[스크랩] 순환재개발이 대세?…“빛 좋은 개살구”

순환재개발이 대세?…“빛 좋은 개살구”

 

‘용산 참사’ 이후 정비사업 세입자 대책이 미비하다는 지적이 잇따르는 가운데 그 대안으로 순환재개발에 대한 관심도가 높아지고 있다.

정치권에서는 연일 세입자 대책을 강화하는 법안을 쏟아내고 있는가 하면 각종 토론회를 통해 순환재개발을 찬양(?)하고 있어 순환재개발만이 세입자의 권리를 보호할 수 있는 양 대세로 자리 잡고 있는 분위기다.

하지만 정작 순환재개발을 채택하고 있는 사업장에서는 사업시행자의 비도덕적인 행위를 지탄하는 등 순환재개발에 대한 비판 여론이 높아 이에 대한 대책을 마련하지 않고서는 또 다른 희생자의 생산은 불가피한 상황이다.

이에 본지는 최근 순환재개발과 관련, 여러 차례 언론에 모범사례로 소개된 성남시 중3구역 재개발사업을 집중 해부해 문제점이 무엇인지 파헤쳐 봤다.

 

자료공개 안하고 순환용주택도 모자라, 先대책 마련해야

 

◆관련자료 공개 안해

 

중3구역 주민대표회의 박용훈 위원장은 “사업시행자인 주공이 사업비 지출내역 등 중요한 내용을 공개하지 않아 답답하다”며 “여러 차례 공개를 요구했지만 들어주지 않는다”고 분통을 터트렸다.

중3구역은 지난 2007년 3월 13일 사업시행인가, 지난해 3월 3일 관리처분계획인가를 받아 철거를 진행중이었으나 지난해 12월 말부터 공사가 중단됐다. 주민대표회의에서 주민총회를 개최해 “공사를 잠정적으로 중단하자”고 결의했기 때문이다. 이에 주택공사는 당초 공사를 계속 강행할 방침이었으나 뜻을 이루지 못해 현재에 이르고 있다.

주민총회에서 거론된 공사중단의 이유는 ‘경기침체에 따른 사업성 악화’가 표면적이었지만 사업시행자인 주택공사에 대한 불만이 폭발해 이같은 결과를 가져왔다는 게 중론이다.

중3구역 토지등소유자의 가장 큰 불만은 주민대표회의의 요구에도 불구하고 사업시행 관련자료를 자세하게 공개하지 않는다는 것이다.

실제로 주택공사가 지난 2007년 11월 28일 관리처분계획 주민총회을 위해 배포한 자료를 보면 사업비로 총 350여억원을 지출했지만 자세한 내역은 기록돼 있지 않다. 이에 따라 주민대표회의가 여러 차례 자세한 사업비 지출내역 공개를 요구했지만 묵살되고 있는 현실이다.

이렇듯 주택공사가 토지등소유자의 자료공개 요구를 묵살할 수 있는 것은 도시정비법이 안고 있는 맹점에서 비롯됐다는 지적이다.

조합 방식의 사업에서는 토지등소유자가 자료의 공개, 열람, 등사를 요구할 때에는 조합은 이에 즉시 응해야 한다. 만일 이를 어길 경우 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있기 때문에 자료공개를 할 수밖에 없다.

하지만 공공기관의 경우 자료공개를 하지 않아도 처벌조항이 없어 주택공사가 이를 악용하고 있다는 지적이다.

<본지 42호 1면 참조> 

◆부족한 순환용주택

 

순환재개발은 지난 1996년 6월 30일 구 도시재개발법의 개정으로 처음 등장했다. 기존의 합동재개발 방식에서 세입자에 대한 문제가 불거지자 시장·군수, 주택공사, 지방공사를 사업시행자로 지정, 공사기간 동안 순환용주택에 철거민과 세입자를 임시 수용하는 방식의 순환재개발을 채택한 것이다. 서울시 관악구 신림2-1지구가 순환재개발을 택한 대표적 예이다.

등장의 요인에서도 알 수 있듯 순환재개발의 가장 핵심적인 사항은 순환용주택의 확보에 있다. 사업구역 내에서 입주를 원하는 토지등소유자와 세입자 수만큼 순환용주택을 확보해야만 순환재개발의 목적을 달성할 수 있는 것이다.

하지만 성남시의 경우 순환용주택이 턱없이 부족하다는 평가가 나오고 있어 순환재개발이 의미가 없다는 지적이다.

성남시의 중3·단대재개발 등 1단계 사업과 올 초 주택공사로 사업시행자가 지정된 금광1재개발 등 6개구역의 2단계 사업의 총 이주세대는 2만2000여세대가 넘는다. 하지만 성남시와 주택공사가 확보한 순환용주택은 9000여세대에 불과한 것으로 알려졌다.

