MB식 규제완화 속도에 한발 앞서라

MB식 규제완화 속도에 한발 앞서라

 

 

이명박정부 출범후 6.11대책과 8.21대책 등 부동산대책이 잇따라 나왔습니다. 6.11대책은 집값도 안정시키고 지방 미분양도 줄이겠다는 MB의 모순어법의 한계가 그대로 드러났습니다. 반면 8.21대책은 미분양 해소대책이 아닌 규제완화책을 내놓았습니다. 규제 정책을 제한적으로 완화하고 주택공급도 늘려 건설경기를 활성화하고 장기적으로 집값을 안정시키겠다는 의지가 담겨 있습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 6.11대책과 8.21대책을 들여다보고 앞으로 이명박정부의 규제완화 로드맵(단계별 이행방안)이 어떻게 실행될 것인가를 예측해보겠습니다.

참여정부(2003~2007)의 지적처럼 역대 정부의 부동산정책은 냉온탕을 오갔습니다. 국민의 정부(98~2002년) 부동산정책은 결과적으로 온탕이 아닌 영상 45도의 열탕이 됐습니다. 저금리로 무장한 글로벌 유동성으로 부동산 가격이 급등하자 참여정부는 영하 5도 이하의 냉탕 규제대책을 쏟아냈습니다.

먼저 국민의 정부의 열탕 정책을 개인 투자자에게 영향을 미친 정책 중심으로 짚어보겠습니다.

국민의 정부 규제완화책

IMF사태와 함께 출범한 국민의 정부는 집값이 폭락하고 금리는 폭등하고 건설업체들은 대량 부도사태를 맞았습니다.

경기부양을 최우선 목표로 삼을 수밖에 없던 정부는 건설경기를 살리기 위해 기존 부동산 규제정책을 거의 전면적으로 폐지했습니다.

그중에서도 미분양 해소를 위한 전면적인 규제완화책을 내놓았습니다. 98년 강남에서도 중대형 미분양이 잇따르자 정부는 99년 신축주택 즉 분양 또는 미분양 아파트에 대한 취득세 등록세 감면과 양도소득세 면제를 한시적으로 도입했습니다.

이어 △주상복합건물 규제 완화 △조합주택에 대한 소형주택 건설의무비율 폐지 △분양권 전매제한 완화 및 폐지 △주택청약 재당첨 제한 폐지 △아파트 분양가 자율화 확대 △1인 1청약통장 도입 등 규제완화책을 2001년까지 3년간 지속적으로 추진했습니다. 또 미분양 구입을 유도하기 위해 주택구입자금에 대한 자금출처조사를 면제했고 구입자금을 지원하기까지 했습니다.

이 같은 열탕 규제완화책은 결국 2002년부터 부동산 가격이 급등하기 시작하면서 2003년 출범한 참여정부가 급냉탕 정책을 쓰게 된 것입니다.

이명박정부의 6.11대책과 8.21대책

시장친화적이라는 이명박정부는 집권 초기에 규제완화에 너무 신중했습니다. 아니 우유부단했습니다. 참여정부 말기에 안정시켜 놓은(정확히는 시장 기능을 상실시켜 놓은) 집값을 새 정부가 불안하게 만들어서는 안된다는 강박감과 장관 후보자가 재산 형성 문제 때문에 사퇴하며 강부자(강남 땅부자)라는 유행어까지 생긴 집권 초기 정국으로 인해 부동산정책은 국정 우선순위에서 밀리다 집권 4개월만에 6.11대책을 내놓았습니다.

예상대로 미분양 해소대책을 가장 먼저 발표했으나 침체의 골이 워낙 깊은 지방 미분양 해소를 위한 한시적 대책이라는 카드는 오히려 시장에서 투자자들로부터 신뢰만 잃아 시장 정상화에 전혀 도움이 되지 못했습니다.

6.11대책의 주요 내용은 △주택담보인정비율(LTV) 10% 상향(분양가 10% 인하시 60→70%) △취득세 등록세 50% 감면 △일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 기간 연장(1→2년) △매입임대주택사업 활성화(주택규모 85㎡→149㎡이하 확대, 임대기간 10년→5년으로 단축, 양도세 중과 기준 3억원 취득가액으로 완화) 등입니다.

하지만 수혜 지역 및 주택이 지방과 미분양 아파트로 국한된 데다 이마저 2009년 6월말까지 1년간 한시적으로 적용돼 실망만 안겨준 정책이 됐습니다.

이에 정부는 미분양 사태가 악화되고 분양가 상한제 등으로 주택공급물량이 급감하는데다 유가 급등에 따른 글로벌 스태그네이션 위기를 맞자 건설경기를 살리기 위해 8.21대책을 발표했습니다.

