[스크랩] 주택 매도ㆍ매수 전략은…`대출 낀 집 장만` 신중해야

주택 매도ㆍ매수 전략은…`대출 낀 집 장만` 신중해야

일시적 2주택자, 매도시기 늦추는게 유리
5년 前 당첨됐어요 판교ㆍ광교 청약 가능

정부가 내놓은 '10ㆍ21 대책'에 주택 실수요거래 촉진을 위해 양도세 및 대출 부담 완화 방안이 포함되면서 주택 매도ㆍ매수 전략에도 수정이 불가피해졌다. 하지만 전문가들이 제시하는 내집마련 전략 및 투자지침은 의외로 간단하다. 한마디로 "기다리는 게 유리하다"는 것이 핵심이다.

매수 희망자 입장에서는 투기지역ㆍ투기과열지구가 풀리고 대출규제가 일부 완화되더라도 금리 부담이 여전히 큰 데다 경기침체가 계속되고 있어 섣불리 주택 매입에 나섰다가는 손해보기 십상이라는 지적이다. 매도자 역시 일시적 2주택자 양도세 비과세 기간과 처분조건부 대출 상환기간이 연장된 만큼 팔려는 집을 당장 급매물로 내놓기 보다 내년 초 이후로 매도 시기를 늦출 것을 권하고 있다.

◆대출규제 완화는 내년 이후에 혜택받아라

우선 주택투기지역에서 해제되면 내집마련 수요자들은 대출받기가 수월해진다. 주택담보대출비율(LTV;매수 대상 집값을 기준으로 한 대출비율)과 총부채상환비율(DTI;연소득 대비 대출비율)이 40%에서 60%로 상향되기 때문이다. 우리은행에 따르면 연소득 5000만원인 사람이 투기지역에서 8억원짜리 집을 살 때 DTI 40%를 적용받아 1억7260만원밖에 빌리지 못한다. 하지만 투기지역에서 풀리면 2억5890만원을 대출받을 수 있다.

하지만 대출금리가 계속 오르는 데다 집값이 더 떨어질 가능성도 커 섣부른 매입은 자제하는 게 좋다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "금리가 두 자릿수까지 오르는 마당에 은행 돈을 많이 빌려 집을 사는 것은 바람직하지 않다"며 "저축 등을 통해 현금 비중을 높이면서 내년 상반기 이후를 노려볼 만하다"고 말했다.

처분조건부 대출을 받았거나 양도세 중과 유예기간 안에 기존 주택을 팔지 못한 일시적 2주택자 역시 매도시기를 당분간 늦출 수 있는 여력이 생겼다. 대출 상환기간과 비과세(중복 보유 허용) 기간이 1년에서 2년으로 각각 늘어나기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 "지금은 급매물도 팔리기 힘든 상황"이라며 "가격을 과도하게 낮춰 매물을 내놓기 보다 내년 이후를 노리는 게 낫다"고 조언했다.

◆전매제한 완화대상 관심가질만

이번 대책으로 가장 큰 수혜를 받는 부동산은 경기도 파주,광주,안산 등 비(非)과밀억제권역 내 민간택지의 신규 분양 아파트와 수도권 오피스텔이 꼽힌다. 투기과열지구에서 풀리면 전매제한 기간이 1년으로 줄기 때문이다. 따라서 계약 후 입주까지 2~3년이 소요된다는 점을 감안하면 사실상 분양권 상태에서 전매가 가능해진다. 투기과열지구와는 달리 비(非)투기과열지구에서는 분양권 전매가 허용된다. 오피스텔도 수도권 인구 50만명 이상 시의 투기과열지구에서 분양하는 단지는 분양권 전매가 금지되지만 투기과열지구에서 풀리면 곧바로 전매할 수 있다.

다만 투기과열지구 해제지역이 아직 확정되지 않아 수혜 대상이 어디가 될지는 미지수다.

◆5년 전 당첨됐어도 판교·광교 노려볼만

과거 5년 이내에 신규 분양 아파트에 당첨됐던 수요자가 새집으로 '갈아타기'를 준비하거나 청약통장에 가입한 비(非)세대주라면 연말에 나오는 판교신도시나 광교신도시 아파트 청약을 고려해볼 만하다. 투기과열지구에서 해제되면 5년 이전에 다른 아파트에 당첨됐거나 세대주가 아니라 하더라도 1순위에 청약할 수 있기 때문이다. 다만 상한제 아파트 당첨자는 혜택을 받지 못한다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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