청약가점제 청약 전략

부양가족 많은 집 내 집 마련 기회 넓어져

다시 쓰는 실전부동산학/청약가점제 해부

 

9월 분양가상한제와 함께 청약가점제가 전면 시행된다. 청약가점제 대상 아파트는 이르면 연말께나 볼 수 있을 것으로 예상되는 분양가상한제 적용 아파트와는 달리 9월 초순께부터 쏟아질 예정이다.

9월 이후 청약가점제가 전면 시행되지만 기존의 ‘뽑기식’ 청약제도인 추첨제 역시 일정비율 만큼 병행 실시된다. 어떤 아파트가 언제 어떻게 가점제 적용을 받는지 알아보자.

■청약가점제란

-청약통장 가입기간, 무주택 기간, 부양가족 수에 따라 점수를 차등 부여한 뒤 이를 모두 합산한 점수(최대 84점)로 주택 청약 당첨자를 가리는 방식. 점수가 높은 사람 순으로 당첨자가 결정됨.

-청약통장 가입기간은 1년마다 1점씩 증가하고, 무주택 기간은 1년마다 2점씩 증가함. 부양가족 수는 1명마다 5점씩 늘어남.

-예를 들어 청약통장 가입기간이 14년이고, 무주택 기간이 13년, 부인과 자녀 2명이 있는 A씨의 경우 청약 가점은 64점.<가점 항목별 점수 표 참조>

■모든 아파트에 적용되나

-가점제 조기 시행과 가점제 시행으로 불이익을 받는 청약통장 가입자를 감안해 가점제와 기존 방식인 추첨제가 병행 실시됨.

-전용면적 85㎡ 이하 중소형은 전체 분양 물량 중 75%는 가점제로, 나머지 25%는 추첨제 적용.

-전용면적 85㎡ 초과 중대형의 경우 채권입찰제를 우선 적용하되, 채권매입예정금액이 같은 경우에 한해 가점제 50%, 추첨제 50%를 적용.

-청약저축 가입자만이 청약할 수 있는 공공택지 내 공공주택은 가점제가 적용되지 않음.<가점제 대상 표 참조>

 

■언제부터 적용되나

-민간 건설업체가 분양하는 아파트의 경우 9월 1일 이후 입주자모집승인신청(분양승인신청)분부터 적용하기로 했던 주택공급규칙을 변경해 9월1일 이후 입주자모집공고(분양공고)분부터 적용.

-대한주택공사, 각 자치단체 등이 분양하는 아파트는 9월 1일 이후 입주자모집공고가 나는 사업장부터 적용.

■가점 항목별 기준은

-무주택의 기준은 해당 주택의 입주자모집공고일 기준으로 청약자와 동일한 주민등록표에 등재된 세대원(배우자, 직계존속, 배우자의 직계존속, 직계비속) 전원이 무주택자여야 함.

- 60세 이상의 직계존속이 1주택을 소유한 경우에는 무주택으로 인정됨. 그러나 2주택을 소유한 경우 청약자는 무주택으로 인정(부양가족 수도 인정)되지만, 가점 총점에서 1주택 당 5점씩 감점됨.

-무주택 기간은 30세 이상 이후부터 산정하되, 30세 이전에 결혼한 경우에는 혼인신고일부터 무주택 기간으로 산정함.

-무주택 기간은 연속적으로 무주택이었던 기간만 인정됨. 과거 주택을 소유했었던 경우에는 해당 주택을 처분한 뒤 다시 무주택이 된 이후부터만 인정됨.

-부양가족은 해당 주택의 입주자모집공고일 기준으로 청약자와 동일한 주민등록표에 등재된 세대원(세대가 분리돼 있는 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함) 모두.

-다만 직계존속은 해당 주택의 입주자모집공고일 기준으로 최근 3년간 청약자와 동일한 주민등록표에 기재돼 있어야 하고, 직계비속은 미혼인 자녀에 한정됨(30세 이상의 미혼인 자녀는 최근 1년간 청약자와 동일한 주민등록표에 기재돼 있어야 함).

-청약통장 가입기간은 최초 가입 일을 기준으로 함. 청약통장 종류를 변경했거나 예치금액·지역을 변경한 경우에도 최초 가입을 기준으로 산정함.

■가점제가 적용되면 유주택자는

-1가구 이상을 소유한 유주택자의 경우 가점제 적용 대상 주택(중소형은 75%, 중대형은 50%) 청약 때 1순위 자격이 제한됨. 2순위 이하로는 청약 가능.