이로 인해 2단계 사업의 철거가 진행될 경우 혼란이 불가피해질 전망이다. 토지등소유자와 세입자들이 전세시장에 한꺼번에 몰려들어 전세금 상승은 물론 이마저도 구하지 못하는 주민들이 속출할 염려 때문이다. 순환용주택의 성능도 문제다.

박위원장은 “도촌지구에 마련된 순환용주택은 일부만 제외하고는 전부 방이 2개인 20평형 이하여서 가족 수가 많거나 성(性)이 다른 자녀가 둘 이상인 세대는 입주하기 어려운 형편이다”며 “또한 누수나 소음공해가 심해 날림공사의 의혹이 든다”고 주장했다.

박위원장은 이같은 이유로 중3구역의 토지등소유자와 세입자중 30여%만이 순환용주택으로 입주했다고 밝혔다.

 

공사가 중단된 성남 중3구역 재개발 현장

 

◆원가절감? 글쎄…

주택공사는 중3구역의 사업시행권을 따내기 위해 토지등소유자들에게 ▲전문성 ▲투명성 ▲원가절감 등의 이유를 부각시켰다. 특히 원가절감에 있어서는 “사업시기의 단축과 함께 사업이익의 모두를 토지등소유자에게 돌려주고 자신들은 원가정산방식에 따른 실 투입 사업비만 받아간다”고 강조했다.

설득력 있어 보이지만 속내를 들여다보면 꼭 그렇지도 않다는 게 전문가들의 지적이다.

도시정비법상 설치비용이 적게는 수십억원에서 많게는 수백억원에 이르는 정비기반시설에 관한 규정이 주택공사등이 사업시행자인 경우 토지등소유자에게 불리하게 돼 있어 이에 따른 손해가 막심하다는 것이다.

도시정비법 제65조에 따르면 시장·군수 또는 주택공사등이 사업시행자인 경우 새로이 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다. 이에 따라 사업시행자에 무상양도 되는 정비기반시설보다 새로 설치하는 정비기반시설의 평가금액이 높더라도 아무런 이의를 제기하지 못한다.

중3구역의 경우 지방자치단체에 무상귀속되는 정비기반시설은 1만1680㎡이지만 사업시행자에 무상양도 되는 정비기반시설은 8490㎡이어서 3190㎡의 손해를 토지등소유자가 감수해야 한다. 더욱이 무상양도분은 도로·공원등이고 무상귀속분은 대부분 대지여서 돈으로 손해액을 환산할 경우 최소 70억원에 이를 것으로 추산된다.

또한 중3구역은 최초의 정비계획보다 건립세대수가 123세대나 줄어들어 토지등소유자의 추가부담금이 수백억원 늘어난 것으로 나타났다.

중3구역의 최초 정비계획상(2003년 11월) 건립세대수는 618세대였다. 이후 2차(2004년 11월) 정비계획에서 546세로 줄었고, 최종적으로(2007년 2월) 495세대가 확정됐다. 이로 인해 주민대표회의 추산 332억원의 분양수입이 감소됐다.

이같은 결과는 성남시가 중3구역의 주변 음촌로 확장계획을(20m→30m) 갑자기 세우면서 중3구역의 부지를 도로로 편입시켰기 때문이다. 이에 대한 용적률 인센티브나 토지보상비는 전혀 없었다.

결국 주택공사는 토지등소유자의 이익을 대변하기보다 성남시의 입장만 최대한 고려했다는 주민들의 비난을 피하기 어렵게 됐다.

 

◆‘先 대책마련’ 후 시행해야

 

현행 도시정비법상 순환재개발의 사업시행자는 시장·군수, 주택공사, 지방공사 등으로 공공기관에 한정돼 있다. 민간 조합은 순환용주택을 확보하기도 어렵고 순환재개발 특성상 공공성의 개입이 불가피하다고 판단했기 때문으로 풀이된다. 최근 각계의 ‘순환재개발 대세론(?)’도 이런 순기능에 초점이 맞춰져 강조되고 있는 상황이다.

하지만 단편적인 순기능만 강조되다 보니 이면에 감춰진 토지등소유자의 막대한 손해와 공공기관의 횡포에 주목하는 이는 거의 없다. 이에 대해 전문가들은 순환재개발 도입에 앞서 문제점에 대한 대책을 먼저 마련해야 한다고 입을 모으고 있다.

한 전문가는 “순환재개발 역시 현재 많은 문제점을 안고 있다”며 “대책의 마련 없이 순환재개발을 시행할 경우 또 다른 희생자가 양산될 수 있다”고 지적했다.

이를 위해 먼저 현행 도시정비법 벌칙조항에 공공시행자도 자료공개 등을 하지 않았을 때 처벌할 수 있는 처벌조항을 신설해야 한다는 지적이다. 이와 함께 주민대표회의의 권한을 더욱 강화하는 것은 물론 사업시행인가 시 토지등소유자의 동의를 받도록 법을 개정해야 한다는 목소리가 높다.

 

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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