8·21 부동산 대책 무슨 내용 담았나 ?

8·21 부동산 대책 무슨 내용 담았나 ?

 

신도시 건설ㆍ재건축 풀고 지방 1주택 임대사업 허용

◆ 검단ㆍ세교에 신도시 추가 건설 = 인천 검단과 오산 세교지역이 신도시로 개발된다. 수도권 내 중장기 주택공급을 위해 개발되는 두 곳에는 추가로 4만8900가구가 건설된다. 국토해양부는 2곳의 공공택지 확대지구에 즉시 택지개발예정지구 지정을 위한 주민공람을 개시해 올해 말까지 개발계획을 포함한 지구지정을 완료하기로 했다. 검단신도시는 당초 11.2㎢(1123만㎡) 넓이에 6만6000가구의 주택을 건설하기로 계획이 확정돼 있었다. 첫 분양은 내년 6월이며 2011년 말 첫 입주가 이뤄질 예정이다. 국토부는 이러한 검단신도시 면적에 6.9㎢를 추가 지정했다. 대곡ㆍ불노ㆍ마전동 일대에 들어서는 검단2신도시에는 2만6000가구가 지어진다. 검단신도시(총 1813만㎡)는 총 9만2000가구에 23만명을 수용하는 곳이 되는 셈이다. 국토부는 기존 지구와 통합 개발을 하되 주택 공급을 단계적으로 추진할 것이라며 검단2신도시의 경우 2013년부터 주택 분양이 이뤄질 것이라고 밝혔다. 오산 세교신도시는 당초 2.8㎢의 택지지구가 총 8㎢로 확대된다. 주택도 1만4000가구에서 3만7000가구로 늘어난다. 확대 지역의 주택분양은 2012년부터 이뤄질 예정이다. ▶▶ 실효성 분석 신도시 두 곳을 추가 지정한 것은 수요 부족으로 미분양이 많은 현실을 감안할 때 방향이 잘못됐다는 평가를 받는다. 도심재개발을 강조해온 정책의 일관성에도 타격을 줄 수 있다는 얘기도 있다. 실제로 검단신도시 추가 지정은 이미 알려져 있었고 수도권에서 관심이 높은 지역도 아니다. 수도권 신도시의 전반적인 인기가 급락하는 상황에서 대규모 미분양 사태도 우려된다는 것. 부동산업계에선 인천 주택시장의 공급 과잉에 대한 우려가 꾸준히 제기되는 상황에서 주택 수급을 조절해야 한다는 의견도 내놓고 있다. 오산 세교지구가 신도시로 지정되면서 오산의 자족 기능은 크게 늘어날 것으로 보인다. 하지만 서울과 더 가까운 동탄의 인기도 높지 않은 데다 인접한 동탄2신도시 물량이 나오기 시작하면 과잉 공급이 될 가능성이 높다. 세교1지구는 임대물량이 60%를 차지하나 현지에서는 수요가 별로 없는 실정이다. ◆ 전매금지 권역별 1~7년 차등화 = 신규 분양주택의 전매제한 기간이 완화된다. 수도권 공공택지는 10년(전용 85㎡ 이하)~7년(85㎡ 초과), 민간택지는 7년(85㎡ 이하)~5년(85㎡ 초과)이던 전매금지 기간이 최장 7년, 최단 1년으로 줄어든다. 정부는 수도권 전매제한을 완화하면서 권역별로 차별화하기로 했다. 지금은 택지 유형별ㆍ면적별로 구분하고 있지만 과밀억제권역이냐 아니냐를 새 기준으로 추가했다. 이에 따라 공공택지에서만 4개 유형의 전매제한 기간이 생긴다. 과밀억제권역일 경우 85㎡ 이하가 7년, 85㎡ 초과가 5년이며 기타 지역에서는 85㎡ 이하가 5년, 85㎡ 초과가 3년이다. 전매제한 완화는 21일 이후 분양승인 신청하는 주택부터 적용된다. 지방은 전매제한이 이미 완화(공공택지 1년, 민간택지 폐지)됐다. ▶▶ 실효성 분석 서울에서도 민간택지에서 분양하는 85㎡ 초과 아파트 전매제한 기간이 3년으로 짧아지기 때문에 입주 후 곧 팔 수 있는 아파트가 늘어날 것으로 보인다. 신규주택의 거래 활성화에는 도움이 될 수 있다는 의미다. 그러나 역시 시장을 반전시킬 만큼의 효과는 기대하기 어렵다는 게 중론이다. 이미 발생한 미분양을 해소할 수 있는 대책이 아니기 때문이다. 