수도권에 신도시 2곳을 추가 건설하고 분양가 상한제를 건설업체의 이익을 개선하기 위해 손질하고 재건축 등 민영주택에 대한 후분양제는 사실상 폐지했습니다. 그리고 도심 주택공급을 늘리기 위해 재건축규제완화를 단행했습니다. 안전진단 절차를 간소화하고 2종 일반주거지역의 층수를 평균 18층으로 완화했으며 조합원 분양권 전매를 조합설립인가후부터 등기시까지 자유화했습니다.

여기에 지방 미분양 해소 추가 대책으로 1가구 2주택 양도세 중과 배제 기준 3억원(공시가격)을 지방 광역시까지 확대하고 지방에 한해 매입임대주택사업자가 1채 이상을 7년 이상 보유하면 양도세 중과를 배제하고 종합부동산세를 비과세하기로 했습니다.

수도권(과밀억제권역) 전매제한 기간을 종전 최대 10년, 최소 5년에서 각각 7년, 3년으로 2~3년 줄였지만 시장에 미칠 영향은 거의 없을 것입니다. 어차피 분양시장이 살아나지 않는 한 전매제한 규제는 계속 완화될 것입니다. 또 전매 기간이 10년이 7년으로, 3년 단축됐다고 청약하지 않을 사람이 청약하지는 않기 때문입니다.

9월 이후 규제완화책 로드맵

6.11대책과 8.21대책을 연구 조사 분석을 하면 9월 이후 이명박정부의 주택정책 즉 규제완화책 로드맵 실마리를 찾을 수 있습니다. 제가 찾은 실마리를 소개합니다.

9월 이후 가장 빨리 나올 추가 대책으로는 세제 완화입니다. 물론 부분적이며 제한적으로 아주 느리게 시행될 것입니다.

가장 먼저 9월 1일 발표될 세제개편안을 통해 1가구 1주택자 양도소득세 특별공제율이 확대될 예정입니다. 이와 관련 현재로선 1가구 1주택자의 10년 이상 장기보유시 양도세를 면제해주는 방안이 유력합니다. 현재는 양도차익에 대한 특별공제율이 매년 4%포인트씩 높여 20년 보유하면 최대 80%까지 공제받도록 돼 있습니다. 6억원 이상 고가주택이더라도 1가구 1주택자라면 장기보유 특별공제를 받는 방안이 나올 가능성도 배제할 수 없습니다.

이어서 이르면 연내 수도권 미분양주택 취득세 등록세 감면 확대 조치와 지방 미분양 주택 구입에 대한 한시적 양도세 감면 방안이 발표될 가능성이 높습니다.

또 이르면 2009년 상반기에 수도권도 1가구 2주택 양도세 중과 배제(3억원 이하)가 적용되고 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 기간 2년 연장도 수도권까지 확대될 것으로 보입니다.

종부세 완화는 종합부동산세법 위헌 여부를 가리기 위한 헌법재판소의 결정에 따라 좌우될 것입니다. 강남 주민들이 청구한 헌법소원 심판을 위한 헌재의 공개변론이 오는 9월 18일 열릴 예정입니다.

헌재의 결정에 따라 이르면 2008년 12월 과세분부터 개정, 시행될 것입니다. 개정안 주요 내용은 가구별 합산과세, 종부세 대상 주택 기준 9억원으로 완화, 1가구 1주택자 예외 규정 등이 대상입니다.

또 미분양이 해소되지 않는 한 수도권 민간택지 전매제한 기간은 연내 추가 완화가 유력합니다. 재당첨제한도 2009년 상반기에 완화 또는 폐지될 가능성이 있습니다.

LTV, 총부채상환비율(DTI) 등 주택담보대출 규제 완화는 지방 미분양 주택에 한해 연내 가능할 것으로 보이고 2009년 상반기에 수도권 미분양 주택까지 확대될 것으로 예상됩니다. 미국에서 시작된 글로벌 유동성 위기의 연착륙 여부에 따라 대출규제 완화속도가 좌우될 것입니다.

재건축 규제완화책의 경우 안전진단 간소화 및 조합원 분양권 전매 자유화가 예상보다 빨리 나온 상황에서 조합주택에 대한 소형주택 건설 의무비율 완화가 유력하나 연내 시행되기는 쉽지 않을 것으로 보입니다. 조합에서 요구하고 있는 임대주택 의무건립 폐지는 일러야 2009년 하반기 또는 2010년 상반기에, 분양가 상한제 폐지는 2010년 이후나 가능할 것입니다.