[스크랩] V자형 회복은 어려울듯

V자형 회복은 어려울듯

 

정부가 올 들어 여섯 차례의 부동산 규제완화책을 내놓았는데도 시장은 꿈적도 하지 않고 있다. 오히려 버블세븐지역에서 시작한 하락이 강북과 수도권 외곽으로 확산하고 있다.

가장 하락폭이 큰 분당과 용인은 2006년 4분기 고점대비 30%이상 급락(현재 급매물 시세기준), 강남권도 20-30% 정도 떨어졌다. 한동안 강세를 유지했던 서울 ‘노-도-강 지역’도 가을들어 소리 없이 5-10% 하락했는데 거래가 없다. 지역 불문하고 가격이 하락하는 모양새다.

 최근 규제완화 대책들이 이런 집값 하락세를 잠시 주춤하게 할 수 있겠지만 지금의 약세, 하락세 기조를 꺾지는 못할 것 같다. 요즘 주택시장은 정부의 정책 불신으로 인해 거래가 안되는 것은 아니다. 일부 전문가들이 지금의 거래 침체를 정부의 정책불신을 주 요인으로 꼽고 있으나 정확한 진단이 아니다. 지금은 정부의 정책으로 집값이 오르거나 거래가 활성화되는 구조가 아닌 것이다. 달리 말하면 주택시장에서 정책변수 비중이 미미하다는 얘기다.

요즘 같이 국가경제와 국제금융시장이 뿌리째 흔들리는 극도의 불안장세에서는 부동산 시장이 정책변수에 의해 안정되기에는 역부족이다. 정부가 11월 투기지역과 투기과열지구를 해제한다고 하더라도 이 상황이 지속된다면 효과는 제한적일 수 밖에 없다.

지금 주택시장의 체력이 극히 저하돼 있다. 요즘은 매매가격 뿐만아니라 전세가격까지 약세를 보이고 있다. 가을 이사철인데도 불구하고 전세가격이 떨어지는 것을 보면 시장이 깊은 수렁에 빠져 있다는 것을 의미한다.

향후 주택시장은 한마디로 안개속이다. 바닥이 언제일지, 몇% 더 떨어질 것인지에 대해서 자신있게 예측하는 사람들은 없다. 일부 전문가들이 내년 하반기에 회복할 것으로 예상하지만 금융시장과 거시경제가 안정을 되찾는다는 전제하에서다. 그 전제가 흔들리면 전망은 의미가 없다.

물론 가격이 떨어지더라도 일본처럼 거품붕괴와 같은 대폭락 사태는 오지 않을 것이다. 하지만 천문학적인 가계의 담보대출, 저축은행의 PF의 부실 때문에 적어도 카드사태 정도의 휴유증은 겪을 것으로 보인다. 

 현재로서는 시장을 지켜보는 수 밖에 뾰족한 방법이 없다. 부동산 시장을 둘러싼 제반 환경의 불확실성이 해소된 뒤 움직여도 늦지 않다.

 그러나 부동산 시장이 회복되더라도 IMF때처럼 ‘V자형’ 회복은 어려울 것이다. 2001년 이후 장기간 저금리 열풍으로 주택가격이 오버슈팅(고평가)된 상황에서  ‘쇼크’를 받았기 때문이다. IMF사태를 맞은 1997년은 200만호 건설로 주택가격이 5-6년간 조정을 받다 회복되는 초입단계였다.

가격 조정을 많이 받았기 때문에, 가격이 많이 떨어져 있었기 때문에 그만큼 회복도 빨랐지만 지금은 그 당시와는 다르다.

부동산가격이 회복되더라도 거시경제와 동떨어져 나홀로 상승하기 힘들 것이다. 원래 한 국가의 부동산, 주식등 자산 가격은 그 나라의 거시경제의 산물이다. 그렇지만 지난 5-6년간 집값은 거시경제와 괴리되어서 올랐다.

거시경제가 나쁘든 좋든 무차별적으로 상승했다는 것이다. 바로 저금리와 과잉유동성이 이런 괴리현상을 만들었다. 하지만 앞으로는 주택가격은 거시경제와 동조화현상을 보일 것이다. 오르더라도 실물경기에 후행해서 주택가격이 오를 것이다.
 
실물경기가 좋아져야 소득이 늘고 주택구매력이 늘어나 가격도 오른다는 것이다. 경제학 원론이 통하는 시절로 되돌아가는 것이다.<박원갑, 스피드뱅크 부동산연구소장>

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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