김신조 내외주건 사장은 "용인, 고양 덕이ㆍ식사지구 등 수도권 지역에서도 미분양이 쌓인 현실을 감안하면 시장 활성화에는 역부족"이라고 말했다. ◆ 재건축 조합원지위 양도 가능 = 서울 시내 재건축을 통한 공급은 2003년 4만3589가구(인ㆍ허가 기준)였다. 그러다가 과도한 중첩규제가 작용하면서 2006년에는 1만4744가구에 그치더니 지난해에는 5032가구에 불과했다. 정부가 복잡한 절차를 간소화하고 효과가 없거나 불필요한 제도는 폐지하는 등 재건축 규제의 합리화에 나선 것은 재건축이 지나치게 위축됐다고 판단했기 때문이다. 우선 예비안전진단과 본진단(정밀안전진단) 두 단계로 나눠진 안전진단 절차가 하나로 통합되고 판정 기준도 쉬워진다. 국토해양부 관계자는 "현재 안전진단시 구조안전 50%, 노후도 30%로 돼 있는데 이를 조정할 것"이라고 밝혀 구조안전 부문 점수를 낮추겠다는 뜻을 보였다. 이렇게 되면 송파구 잠실 주공5단지와 강남구 대치 은마 등 안전진단 단계에서 발이 묶여 재건축이 중단된 아파트 사업에 물꼬가 트일 수 있다. 시공사 선정 시점은 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당겨지고, 정비계획수립과 사업시행인가 때 두 번 시행하던 건축심의는 사업시행인가 시점에 한 번만 받게 된다. 국토부는 이 경우 현재 3년 정도 걸리는 재건축 절차가 1년6개월로 단축될 것으로 보고 있다. 재건축의 일반분양분을 공정률 80% 이후 분양해야 하는 후분양제는 제도 도입 5년 만에 폐지된다. 일반분양 수입의 회수 시점이 늦어지면서 발생하는 금융비용을 상당 부분 일반분양가에 전가해 분양가 상승을 초래한다는 지적이 있었다. 조합원 지위양도금지 조항도 사라진다. 이렇게 되면 현재 조합원 지위 양도가 금지된 수도권 28개 단지 9000여 가구와 앞으로 조합설립인가를 받을 예정인 86개 단지 7만3000여 가구의 전매 제한이 풀린다. 이 밖에 현재 최고 15층으로 제한된 2종 일반주거지역 층수는 평균 18층으로 완화된다. ▶▶ 실효성 분석 재건축 규제합리화가 이뤄졌지만 소형평형 의무비율, 임대주택 의무비율, 초과이익환수제 등 재건축 규제의 핵심사안은 변함이 없다. 층고도 완화되지만 용적률이 그대로다. 재건축이 활성화되려면 사업성이 어느 정도 나와야 하는데 그렇지 못하다는 것이다. 다만 조합원 지위양도가 자유로워지면 재건축 매물은 어느 정도 늘어날 것으로 보인다. ◆ 광역시 2주택 양도세 중과 제외 = 이번 대책에는 지방 광역시에 대해 양도세 중과 부담을 덜어주는 내용이 담겼다. 현재는 1가구 2주택자라도 지방의 도 지역에 한해서만 공시가격 3억원 이하 주택만 중과대상에서 제외하고 있다. 정부는 이 기준을 지방의 광역시까지 확대해 부산, 광주, 대구, 대전, 울산 등도 3억원 이하 주택이면 중과에서 벗어나게 된다. 또 이번 세제개편으로 서울과 지방(저가 주택)에 각각 집을 가진 사람은 어느 주택을 먼저 팔든 양도세 중과를 면하게 된다. 매입임대주택 사업의 요건도 완화돼 앞으로 1채 이상을 사서 7년 이상 임대하면 혜택을 받을 수 있도록 고칠 계획이다. 매입 임대하는 주택의 기준도 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대한다. 정부는 주택금융도 확대할 계획이다. 이를 위해 이자상환액에 대한 소득공제 한도를 현행 연 1000만원에서 1500만원으로 늘리고, 30년 장기 주택담보대출 수요기반을 늘리는 방안도 추진한다. ▶▶ 실효성 분석 지방 광역시의 미분양 아파트 문제를 해결하는 데 효과가 있을 것으로 보인다. 수도권 거주자가 지방의 미분양 아파트를 구입해서 이를 임대주택으로 활용할 수 있는 길을 터줬기 때문이다. 