잇단 개발에 땅값 급등 '보상금 웃도는 입주권'

잇단 개발에 땅값 급등 '보상금 웃도는 입주권'

구도심 재생...재정착이 없다

 

'광풍'으로 비유되는 인천의 부동산 붐은 각 개발구역에서 여러 문제를 증폭시키면서 주민 재정착을 더 어렵게 만들어왔다.


▲ 어려운 문제 더 어려워져

가정오거리 구역에서는 특히 토지·건물 등의 감정평가를 두고 사업시행자와 주민 간 마찰을 키웠다.
관련법 상 개발구역 내 건물 등의 감정평가액은 그 지역의 개발에 따른 가격 상승분을 배제하고 결정된다.
예를 들어 가정오거리 내 아파트값 상승이 인근 청라지구와 검단신도시, 가정오거리 구역 세 곳의 영향을 받았다면 청라와 검단 개발에 따른 가격상승만 인정된다.
이 아파트값이 당초 1억이었고 세 곳의 개발로 1억9천만원으로 올랐다면 감정평가액은 1억6천만원이 된다는 얘기다.
하지만 가정오거리 구역 바깥의 아파트 시세는 세 곳의 영향을 다 받아 비슷한 면적의 아파트면 그냥 1억9천만원이 된다.
여기서 마찰이 생긴다. 구역 내 주민들은 1억6천만원으로 다른 데에 가서 1억9천만원짜리 집을 어떻게 구하냐고 항의하기 마련이고 사업시행자는 규정을 들이대며 이를 반박한다.
물론 이 같은 상황은 인천이 아닌 어떤 개발구역에서나 일어날 수 있다.
문제는 개발구역 안과 팎의 어쩔 수 없는 시세차이가 시의 동시다발적인 개발추진으로 더 커졌다는 점이다.
개발구역 내 주민 재정착이 어려운 것도 더 증폭된 문제다.
수십년 된 동네가 헐리고 새로 만들어지는 구역에는 전보다 더 큰 집이 지어지기 마련이다.
가정오거리 구역에서도 기존 주택들은 전체의 87.1%가 전용면적 60㎡ 이하지만 새로 지어질 주택은 전체의 85%가 60㎡를 넘을 것으로 예상된다.
인천 전역의 갑작스런 개발은 아파트 분양가의 절반 가량을 차지하는 땅값을 크게 올렸다.
주민들은 당연히 새 아파트의 입주권을 살 엄두를 못낼 수 밖에 없다.


▲ 시 "효율 위해 동시개발 어쩔 수 없다"

시는 인천 전체의 동시개발이 여러 모로 불가피하다는 입장이다. 인천이 공업도시·회색도시였던 과거에서 탈피하려면 바깥에서 천문학적인 돈과 사람이 몰려와야 하는데 개발사업을 하나씩 해서는 이게 어렵다는 판단이다.
손해근 시 도시재생국장은 "국내·외 여러 사례가 입증하듯 도시의 팽창과 성장은 한 순간에 일어난다"며 "서울의 도심이 강북에서 강남으로 옮겨간 것도 순식간이었다"고 말했다. 이어 "구도심 재생은 단순한 주거환경 개선이 아니라 도시의 기능을 다시 살리자는 더 큰 맥락"이라며 "시 예산만으론 불가능하고 외부 자본이 투자돼야 한다. 붐이 일어야 가능한 얘기"라고 덧붙였다.
시는 직접 추진하는 대부분의 개발사업에서 대규모의 민간자본을 활용하고 있다.
민간자본은 각 개발사업별로 특수목적법인(SPC)을 세워 개발을 추진하고 시는 이 법인에 인천도시개발공사를 참여시켜 전체적인 개발방향을 조정한다.
연세대 송도캠퍼스를 개발하는 '송도국제화복합단지개발(주)', 도화지구 개발과 인천대 송도이전을 맡은 '코로나개발' 등이 대표사례들이다.
이런 SPC의 설립이 가능했던 것은 시가 개발구상을 한꺼번에 내놔 민간자본에게 '인천에 투자하면 사업이 되겠다'는 확신을 심어준 덕이라는 게 시의 설명이다.

/노승환기자 blog.itimes.co.kr/todif77