일괄매각 상가 분양 "주의해야 할 게 많아요"

일괄매각 상가 분양 "주의해야 할 게 많아요"

다시 쓰는 실전부동산학/시행,시공업체 등에 문의후 분양

분양전문업체 등이 시행사나 시공사 등 상가 개발(소유)자들에게서 상가 전체 혹은 일부를 통째로 사들인 뒤 해당 상가를 쪼개 웃돈을 붙여 일반에 분양하는 이른바 '일괄매각 분양 방식'이 상가 분양시장의 새로운 형태로 자리 잡아가고 있다.

그러나 이에 따른 부작용도 곳곳에서 나타나고 있다. 상가분양을 시작한지 하루 만에 분양이 중단되는가하면, 분양업체가 소유권을 완전히 확보하지 못한 채 일반에 상가를 분양하는 바람에 투자자들이 계약금을 떼이는 경우도 있다.

때문에 전문가들은 일괄매각 상가를 분양 받을 때는 분양업체가 해당 상가의 소유권을 모두 확보했는지, 상가 매각대금 납부 능력은 있는지 등을 반드시 확인해야 한다고 조언한다.

상가 일괄매각 점차 늘어나는 추세

▲ 일괄매각 방식으로 분양되는 상가에 투자할 때는 분양업    체가 해당 상가의 소유권을 확보했는지를 우선 확인해야    한다.사진은 일괄매각 방식으로 분양이 추진 중인 서울    잠실지움 아파트 단지 내 상가.

상가의 일괄매각 분양 방식은 공급자 입장에서는 여러 이점이 있다. 우선 시행·시공사는 상가 분양 과정에서 생길 수 있는 미분양 등의 위험요소를 없앨 수 있다. 한 업체에게 상가를 통째로 팔아버리는 것이어서 미분양이 생길 수 없는 구조다.

또 분양 대행업체를 선정해 수요자들에게 직접 분양할 때보다 신속하게 상가를 팔 수 있다. 때문에 공사비 등의 자금 마련이 일반 분양 때보다 쉬운 편이다. 한 건설사 관계자는 “미분양 걱정 없이 신속하게 상가를 처분할 수 있어 시공사 입장에서는 나쁠 게 없다”고 말했다.

시행·시공사와 분양업체간 상가 매매는 분양이 아니어서 일반 상가건물이나 아파트 단지 내 상가 모두 일괄매각이 가능하다. 다만 분양업체가 일반에 분양할 때만 분양공고 등 법에서 정한 절차를 따르면 된다.

때문에 이 같은 방식으로 분양되는 상가가 점차 늘고 있는 추세다. 최근 집들이를 시작한 잠실 트리지움 아파트 단지 내 상가가 이 같은 방식으로 분양할 계획이고, 트리지움 바로 옆에서 지난해 집들이를 한 레이크팰리스 아파트 단지 내 상가 B동이 올 상반기 일괄매각 방식으로 분양됐다.

서울 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트 아파트 단지 내 상가와 경기도 일산동구 장항동 SK엠시티 상가 등도 이 같은 방식으로 분양됐거나 현재 분양 중이다.

소유권 확보 못한 채 분양하기도

일괄매각 방식으로 분양하는 상가가 늘어나면서 문제도 잇따라 발생하고 있다. 트리지움 단지 내 상가는 일괄매각에 따른 상가 매매가를 둘러싸고 조합원간 분쟁이 생겨 최근 분양을 시작한지 하루 만에 분양이 중단됐다.

트리지움 단지 내 상가는 입지가 뛰어나 투자자들의 관심이 높았던 곳이다. 다행이 분양 계약이 이뤄지지 않아 일반인들의 피해는 없지만, 한 두 명이라도 계약자가 있었다면 큰 혼란이 일 뻔했다.

분양업체가 소유권을 완전히 확보하지 않은 채 일반에 상가를 분양해 계약자들이 계약금을 떼이는 경우도 있다.

일산 SK엠시티 상가의 경우 한 분양업체가 시공사로부터 상가 전체를 사들였는데, 상가 매각 대금을 납부하지 못해 시공사로부터 계약을 파기 당했다. 그런데 이 분양업체는 계약을 파기 당하기 전에 상가를 일반에 분양했다.

이 업체와 상가 분양 계약을 한 사람은 약 120명. 이들은 분양업체가 시공사로부터 계약 파기를 당한데다 업체가 부도나면서 계약금을 고스란히 떼일 위기에 처했다. 다행히 SK엠시티 시공사 측에서 이들이 낸 계약금 일부를 보존해 줘 피해가 줄었지만 계약자 대부분은 계약금 일부를 떼일 수밖에 없었다.

지난해 분양한 충남 서산시의 한 아파트 단지 내 상가도 마찬가지다. C업체가 이 상가를 통째로 매입하기로 하고 일반에 분양했지만 제때에 상가 매매대금을 마련하지 못해 시행사로부터 중간에 계약을 파기 당했다.

이 때문에 C업체와 분양 계약을 한 상가 투자자 10여 명은 상가가 완공됐는데도 한동안 입주 하지 못하다 시행사 측의 중재로 최근에야 입주했다.

시행·시공사 이름 믿고 계약하는 것 삼가야

일괄매각 방식으로 분양되는 상가에 투자할 때는 우선 분양업체가 해당 상가의 시행·시공사로부터 완전히 소유권을 확보했는지를 알아봐야 한다. 이를 위해서는 시공사나 시행사 측에 직접 문의해 보는 게 좋다.

분양업체가 상가 매각대금을 모두 납부하고 소유권을 완전히 확보한 뒤 분양하는 것이라면 별 문제가 없지만, 계약금만 낸 상태에서 분양을 하는 것이라면 주의해야 한다. 이때는 분양업체가 상가 매각대금을 납부할 수 있는 능력이 있는지를 따져 봐야 한다. 분양업체가 제시하는 은행 등이 발급한 투자의향서 등도 꼭 진위 여부를 확인해야 한다.

해당 상가 분양을 위해서 다급히 만들어진 분양업체가 있을 수도 있다. 상가 분양 경험이 아주 없는 경우에는 의심을 해 볼 필요가 있다. 급조됐다고 해서 무조건 기피할 필요는 없지만 그 만큼 매각대금 지불 능력을 꼼꼼히 따져볼 필요는 있다.

시행사나 시공사의 이름을 믿고 계약하는 경우도 삼가야 한다. 시행·시공사가 분양업체에 상가를 통째로 파는 것이어서 일괄매각 계약이 이뤄지면 대개 시행·시공사는 해당 상가와 아무런 관련이 없어진다.

따라서 나중에 문제가 생겨도 시행·시공사에 법적 대응을 할 수가 없다. 상가뉴스레이다 정미현 연구위원은 “해당 상가를 모두 사들인 업체가 상가 매각대금을 지불할 능력이 있는지, 상가 매각이 제대로 이뤄지고 있는지 등을 잘 살펴보고 투자해야 피해를 막을 수 있다”고 조언했다.