많은 곳은 피하라
서울시의 경우 2003년 12월 30일 이전에 다가구를 다세대로 쪼갠 지분인 경우가 많은 지역이나 2008년 7월 30일 이전에 소규모 다세대주택으로 신축해 새로 건설한 경우(일명 신종쪼개기)가 많은 지역은 피하는 것이 좋다.

동일한 사업부지에 조합원이 많아진다는 것은 분명 사업성을 좋지 않게 만들기 때문에 조합원에게 이득이 그만큼 줄어들게 되고 자칫 잘못한 경우에는 손실을 보는 경우도 발생한다.

 

◆실수요자는 관리처분 이후에 매입하는 것이 좋다
관리처분인가 이후에는 물건가격은 높게 형성돼 있어나 위험성이 아주 적은 상태이며 또한 관리처분이후라 이주비가 지급돼 관리처분이전보다는 일부 자금도 회수할 수 있다. 뿐만 아니라 추가부담금이 확정돼 있어 자금계획을 쉽게 세울 수가 있다.

특히 관리처분이후에 투자를 경우에는 일반분양가와 조합원분양가의 차이가 산정한 후에 투자수익이 높은 지역에 투자하는 것이 좋다. 일반적으로 대단지이면서 일반분양이 많은 곳이 투자 수익률이 크다.
 
중장기 투자에 관심을 가져라
많은 사람들이 짧은 기간 내에 수익을 보고자 한다. 당연한 생각이라고 여겨진다. 그래서 투자를 해 조금만 시세차익을 보면 팔고 또 저렴한 부동산을 매입해 약간 오르면 팔고 한다. 물론 좋은 방법 중에 하나다.
 
하지만 여유가 있다면 중장기로 가는 방법을 생각해 보는 것이 더욱더 좋은 방법이라 생각된다. 주식도 마찬가지지만 너무 자주 사고팔다 보면 중간에 수수료로 상당 부분의 비용이 지출되고  실질적으로 수익을 많이 올려도 손이 쥐는 수익금은 생각보다도 많지가 않다.

또한 정확한 매도매수 타임을 잡기가 싶지가 않다. 팔고나면 새로 매입한 부동산보다 매도한 부동산이 더욱더 많이 오르는 경우가 많다. 더구나 부동산은 취·등록세와 양도소득세가 높기 때문에 높은 수익을 내도 세금을 내고 나면 차익이 그다지 크지가 않다.

최근 몇 년 사이에 가격이 급등하다 보니 1년에 서너번씩 매매를 하고 시세차익을 보는 투자자들이 많아 졌다. 하지만 이들 고객들이 1년에 서너번씩 부동산을 사고파는 사이에도 장기로 투자하는 사람도 있다. 단기간에 몇 번 거래를 하려면  그만큼 노력과 시간이 필요로 하고 또한 세금도 그 만큼 많이 내야 한다.

그러나 장기간으로 투자하는 사람은 중간 노력을 줄일 수 있을 뿐만 아니라 결과적으로 자주 사고파는 사람보다 수익이 더 커지는 경우가 아주 많다. 순간순간 적은 돈을 만지기 위해 그 만큼 많은 노력을 기우리는 것 보다는 일정기간 시간적인 여유를 가지면서 투자하는 것이 더욱 더 효과적인 방법이라 생각한다.

왜냐하면 주식, 예금뿐만 아니라 부동산도 복리개념으로 가격이 상승하고 무엇보다 국내 부동산 구조상 전세와 융자라는 대단한 메리트가 있어 레버리지(Leverage) 효과를 크게 누릴 수 있기 때문에 장기간 투자할수록 더욱더 좋은 상품이 된다고 본다.

또한 하나의 부동산에 투자하는 것보다 여러 개의 부동산에 투자해 위험을 줄이는 포트폴리오(Portfolio)도 구성하고 투자수익을 극대화하는 방법을 찾을 필요가 있다고 본다.
출처 : 동북아의허브-인천-
글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기
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