-그러나 추첨제가 일정비율로 병행 적용되기 때문에 가점제 적용 대상이 아닌(중소형 25%, 중대형은 50%) 주택에는 1순위 청약이 가능함.

-1주택자가 가점제 적용 대상 주택에 2순위로 청약할 경우 무주택기간은 0점 처리됨.

-또 2주택 이상을 소유한 유주택자가 가점제 적용 대상 주택에 2순위로 청약할 경우 가점 총점에서 1주택당 5점씩 감점됨. 예를 들어 3주택자라면 총점에서 15점 감점.

-다만, 전용면적이 60㎡ 이하이면서 당해 공시가격이 5000만원 이하인 소형·저가 주택 1채를 10년 이상 보유한 사람이 전용면적 60㎡ 이상 주택에 청약할 경우에는 무주택으로 인정됨. 이 경우 주택보유 기간 또한 무주택 기간에 포함됨.

■어떤 사람들이 유리해 지나

-가점제는 기본적으로 무주택자 등 실수요자들의 청약 당첨 확률을 높여 이들의 내 집 마련을 돕자는 취지.

-따라서 무주택 기간과 청약통장 가입기간이 길거나 부양가족이 많은 청약통장 가입자가 상대적으로 유리해 짐.

-특히 청약통장 가입기간은 1년당 1점, 무주택 기간은 1년당 2점인 데 반해 부양가족 수는 1명당 5점이어서 부양가족이 많은 청약통장 가입자가 유리함.

■피해를 보는 사람은 없나

-신혼부부 등 무주택 기간과 부양가족 수 등이 상대적으로 적은 젊은 층들의 청약 당첨 확률은 크게 낮아짐.

-젊은 독신자의 경우 사실상 청약을 통한 내 집 마련 기회 자체가 없어짐.

-소형에서 중형으로, 중형에서 대형으로 집을 키워가려는 실수요적 성격이 강한 유주택자들 역시 청약 당첨 확률이 크게 낮아져 역차별이라는 지적도 나옴.

■가점제상의 청약 전략은

-20대의 젊은 층은 청약저축 통장 위주로 통장 가입을 서두르는 게 유리.

-30대 이상의 신혼부부나 독신자 중 청약부금 가입자는 가점제 영향을 덜 받는 중대형 아파트에 청약할 수 있는 청약예금으로 바꾸거나 청약저축, 청약예금에 서둘러 가입하는 게 유리.

-부모님을 모시거나 자녀를 낳아 부양가족 수를 늘릴 수 있는 경우에는 일단 부양가족 수를 늘려 놓는 게 유리.

-1주택자는 중대형에 청약할 수 있는 청약예금으로 변경하거나, 부양가족이 많은 경우 집이 좁거나 상대적으로 투자 가치가 없다고 판단되면 서둘러 주택을 처분한 뒤 가점제로 청약하는 게 유리.

-2주택 이상의 다주택자는 투자 가치가 상대적으로 낮은 주택부터 처분해 감점 요인을 없애는 데 초점 맞춰야.

 

청약가점 항목 및 가점
가점 항목	가점기준	가점	비고
무주택 기간	1년 미만	2	*입주자모집공고일 현재 세대주 및 세대원 전원이 무주택이어야 함. *무주택 기간은 연속적이어야 함.
	1년 이상~2년 미만	4
	2년 이상~3년 미만	6
	3년 이상~4년 미만	8
	4년 이상~5년 미만	10
	···
	13년 이상~14년 미만	28
	14년 이상~15년 미만	30
	15년 이상	32
부양가족 수	0명	5	*부양가족은 청약자의 주민등록 등본에 등재된 직계존속, 직계비속, 배우자의 직계비속임. *직계존속은 해당 주택의 입주자모집공고일을 기준으로 최근 3년간 부양해야 하고, 자녀는 미혼자녀에 한함.
	1명	10
	2명	15
	3명	20
	4명	25
	5명	30
	6명 이상	35
청약 통장 가입 기간	6개월 미만	1	*최초 청약통장 가입일 기준
	6개월 이상~1년 미만	2
	1년 이상~2년 미만	3
	2년 이상~3년 미만	4
	···
	13년 이상~14년 미만	15
	14년 이상~15년 미만	16
	15년 이상	17
*가점 총점은 84점.