[스크랩] 새로운 재개발 사업방식 출현

새로운 재개발 사업방식 출현

최황수 OBS교육아카데미 재개발 재건축 전임교수

일반적으로 재개발 콘셉트의 도시정비사업은 도시 및 주거환경정비법상의 재개발, 재건축, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 도시개발법에 의한 도시개발사업, 뉴타운을 관장하는 도시재정비촉진사업 등이 존재하는데, 이러한 사업외에 새로운 사업이 탄생하였으니 이른바 ‘역세권 시프트’이다.

최근 서울시는 역 중심부로부터 반경 250m 이내 지역에 용적률 인센티브를 적용해 준주거지역과 동일한 용적률의 개발을 허용하고, 대신에 늘어나는 용적률의 10분의 6을 서울시의 기존 임대주택 공급방식인 장기임대 시프트로 한다고 발표했다.

이는 다소 소극적인 계획만 존재하였던 기존과는 달리 구체적이고도 명확한 기준을 제시해 확정했다는데 그 의의가 있다. 만일 여기까지만 설명을 한다면 그다지 기사스크랩에서 벗어난 내용 말고는 별반 다른 내용이 없을 것이다. 지금부터 필자 생각을 한번 담아 보고자 한다.

먼저 역의 중심부라는 개념부터 보면, 분명 역의 중심부라는 용어를 썼다. 출구로부터가 절대 아니다. 역의 정 중심부로부터 250m를 의미한다. 도보로 3분 정도의 거리를 말한다.

개별적인 역을 탐색을 해보면 여러 가지 형태의 역세권이 있는데 서울시는 역세권의 모든 역을 대상으로 한다고 명시했다. 우선 택지 개발 또는 이미 개발이 종료된 지역의 역세권은 역세권 시프트의 장점이 많이 사라졌다고 볼 수 있다.

역세권 중에 개발의 손길이 아직 남아 있는 지역이 수혜 대상이 될 가능성이 있고 금액적으로 접근이 가능한 범위내에 있다고 볼 수 있다.

위에서 언급한 내용대로 개발 내용을 정리해 보면, 3종 일반주거지역인 250m 이내 지역은 (기존 용적률 300%)+(시프트 용적률 200%)-(늘어난 용적률의 40%인 80%)= 380%의 용적률을 적용받게 된다. 시프트로 지자체에 주게 되는 120%는 건립 후 원가로 소유자 등이 매도하므로 손익은 0%이다.

결과적으로 역세권 중심부로부터 250m 이내의 부동산 소유자는 기존보다 80%의 인센티브를 추가로 받게 된다.

건립 후 기반시설의 개선과 주거환경의 개선을 감안하면 현재의 부동산 가격보다 최소 30% 이상 가격 상승요인이 있다고 생각된다.

그런데 중요한 것은 250m 이내 지역은 주민제안 형태로 추진이 가능하며 지자체는 이에 대해 거부할 권한이 없다는 것이 가장 큰 장점이다. 250~500m 사이의 지역은 주민 제안은 가능하나 지자체의 재량에 의해 개발이 안될 수도 있어 역세권 중심부로부터 250m 이내 지역은 그야말로 새로운 전기를 맞이하게 됐다고 해도 과언이 아니다.

이 경우 기존의 재개발구역이 250m 이내에 있으면 더 좋을 것 같지만 실상은 그렇지 않다. 기존 재개발지역의 주거환경 정비기본계획은 기정 계획에서 변경이 어렵기 때문이다.

따라서 일반매매나 경·공매시 눈여겨볼 지역은 역세권 250m 이내, 기존 정비예정구역이 아닌 곳, 이미 고층이나 대규모 개발이 종료되지 않은 지역 위주로 역들을 탐색하는 것이 유효해 보인다.

물론 이 내용은 서울시의 발표 및 계획이기는 하지만, 선례로 보면 수도권지역(인천, 경기 등)은 서울시의 추진 정책을 되새김질하며 좀더 완화된 규정을 갖는 것이 일반적인 부분이라고 생각해 보면 조만간 비슷한 내용의 계획이 수립될 것으로 전망된다.

요즘 부동산시장 침체로 인해 이러한 직접적인 호재에도 불구하고 시장의 가격 변화는 이루어지지 않고 있는데, 오히려 기회가 될 수도 있다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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