또 주택금융 확대로 자금사정이 넉넉지 않은 계층이 내집 마련을 위해 30년 장기대출을 활용하는 경우가 늘 것으로 보인다. ◆ 매입가 인정…분양가상한제 완화 = 정부는 분양가상한제 시행으로 민간 부문의 공급 위축 가능성이 우려돼 민간택지와 주상복합아파트에 대한 가산비를 추가로 인정하기로 했다. 민간건설시장에서 주택 공급이 줄어드는 것과 관련해 "기본형 건축비를 산정하는 과정에서 감정가가 택지비의 산정 기준이 되다 보니 실제 매입가와 괴리감이 커 공급이 줄어들고 있다"는 것이 정부의 상황 인식인 셈이다. 국토해양부가 마련한 개선안은 도심 주상복합아파트에 대한 가산비를 추가로 인정하고 민간택지 실매입가를 택지 감정가의 120% 안에서 인정해 주고 연약지반 공사비 등 실제 소요된 비용을 가산비에 추가한다는 것이 핵심이다. 시가의 80%를 감정가로 보는 것이 일반적이고, 특히 도심에서는 토지 실제 매입가와 감정가 차이가 커 업계의 불만이 컸다. 국토부는 도심이 아닌 지방이라도 업체의 택지비 현실화 요구가 있다면 택지비 현실화를 적용하겠다는 방침이다. 그러나 자칫 분양가 인상으로 이어질 수 있다는 점에서 정부는 "철처한 검증을 통해 과도한 분양가 상승을 막을 것"이라고 밝혔다. 국토부는 건설업체가 가산비를 과다 산정하는 것을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고 가산비 산정업체를 지방자치단체가 직접 선정하도록 했다. 정부는 그러나 분양가상한제 폐지는 고려하지 않고 있다고 밝혔다. ▶▶ 실효성 분석 민간택지 공급을 늘리기 위해 분양가상한제를 완화했다는 정부 설명과는 달리 건설업계는 이번 대책으로 상황이 일부 나아지기는 하겠지만 택지 공급이 늘어날 만한 대책은 아니라고 평가하고 있다. 한 대형건설사 임원은 "기본형 건축비가 존재하는 상황에서 가산비 추가 인정은 큰 의미가 없다"며 "사업과정에서 투입되는 다양한 형태의 자금을 일일이 비용으로 산출하기 어려운 것이 현실이기 때문에 택지 공급 확대에 도움이 되지 못할 것"이라고 말했다. 중견건설업체 관계자도 "종전에 인정하지 않았던 비용을 인정해준다는 점은 긍정적이지만 분양가상한제가 폐지되지 않는 한 큰 도움이 되지 않는다"며 "특히 부동산시장이 얼어붙은 상황이어서 이 정도 대책으로는 상황을 반전시키기 어려울 것"이라고 말했다. ◆ 주택용지 5년간 종부세 면제 = 정부의 이번 대책에는 경기침체로 어려움을 겪고 있는 중소 건설업체의 어려움을 덜어주기 위한 내용도 포함돼 있다. 우선 주택건설사업자가 주택을 짓기 위해 사놓은 땅에 대해서는 5년간 종합부동산세를 면제해 주기로 했다. 다만 5년 이내에 집을 짓지 않을 경우에는 5년간의 종합부동산세가 추징된다. 아파트를 지었으나 분양이 안 돼 건설사업자가 보유하는 미분양 아파트의 종부세 비과세 기간도 현행 3년에서 5년으로 연장되고 시공사가 공사대금 대신 대물변제로 받은 미분양 주택도 5년간 종부세가 부과되지 않는다. 또 국가계약제도를 탄력적으로 운영하기로 했다. 당초 올해 하반기부터 최저가 낙찰제도를 300억원 이상 공사에서 100억원 이상 공사로 확대하기로 했으나 이를 내년으로 연기했다. 또 턴키ㆍ대안입찰 공사에서 탈락한 건설업체에 대해서는 설계비 보상을 현실화해 주기로 했고 1000억원 이상 국가공사 입찰에는 지역업체를 포함해서 10개사 정도가 공동으로 참여하도록 할 방침이다. ▶▶ 실효성 분석 부동산시장 여건이 좋지 않아 땅은 확보했으나 분양 일정을 미루고 있는 건설업체의 금융부담을 완화해 주는 효과가 있을 것으로 보인다. 또 미분양 물량 적체로 인해 어려움을 겪고 있는 업체들에도 도움이 될 만한 대책이라는 평가를 받고 있다.