경매보다 좋은 대물(代物) 노리세요

경매보다 좋은 대물(代物) 노리세요

연 10% 이상 임대수익률에 덤으로 시세차익까지

 

분당에 거주하는 김성호(45·가명)씨의 경우 투자자문업체의 소개로 인천 계양구에 위치한 오피스텔을 30% 정도의 할인된 가격에 3채를 구입해 현재 연 12% 이상의 임대수익을 올리고 있어 매우 흡족해 하고 있다.

계약 후 바로 임대사업자 등록을 하여 건물분에 대한 부가세인 6% 가량을 환급받았고 사업자에게 임대를 해줬기 때문에 수익률이 더 좋았다.

당초 분양가는 56㎡(17평)에 7500만원이었으나 시행사의 자금사정으로 시공사를 통해 5250만원에 나온 대물(代物)이었다. 임대가 500만원에 50만원으로 이미 맞춰진 상태라 임차인 공실 위험 없이 임대수익을 올리고 있고 추후 매각하더라도 당초 30% 정도 할인한 가격으로 구입했기 때문에 한 채당 수천만의 시세차익도 기대하고 있다.

높은 경쟁률을 뚫고 경낙을 받더라도 낙찰가율이 최초 감정가 대비 100%가 넘는 경우가 허다해서 일반인들은 웬만하면 대중화된 경매에서는 수익을 내기 힘들다.

하지만 대물로서 수령한 부동산은 시공사에서 신속한 자금회수를 위해 통상 시세의 50~60%에서 알음알음 나오기 때문에 잘만 잡으면 경매투자보다도 높은 투자수익을 올릴 수 있다. 소형오피스텔 같은 임차인이 맞쳐져 있는 경우 금융권 대출을 활용하면 큰 돈 들이지 않고 매입이 가능하고 연 20%의 고수익도 가능하다.

대물(代物) 부동산 투자란 통상 시행사가 자금난에 봉착했을 때 시공사에 건축비 대신 완공중인 부동산으로 대납하는 과정에서 흘러나오는 틈새투자상품에 투자하는 것을 말한다.

이러한 대물물건은 시공사에서 1~3채씩 개별적으로 파는 경우도 있지만 일시적인 자금 회수와 기존 분양계약자와의 형평성 등의 이유로 인해 통상 10채 이상 묶음으로 거래된다.

대물물건들이 유통되는 경로도 큰손들과 투자자들을 많이 확보하고 있는 컨설팅업체나 투자자문사들을 통해 흘러나온다.

필자는 요즘 고객에게 추천해줄 만한 대물(代物)을 찾기 위해서 수도권 일대를 뒤집고 다니는 게 취미가 되었을 정도다.

간혹 잘만 가다듬으면 단기간에 고수익을 올릴 수 있는‘진흙 속의 진주’처럼 물건을 찾기도 하지만 시행사와 시공사간의 분쟁이 끝나지 않은 물건들이 임의로 시중에 대물 (代物)로서 나오는 경우도 더러 있었다.

임대수익율을 극대화를 원하는 자금여력이 있는 투자자라면 건설사 분양팀을 직접 만나 투자성있는 대물 (代物)을 알아보는 적극적인 전략이 필요하다. 보통 대물물건은 오피스텔에만 한정되는 게 아니라 일반 주거용 아파트나 상가도 해당되기 때문에 평상시에 건설사 관계자와 안면을 터서 인간관계를 두텁게 해 놓던지 건설사와 일을 많이 하는 부동산 컨설팅업계 관계자에 인연의 끈을 계속 유지하고 있는 게 좋다.

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