[스크랩] 투자 발길 끊긴 재개발…무슨 일 있나

투자 발길 끊긴 재개발…무슨 일 있나

수익성 불투명해지며 표류하기도

지난달 30일 오전 서울 답십리동의 한 재개발 조합 사무실. 현금청산(재개발 사업지에서 새 아파트를 받는 대신 기존 주택에 대한 감정평가액만큼 현금으로 받아 조합에서 탈퇴하는 것)신청자들의 문의로 시끌벅적하다.

전체 조합원 1300여명 중 90여명이 현금청산을 신청했다. 동대문구청 도시계획과 박영률 담당자는 “요즘 현금청산 신청자가 나오는 재개발 사업장이 늘고 있는데 지난해까지만 해도 생각도 못했던 일”이라고 말했다.

요즘 서울 재개발 사업지들이 많은 고민을 안고 있다. 주택시장이 크게 위축된 지방에서나 있었던 현금청산이 속출하고 있고 지분(새 아파트를 배정받을 수 있는 권리)값도 뚝뚝 떨어진다. 수익성이 불투명해지면서 표류하는 사업장도 늘고 있다.

3중고 겪는 서울 재개발사업

재개발 사업지가 안고 있는 문제는 크게 3가지다. 우선 지분값이 너무 높게 평가됐다. 지분값은 현재보다는 미래가치를 반영해 형성된다. 서울 집값이 계속 올라갈 것이란 기대가 지분값에 포함됐는데 올 들어 재개발이 많은 강북 일대가 약세를 보이면서 지분값의 하향조정이 이뤄지고 있는 것이다.

아현동의 한 재개발구역에서는 지난해 8월 2억원의 웃돈이 붙어 거래되던 지분(145㎡형 아파트 배정예정)이 지금은 웃돈 없이 매물로 나와있다.

익명을 요구한 아현동의 한 공인중개사는 “조합원 분양가가 3.3㎡당 1700만원 선에 책정됐는데 추가부담금을 내고 새 아파트를 배정받기보다 주변의 기존 아파트를 사는 게 유리할 수 있다”고 분석했다. 한국부동산정보협회 조사에 따르면 인근 공덕동 아파트의 시세는 3.3㎡당 평균 1395만원이다.

조합원 분양가는 뛰는 반면 보유한 집의 감정평가액이 기대치를 크게 밑도는 것도 고민거리다. 응암동 사랑공인 최윤산 사장은 “응암동 재개발 구역의 경우 3.3㎡당 조합원 분양가가 예상치인 1000만원선에서 실제 1300만원선으로 뛴 경우가 많다”며 “그러나 보유재산의 평가액은 예상치를 크게 밑돌아 반발이 심하다”고 설명했다. 일부 재개발 투자자들이 손해를 보는 경우도 나온다.

금호동의 한 재개발 구역에서는 112㎡형 새 아파트의 조합원 분양가가 5억원대 중반으로 잠정 결정됐다. 2년 전 지분값이 최고점이었을 때 2억원의 웃돈을 주고 이 지분을 산 투자자는 투자원금만도 7억원이 넘게 된다. 그런데 앞서 재개발을 끝낸 같은 크기의 인근 아파트 시세는 5억~7억원이다.

올들어 규제완화 혜택이 재건축에 집중된 것은 재개발 투자자들의 발길이 끊은 한 요인이다. 새 정부가 출범하면서 도심 재개발을 통해 주택공급을 확대하겠다고 강조했는데 지금까지 나온 규제완화는 용적률 상향 및 안전진단 완화 등 재건축 시장 위주다.

이런 이유로 재개발 사업은 지연되기 일쑤다. 2007년 분양가 상한제를 피해 관리처분 절차를 밟은 서울 43개 재개발 구역 중 분양을 했거나 분양일정을 확정한 사업장은 8곳에 불과하다. GS건설 우상욱 차장은 “재개발 사업비는 건설회사가 조합에 빌려주기 때문에 사업이 늦어질수록 건설회사 부담이 커질 수밖에 없고 결국 분양가 상승으로 이어진다”고 설명했다.

가격 추가 조정 예상

재개발시장 약세는 당분간 이어질 전망이다. J&K부동산연구소 권순형 소장은 “재개발 지분값에 거품이 껴 있다는 경고음이 계속 나오고 있는데다 정부의 규제완화 포커스가 재건축에 집중돼 있어 재개발 시장이 투자자들의 관심을 끌기 어려운 상태”라고 진단했다.

그러나 거품이 제거된 급매물은 지금이 매수 기회란 의견도 있다. 부동산J테크 정현조 팀장은 “일부 재개발 구역에서는 초저가의 급매물이 최근 들어 소화되기 시작했다”며 “거품이 빠진 급매물을 잘만 고르면 위험을 최소화하면서 수익을 높일 수 있다”고 조언했다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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